Tras varios años marcados por el impacto de la pandemia, el ajuste en los esquemas de trabajo y un prolongado proceso de absorción de espacios disponibles, el segmento corporativo comienza a mostrar señales más claras de equilibrio, aunque bajo condiciones muy distintas a las que prevalecían antes de 2020.
Lejos de un entorno de recuperación acelerada, como el observado en otros segmentos inmobiliarios —particularmente el industrial—, el mercado de oficinas avanza hacia una fase más madura, donde la demanda existe, pero es selectiva; la oferta se contiene, y los criterios de inversión se han vuelto más estrictos.
En este contexto, el desempeño del sector no se define por el crecimiento del inventario, sino por la calidad de los activos, la eficiencia operativa y la capacidad de adaptación a nuevas formas de trabajo.
CBRE afirmó que “la dinámica del mercado nacional se concentra en los segmentos Clase A/A+, donde las empresas priorizan la consolidación en espacios corporativos que ofrecen estándares superiores de sostenibilidad —como certificaciones LEED— y amenidades diseñadas para el bienestar del colaborador”. Agregaron que este tipo de espacios pasaron de ser solo un lugar de trabajo a convertirse en activos estratégicos de retención de talento y eficiencia operativa.
Al respecto, un análisis de Cushman & Wakefield (C&W) señaló que “independientemente de los vaivenes de la oferta y la demanda, se está dando mayor flexibilidad en el uso de los espacios y los empleos “moviles” —aquellos que combinan diversas ubicaciones: oficinas, hogar y espacios de coworking- están elevando su participación. Seguirá viéndose que los espacios de oficina juegan un rol importante en la organización del trabajo”.
De la recuperación al equilibrio
Uno de los cambios más relevantes en este inicio de año es la transición del rebote pospandemia hacia un entorno de mayor estabilidad. Los indicadores operativos, como la absorción y la vacancia, muestran una mejora gradual, reflejo de un proceso de ajuste que ha sido más prolongado que en otros segmentos inmobiliarios. Cifras de la plataforma Solili revelan que el inventario de oficinas a nivel nacional cerró el primer trimestre de 2026 en 17.8 millones de metros cuadrados, lo que representa un incremento anual del 1.3%.
La absorción de espacios corporativos ha mostrado señales positivas, impulsada principalmente por renovaciones, expansiones moderadas y relocalizaciones estratégicas. Este comportamiento ha permitido una reducción paulatina en los niveles de vacancia, aunque estos aún se mantienen por encima de los estándares históricos en algunos mercados.
“Al cierre de marzo de 2026, la tasa de vacancia nacional se situó en 15.3%, con una oferta de 2.7 millones de metros cuadrados. Cifra que registró una reducción de 1.8 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo de 2025”.
A diferencia de ciclos anteriores, el crecimiento no está impulsado por expansiones agresivas de las empresas, sino por decisiones más estratégicas en torno al uso del espacio. En este sentido, el mercado ha dejado de depender del volumen para centrarse en la eficiencia.
Oferta contenida y disciplina en el desarrollo
En paralelo, la oferta de nuevos espacios se ha mantenido contenida. Los desarrolladores han adoptado una postura más cautelosa, limitando el inicio de nuevos proyectos ante un entorno de demanda más moderada y condiciones financieras más restrictivas.
Al respecto, un análisis de C&W señaló que “el uso de oficinas se está estabilizando bajo nuevos esquemas de organización y diferente intensidad de uso. La oferta presenta hoy los mejores edificios de oficinas que han existido en la historia de la ciudad, pero el inventario en desarrollo se está contrayendo. Por lo anterior, el actual panorama, favorable a los inquilinos, podría cambiar de dirección en el corto plazo y girar en favor de la oferta”.
El crecimiento del inventario de oficinas ha sido marginal en comparación con años previos, lo que ha contribuido a evitar un desbalance mayor entre oferta y demanda. Esta contención responde no solo a la prudencia del mercado, sino también a un cambio estructural en la percepción del riesgo asociado al segmento corporativo.
Al cierre de marzo de 2026, “el volumen de oficinas en construcción en México se situó en 1.2 millones de metros cuadrados. Esta cifra muestra una ligera contracción del 1.2% respecto al mismo periodo de 2025, reflejando una postura cautelosa en el inicio de nuevos desarrollos frente a los niveles actuales de disponibilidad”, reportó Solili.
El cambio en los esquemas laborales sigue siendo uno de los factores estructurales más relevantes para el mercado de oficinas.
Demanda selectiva: el predominio de la calidad
Quizá la tendencia más clara del mercado en 2026 es la creciente selectividad de la demanda. Las empresas han elevado sus estándares y priorizan espacios que ofrezcan ventajas competitivas más allá de la ubicación.
Factores como la eficiencia energética, la conectividad, las amenidades, la flexibilidad de diseño y la experiencia del usuario se han vuelto determinantes en la toma de decisiones. Como resultado, los edificios de clase A y A+ continúan concentrando la mayor parte de la absorción, mientras que los inmuebles obsoletos enfrentan mayores dificultades para atraer inquilinos.
CBRE reveló una dinámica de recuperación sólida en los principales polos económicos del país. Durante el primer trimestre, “la absorción neta conjunta de los tres mercados primarios (Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara) alcanzó los 337,000 metros cuadrados (m²), reafirmando la relevancia de los espacios corporativos de alta gama”.
