Luego de un periodo de expansión acelerada impulsado por el fenómeno del nearshoring, el sector entra en una etapa de ajuste y consolidación, donde la ejecución de proyectos, la absorción de inventario y la selectividad de la demanda redefinen el ritmo de crecimiento.
Lejos de un escenario de desaceleración estructural, lo que se observa es un reacomodo natural tras el dinamismo registrado entre 2022 y 2024. En este nuevo contexto, el mercado mantiene fundamentos sólidos, pero enfrenta desafíos derivados de la sobreoferta en ciertas plazas, la moderación en la demanda y limitantes en infraestructura clave.
De acuerdo con información de la plataforma Solili, el inventario industrial a nivel nacional alcanzó los 112.6 millones de metros cuadrados al cierre del primer trimestre de 2026, lo que representa un crecimiento anual del 6%. Durante este periodo se incorporaron 1.1 millones de metros cuadrados, correspondientes a 57 nuevos proyectos concluidos. La nueva oferta se concentró principalmente en Monterrey, que aportó el 21% del total, seguido por la Ciudad de México con el 20% y Guadalajara con el 11%.
A pesar de ello, CBRE afirma que el sentimiento del inversionista en México “apunta a un interés de adquisición continuo, particularmente en sectores preferidos como el industrial y logístico”. Esta preferencia por activos industriales y logísticos refleja un sesgo positivo del capital, impulsado en gran medida por el T-MEC.
Este interés, además, comienza a diversificarse geográficamente, aunque mantiene una clara orientación hacia grandes metrópolis, destacando la Ciudad de México y los centros industriales clave (Monterrey, Tijuana, Querétaro).
De la expectativa a la materialización
Una de las principales tendencias es el paso de los anuncios a la ejecución. El desarrollo de nuevos parques industriales, promovido tanto por inversión privada como por iniciativas gubernamentales, comienza a traducirse en espacios operativos y empleos generados. Este cambio marca el inicio de una etapa más tangible del nearshoring en México, donde los proyectos dejan de ser promesas para convertirse en activos productivos.
La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), informó que durante los primeros meses del año concretó la entrega de 20 parques industriales, que implicó la derrama de 711 millones de dólares entre 15 desarrolladores. Hay que recordar que a través del Plan México se planteó la meta de 100 nuevos parques industriales, como parte de una política pública de alcance nacional.
Con ello se incorporó al mercado una capacidad instalada de 3.5 millones de metros cuadrados disponibles para la edificación e instalación de naves industriales. La AMPIP estima que cerca de 245 empresas operarán al interior de estos espacios, las cuales conllevan la creación de alrededor de 62 mil empleos directos de calidad.
Los 20 parques industriales se localizan en 10 estados clave, incluyendo Nuevo León, Baja California, Chihuahua, Jalisco y la Ciudad de México, entre otros.
Sin embargo, este proceso también implica una mayor disciplina en el mercado. Los desarrolladores enfrentan ahora el reto de colocar inventario en un entorno menos acelerado, lo que exige estrategias más cuidadas en términos de ubicación, especificaciones y tiempos de entrega.
Nearshoring: motor vigente, pero más selectivo
El fenómeno del nearshoring continúa siendo el principal impulsor de la demanda industrial, particularmente en sectores como el automotriz, electrónico y manufactura avanzada. No obstante, a diferencia de años previos, las decisiones de inversión muestran un mayor grado de cautela.
Las empresas priorizan ubicaciones con ventajas logísticas claras, disponibilidad energética y certeza regulatoria, lo que ha elevado el nivel de exigencia para los desarrolladores. En este sentido, el mercado ha dejado de ser expansivo en términos generalizados para volverse más selectivo y competitivo.
Ajuste en la demanda y presión sobre la vacancia
Otra tendencia relevante es la moderación en la absorción de espacios industriales. Diversos mercados, especialmente en el norte del país, han registrado caídas en la demanda durante el arranque del año, al tiempo que la disponibilidad de naves ha comenzado a incrementarse.
Al respecto, Datoz afirma que “el mercado inmobiliario industrial en México inició (2026) con señales de ajuste tras varios trimestres de crecimiento acelerado. Los nuevos proyectos inmobiliarios han marcado el crecimiento del sector, dando paso a un entorno donde la oferta y los niveles de disponibilidad cobran mayor relevancia en el desempeño de cada región”.
Este fenómeno responde, en gran medida, a que parte de la oferta fue desarrollada anticipando una demanda que aún no se materializa completamente. Como resultado, algunos mercados presentan niveles de vacancia superiores a los observados en años recientes, generando un entorno más competitivo entre propietarios.
