El mercado de oficinas en México atraviesa una nueva etapa en la que la remodelación de espacios se ha convertido en una de las principales estrategias para responder a las nuevas demandas de empresas e inquilinos. En lugar de construir desde cero o cambiar de inmueble, cada vez más organizaciones apuestan por adaptar edificios existentes para hacerlos más eficientes, flexibles y competitivos.

Esta tendencia está impulsada por la evolución de los modelos de trabajo, que privilegian espacios colaborativos, mayor flexibilidad, mejores condiciones de bienestar y una infraestructura tecnológica capaz de acompañar la transformación digital de las empresas.

De acuerdo con datos de Cushman & Wakefield, el 55% de las empresas a nivel mundial ya utiliza modelos de oficina flexible y otro 17% prevé ampliar este tipo de espacios. En México, este cambio representa una oportunidad para modernizar el inventario de oficinas existente y elevar el valor de los inmuebles mediante intervenciones estratégicas.

Las nuevas oficinas exigen mayor flexibilidad

Durante varios años, numerosos edificios corporativos fueron diseñados bajo esquemas tradicionales que hoy comienzan a mostrar limitaciones frente a las necesidades actuales de los usuarios.

Distribuciones rígidas, infraestructura tecnológica insuficiente, elevados consumos de energía y sistemas mecánicos con varios años de operación son algunos de los factores que reducen la competitividad de muchos inmuebles.

Se suma a ello la creciente demanda de oficinas con mejores estándares de sostenibilidad, conectividad, confort y bienestar, elementos que hoy forman parte de los criterios que consideran las empresas al momento de renovar o contratar espacios corporativos.

Ante este escenario, la remodelación ha dejado de ser únicamente una mejora estética para convertirse en una herramienta de negocio.

Patxi Borbolla, director de Operaciones de GAYA, señala que la decisión no debe centrarse únicamente en remodelar o construir un nuevo inmueble.

"Con frecuencia los clientes parten de la pregunta de si deben remodelar, modernizar o incluso desarrollar un nuevo inmueble. Sin embargo, la verdadera pregunta es cuál alternativa generará mayor valor para la operación y para el activo en el largo plazo. Cada edificio presenta condiciones particulares y requiere un análisis técnico, operativo y financiero para comprender su potencial real de transformación".

El diagnóstico define la mejor estrategia

Y antes de iniciar cualquier proyecto de modernización, los especialistas recomiendan realizar un diagnóstico integral del inmueble.

Aspectos como la capacidad estructural, el estado de las instalaciones eléctricas y mecánicas, el cumplimiento de la normatividad, la configuración arquitectónica y las necesidades operativas del usuario permiten determinar el alcance de la intervención y el retorno esperado de la inversión.

Según GAYA, no todos los edificios requieren el mismo nivel de transformación. Mientras algunos pueden actualizarse mediante mejoras puntuales, otros necesitan una renovación mucho más profunda para mantenerse competitivos dentro del mercado.

En ese sentido, Borbolla explica: "Existen edificios que pueden incrementar significativamente su desempeño mediante intervenciones puntuales, mientras que otros requieren una modernización más profunda. El objetivo no es intervenir por intervenir, sino identificar dónde se encuentra el mayor retorno de inversión y cómo maximizar la vida útil y competitividad del inmueble".

Flight to Quality impulsa recuperación del mercado de oficinas en CDMX

Fit-out y retrofit: soluciones para necesidades distintas

Dentro de la transformación de oficinas existen dos estrategias que actualmente concentran buena parte de los proyectos de remodelación: el fit-out y el retrofit.

Aunque ambos procesos buscan modernizar los espacios, su alcance y objetivos son distintos.

El fit-out consiste en acondicionar y personalizar los interiores de una oficina para adaptarlos a la operación de una empresa. Generalmente se aplica cuando un inquilino ocupa uno o varios pisos dentro de un edificio corporativo y requiere distribuir áreas de trabajo, salas de juntas, espacios colaborativos o zonas de descanso de acuerdo con sus necesidades.

Por su parte, el retrofit implica intervenir la infraestructura del edificio para actualizar sistemas como aire acondicionado, instalaciones eléctricas, automatización, ventilación, aislamiento térmico o plataformas de gestión energética.

Este tipo de proyectos permite reducir consumos de energía, prolongar la vida útil del inmueble y mejorar su desempeño operativo, factores cada vez más valorados por propietarios, inversionistas e inquilinos.

Remodelar sin detener la operación

Uno de los mayores desafíos en este tipo de proyectos es ejecutar las obras mientras los edificios continúan en funcionamiento.

Esto ocurre con frecuencia en oficinas corporativas, hoteles, hospitales, aeropuertos y complejos de usos mixtos, donde detener la operación representa importantes costos para los usuarios.

Para enfrentar este reto, la planeación por etapas, la coordinación entre diferentes especialidades y una adecuada gestión de riesgos se han convertido en elementos fundamentales durante el desarrollo de las obras.

Al respecto, Borbolla comenta:

"Uno de los principales retos de la transformación inmobiliaria consiste en intervenir inmuebles que continúan operando. Oficinas corporativas, hoteles, hospitales, aeropuertos y edificios de uso mixto requieren estrategias de planeación y ejecución que permitan desarrollar las obras minimizando afectaciones a los usuarios y garantizando la continuidad. Por ello, la planeación por fases, la gestión de riesgos y la coordinación multidisciplinaria se han convertido en claves para el éxito de los proyectos de modernización".

Una inversión para conservar la competitividad

La modernización de oficinas no solo responde a las necesidades de las empresas que ocupan los espacios, sino también a los intereses de propietarios, desarrolladores e inversionistas que buscan mantener la rentabilidad de sus activos.

En un mercado donde los inquilinos priorizan oficinas flexibles, eficientes y alineadas con criterios ambientales, los edificios que incorporan mejoras mediante estrategias de fit-out o retrofit tienen mayores posibilidades de conservar su ocupación y sostener su valor en el tiempo.

Para GAYA, estas decisiones deben entenderse como inversiones estratégicas más que como simples trabajos de remodelación.

"Las oficinas son hoy una herramienta estratégica para atraer talento, impulsar productividad, fortalecer la cultura organizacional y optimizar la operación de las empresas. Al mismo tiempo, para propietarios e inversionistas representan activos que deben mantenerse competitivos frente a un mercado en constante evolución. Por ello, las decisiones relacionadas con fit-out, retrofit o reposicionamiento deben entenderse como inversiones estratégicas orientadas a generar valor sostenible en el tiempo", concluye Borbolla.