Por su parte, un análisis de Spot2 afirma que “la demanda ya no se mide exclusivamente en absorción bruta, sino en la optimización del layout corporativo. Ante el inminente aumento en los costos operativos, las empresas priorizan edificios Clase A que justifiquen el gasto mediante amenidades que retengan talento y maximicen la productividad por cada metro cuadrado arrendado”.
Este fenómeno ha profundizado la brecha entre activos, generando un mercado dual: por un lado, edificios modernos con altos niveles de ocupación; por otro, espacios que requieren reconversión o reposicionamiento para mantenerse competitivos.
El impacto del modelo híbrido
El cambio en los esquemas laborales sigue siendo uno de los factores estructurales más relevantes para el mercado de oficinas. El modelo híbrido, que combina trabajo presencial y remoto, se ha consolidado como la norma en muchas empresas, reduciendo la necesidad de grandes superficies corporativas.
Sin embargo, lejos de eliminar la demanda, este modelo ha transformado su naturaleza. Las oficinas han dejado de ser únicamente espacios de trabajo individual para convertirse en centros de colaboración, cultura organizacional e interacción.
En este nuevo contexto, las empresas buscan espacios más flexibles, que puedan adaptarse a distintos usos y dinámicas. Esto ha impulsado el crecimiento de formatos como las oficinas flexibles y los espacios compartidos, que ofrecen mayor agilidad y menores compromisos de largo plazo.
Las cifras CDMX es el núcleo corporativo más robusto con 7.4 millones de m2 de inventario, al cierre del primer trimestre de 2026, 247,000 de m2 de absorción neta que representa 39% de incremento respecto al año anterior.
Nuevos motores de demanda
A pesar de la moderación general, el mercado corporativo ha encontrado nuevos impulsores de demanda. Entre ellos destaca la expansión de los centros de servicios compartidos y los Global Business Services (GBS), que han ganado relevancia en el contexto del nearshoring.
México se ha consolidado como un destino atractivo para este tipo de operaciones, gracias a su talento, ubicación y costos competitivos. Estos centros demandan espacios de oficina especializados, bien ubicados y con infraestructura tecnológica adecuada, lo que ha contribuido a sostener la absorción en ciertos mercados.
De esta manera, aunque el impacto del nearshoring en oficinas no es tan directo como en el sector industrial, sí se manifiesta a través de la expansión de servicios corporativos asociados.
Regionalización y comportamiento diferenciado
El desempeño del mercado de oficinas en México continúa mostrando una alta concentración geográfica, pero con señales de diversificación. La Ciudad de México se mantiene como el principal mercado corporativo del país, concentrando la mayor parte de la actividad, especialmente en corredores consolidados.
CBRE reportó que la CDMX “se mantiene como el núcleo corporativo más robusto con un inventario de 7.4 millones de m² (al cierre del primer trimestre). La capital registró la mayor actividad con una absorción neta de 247,000 m², lo que representa un incremento del 39% respecto al año anterior”.
No obstante, otras ciudades como Monterrey, Guadalajara y Querétaro han ganado relevancia, impulsadas por el crecimiento económico regional y la llegada de nuevas empresas. En estos mercados, la demanda tiende a ser más dinámica, aunque también enfrenta retos en términos de absorción y niveles de vacancia.
Además, al interior de cada ciudad se observan diferencias importantes entre corredores, lo que refuerza la idea de un mercado cada vez más segmentado y especializado.
Hacia un mercado más sofisticado y disciplinado
En conjunto, las tendencias observadas durante los primeros meses de 2026 apuntan hacia un mercado de oficinas más sofisticado, donde la disciplina y la selectividad predominan sobre la expansión acelerada.
Los desarrolladores, inversionistas y ocupantes operan bajo un nuevo paradigma, en el que la calidad del activo, la ubicación estratégica y la capacidad de adaptación son factores clave para el éxito. Al mismo tiempo, el mercado continúa ajustándose a las transformaciones estructurales derivadas de la digitalización y los cambios en la cultura laboral.
Lejos de desaparecer, el segmento corporativo se redefine. La oficina sigue siendo un componente esencial en la operación de las empresas, pero su función ha evolucionado.
En consolidación
El mercado inmobiliario de oficinas en México atraviesa una etapa de consolidación que, si bien limita el crecimiento en el corto plazo, sienta las bases para un desarrollo más ordenado y sostenible.
La estabilidad observada en 2026 no debe interpretarse como estancamiento, sino como una señal de madurez. En este nuevo ciclo, el reto no será crecer más, sino crecer mejor: con activos de mayor calidad, una oferta alineada a la demanda y una visión estratégica que responda a las nuevas dinámicas del trabajo.
En este entorno, los jugadores que logren adaptarse con mayor rapidez a las exigencias del mercado serán quienes capitalicen las oportunidades de un sector que, aunque transformado, sigue siendo fundamental para la economía urbana del país.
Spot2 concluye que la especulación sobre el futuro de la oficina culminó: “el activo físico es indispensable para la cultura corporativa, pero su función ha mutado definitivamente. Las corporaciones ya no buscan absorber grandes volúmenes de metros cuadrados para estaciones de trabajo individuales”.
Texto:Jesús Arias
Foto: REM