Solili reportó que la vacancia del mercado cerró marzo con cerca de 6 millones de metros cuadrados disponibles, equivalente a una tasa del 5.3%. La disponibilidad industrial en México mantiene una tendencia al alza, particularmente en la región norte del país. En este contexto, Tijuana registra el nivel más elevado, con una tasa de 9.1%, seguido por Monterrey y Reynosa, ambos con 6.5%.
A pesar de ello, no se trata de un desequilibrio estructural, sino de un ajuste temporal que podría estabilizarse conforme avance el año y se concreten nuevas inversiones.
Sobreoferta relativa y desaceleración en nuevos desarrollos
En línea con lo anterior, se observa una desaceleración en el inicio de nuevos proyectos, particularmente en mercados que experimentaron un crecimiento acelerado. Los desarrolladores han optado por moderar el ritmo de construcción para permitir la absorción del inventario existente.
“Al finalizar marzo de 2026, la actividad constructiva a nivel nacional registró 3.9 millones de metros cuadrados, lo que representa una desaceleración del 28% en comparación con marzo del año anterior”, indicó Solili.
Agregaron que “los inicios de construcción totalizaron 819 mil metros cuadrados entre enero y marzo, distribuidos en 42 nuevos proyectos industriales. No obstante, se observa una mayor cautela, reflejada en una reducción del 44% en comparación con los proyectos iniciados durante el primer trimestre de 2025”.
Esta pausa estratégica refleja una mayor madurez del sector, donde la expansión ya no responde únicamente a expectativas, sino a condiciones reales de mercado. Asimismo, abre espacio para una depuración natural de proyectos, privilegiando aquellos con mejores fundamentos.
Regionalización del crecimiento
El comportamiento del mercado industrial también evidencia una creciente diferenciación regional. Mientras que la frontera norte y el Bajío continúan concentrando la mayor actividad, cada mercado presenta dinámicas particulares en términos de demanda, oferta y niveles de vacancia.
Datoz afirma que “el Bajío mantiene una tendencia positiva, con crecimiento sostenido en inventario y actividad constructiva, así como capacidad para atraer nuevos proyectos en el corto y mediano plazo”. Durante el 1Q 2026, la región industrial del Bajío, conformada por los mercados de Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí, registró una recuperación significativa al arranque del año, alcanzando 2.2 millones de ft², el nivel más alto registrado en todo el país durante el primer trimestre.
A diferencia de lo observado en el Bajío, las regiones industriales de Centro y Noreste registraron una desaceleración en los inicios de construcción durante el 1Q 2026. Sin embargo, continúan mostrando señales de solidez.
“En el Noreste, los inicios de construcción fueron de 566,000 ft², 86% menos que el trimestre anterior. Cabe destacar que, sólo en el mercado de Monterrey hubo actividad de construcción”.
Por otra parte, la actividad constructiva en la región Centro durante este periodo, fue de 678,000 ft², representando una disminución de 85% respecto al 4Q 2025.
En la región Norponiente, durante el 1Q 2026 los inicios de construcción registraron un crecimiento de 14% respecto al trimestre anterior, indicó la información de Datoz.
Al mismo tiempo, nuevas regiones comienzan a posicionarse en el radar de inversión, aunque todavía de forma incipiente. Esta regionalización implica que el desempeño del sector ya no puede analizarse de manera homogénea, sino a partir de realidades locales específicas.
Infraestructura y energía: los nuevos cuellos de botella
Más allá de la dinámica inmobiliaria, uno de los principales retos que enfrenta el sector es la disponibilidad de infraestructura, particularmente en materia energética. La capacidad de suministro eléctrico, así como la conectividad logística, se han convertido en factores determinantes para la toma de decisiones de inversión.
En este contexto, el crecimiento del mercado industrial dependerá no solo de la demanda, sino de la capacidad del país para garantizar condiciones operativas adecuadas para las empresas.
Hacia un mercado más sofisticado
Finalmente, el sector muestra una clara tendencia hacia la sofisticación. La demanda se concentra cada vez más en naves de alta especificación, con estándares internacionales y ubicaciones estratégicas. Esto eleva la barrera de entrada para nuevos desarrollos y favorece a jugadores con experiencia y capacidad financiera.
En conjunto, el mercado de parques industriales en México transita hacia una etapa de consolidación selectiva. El nearshoring sigue presente como motor estructural, pero su impacto se materializa de manera más gradual y diferenciada.
El reto hacia adelante será equilibrar la oferta con una demanda más exigente, al tiempo que se resuelven limitantes estructurales como la infraestructura y la energía. En este nuevo ciclo, el crecimiento no desaparecerá, pero será más ordenado, competitivo y, sobre todo, sostenible.
Texto:Eunice Martínez
Foto: REM
