Al cierre del 3T 2020 (3T20), el empleo y el Producto Interno Bruto (PIB) mostraron en agosto cifras que moderan las contracciones precedentes. El empleo, según el IMSS, pudo revertir su caída con 92,390 empleos formales.

En este sentido, siempre ha existido una correlación entre empleo y demanda de espacios de oficinas. Pero el COVID-19 está motivando nuevos cambios, que pese a ser incipientes, muestran nuevos rumbos. Uno es el cambio de reconversión hacia espacios residenciales, y por otro lado, la migración de espacios corporativos hacia propuestas coworking ágiles.

Sobre las reconversiones –un eventual cambio de modelo de oficinas a residencial-  ya se presentan cambios: “Hemos tenido ajustes mínimos. Sí hemos visto reconversión en 15 a 10% de los proyectos en construcción actuales. Es difícil que hoy por hoy un edificio se pueda reconvertir a residencial, aunque no se descarta la idea ni es imposible, pero se mantiene la comercialización de oficinas. Especialmente esto inició en el último año, en la parte inicial, cuando todavía es posible hacer ajustes, pero no es una tendencia que permee el mercado”, destaca en charla con Real Estate Market, Pablo López Gallardo, Director de Análisis e Información en Solili. 

Personal a distancia

El otro elemento de cambio sería una migración de espacios corporativos a conceptos coworking: “Los corporativos pueden optar por espacios coworking que se acerquen más a las zonas donde se ubican. Si tengo un corporativo en Reforma, tengo la posibilidad de colocar o rentar espacios en coworkings en el sur, norte y poniente para que mi personal tenga menos riesgos en el transporte y estar en un centro alterno”.

López Gallardo señaló que esto significaría un crecimiento en la demanda del coworking a mediano plazo. “Son los retos actuales. Tenemos que ver el diseño, los muebles, las zonas en las que vas a diseñar los espacios para cada uno de los empleados. El reto es poder incorporar a un mayor número de clientes, respetando las normas sanitarias con un resideño en el interior, en muebles, en la ventilación y equiparlos con procesos de higiene”.

Por otro lado, destacó que la CDMX, que concentra 80% de los espacios de oficinas a nivel nacional, “presenta niveles de sobreoferta, comparados con la vacancia de hace un año, es superior en 42% tan solo en CDMX, que es una cifra que supera los dos millones de metros cuadrados. Eso representa 20% de todo lo que está colocado en el mercado. Las tasas de vacancia siguen siendo altas y eso genera presión en la caída de los precios. Esta es de un dólar y medio. La construcción se encuentra disminuyendo. Los desarrolladores han frenado todos los proyectos”.

Tema álgido

“En demanda entramos al tema álgido. La actual es solo de un tercio de lo que se transaccionaba en trimestres previos a la pandemia. Si a eso le agregamos la desocupación, tenemos volúmenes de absorción neta negativos. Para este trimestre la cifra fue de 181 mil metros en negativo, aproximadamente 200 mil metros cuadrados. Hay más desocupación que ocupación. Estamos frente a números rojos”.

Aunque matizó, “aunque está constreñido, no deja de ser un mercado sólido, institucional y maduro con importantes proyecciones de inversión. Probablemente veamos un repunte el próximo año, pero el siguiente trimestre van a seguir las desocupaciones”.

Panorama y desarrollo

Según el “Reporte Inmobiliario Nacional Oficinas 3T 2020” que elabora Solili, al finalizar el periodo, la tasa de vacancia exhibió niveles superiores al 15% en casi todos los mercados a nivel nacional, con excepción de Tijuana, con porcentaje de un dígito. Los mayores incrementos de vacancia fueron en Querétaro y Monterrey, con 3 y 2.8 puntos porcentuales, respectivamente, respecto al trimestre anterior.

“La Ciudad de México sobrepasó los 2 millones de metros cuadrados vacantes y tan solo los corredores Polanco, Reforma e Insurgentes agrupan el 73% de la vacancia capitalina, que promedió 17.9%. Guadalajara con 14.9%, refleja un incremento de un punto porcentual, aunque el período del 2019 había registrado cifras superiores, indicativo del pulso de los desarrolladores que prefieren no ajustar precios y esperar a que detone nuevamente la demanda”.

El precio promedio de renta en Ciudad de México continuó a la baja. El corredor Lomas Palmas reflejó el mayor precio promedio con 27.7 dólares/m² al mes, en tanto que el menor precio fue en el corredor Norte, con 16.3 dólares/m² al mes. Cabe destacar que edificios de clase A los cuales cuentan con mejor localización y acondicionamiento han ajustado de igual manera sus precios.

Incertidumbre

“En la capital se entregaron 8 nuevos edificios que suman 140 mil m², destacando por su tamaño los proyectos Summit, Corporativo Melt, Corporativo Vértice e Insurgentes 700, repartidos en los corredores de Santa Fe, Polanco e Insurgentes. En cuanto al inicio de obras apenas 42.2 mil m² iniciaron construcción en el trimestre, destacando la presencia de volumetrías mucho menores en formatos boutique que reforzaría la tesis de disminuir el riesgo por tamaño de inversión en un momento de crisis”.

“A estas alturas se desconoce si México tendrá un segundo embate de propagación de casos (del COVID-19) a medidas que se permita mayor movilidad e incorporación de actividades y aunque la amenaza de crisis sanitaria logre ser controlada con una vacuna las perspectivas de los empleadores, los trabajadores y de los desarrolladores, han cambiado e incidirá en una nueva manera de relacionarse con el espacio laboral”, concluye el reporte.