Desde hace un lustro, BBVA Research México advirtió de la disociación entre el precio de la vivienda y el ingreso de las familias en México. La apreciación de la vivienda disminuye su asequibilidad para las familias, independientemente del nivel de ingreso.
En contraste, al visualizar a las viviendas como un activo de inversión, es positivo que el precio aumente; más aún si es por arriba de la inflación. Considerarlas como un activo de inversión se da a nivel microeconómico posible; es decir, cualquier persona física o moral a nivel macroeconómico se considera parte de la estabilidad económica, al grado que una depreciación en estos inmuebles ha llevado a grandes crisis económicas, incluso de orden global.
La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) publica cada trimestre el índice de precios de la vivienda. Este índice que comienza en 2005 muestra que, en promedio, el precio de la vivienda ha crecido sostenidamente desde entonces a nivel nacional. Los ingresos de los trabajadores y de las familias, en general, no presentan una trayectoria tan ascendente, sin importar la medida de ingreso contra la que se compare. Por lo que cada vez es más necesario el crédito hipotecario para poder adquirir una vivienda.
Afortunadamente, México cuenta con dos alternativas estructurales para que las familias compren una propiedad a través del crédito hipotecario. Por otro lado, los institutos públicos como el Infonavit y el Fovissste, entre otros. Por el otro, se tiene a los intermediarios financieros, principalmente la banca comercial. No obstante, ambos pilares requieren de fuertes cimientos.
La estabilidad macroeconómica es la base sólida, un concepto que se lee o escucha seguido, pero ¿qué es? Se considera que una economía cuenta con estabilidad macroeconómica cuando también la hay en los precios, estabilidad en los precios, crecimiento económico, disciplina fiscal y balance externo. Esto se logra a través de políticas monetarias y fiscales sensatas, básicamente independencia del banco central y disciplina fiscal. Asimismo, fortaleza de las instituciones económicas, políticas y judiciales que den certeza. Sin esto es muy poco probable que se propicien las inversiones y el financiamiento a largo plazo como lo requiere el mercado de vivienda.
Las mismas familias difícilmente optarán por un crédito de largo plazo si no tienen certeza o un panorama razonablemente favorable para tomar una deuda de ese largo horizonte temporal.
Las cifras
3.5% dato más reciente de inflación 2025
4.2% inflación subyacente
7.7% tasa de interés objetivo
Estabilidad macroeconómica, clave para la vivienda
Hasta aquí, se tiene que el precio de la vivienda crece más que los ingresos de las familias en promedio. Por esta razón, cada vez es más necesario el uso del crédito hipotecario. Gracias al desarrollo de instituciones, en México se cuenta con opciones públicas y privadas para la obtención de hipotecas. El otorgamiento de un crédito, el de mayor plazo para las familias, es posible tanto del lado de la oferta como del de la demanda, por la certidumbre que genera la estabilidad macroeconómica.
El dato más reciente de inflación por parte del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) es de 3.5%, y la inflación subyacente es de 4.2%. Dichos números muestran que la inflación regresa al objetivo del Banco de México, lo que ha llevado a una reducción de la tasa de interés de corto plazo. Actualmente, la tasa objetivo es 7.75%, y se estima que podría disminuir hasta 7.0% al cierre de este año, y para 2026 incluso bajaría hasta 6.5 por ciento.
Esto suma a la estabilidad macroeconómica y se refleja directamente en el mercado de vivienda, al menos del lado de la oferta, al disminuir el costo de financiamiento para las empresas constructoras, lo que incide favorablemente en la oferta de vivienda. No obstante, el control de la inflación y la reducción de la tasa de referencia no tienen efecto directo en el costo del crédito hipotecario.
Costo del dinero, promueve o inhibe la demanda
La reducción del costo del crédito hipotecario se propicia por otro frente de la estabilidad macroeconómica, entre otros factores. Esto se debe a que el costo de fondeo del crédito hipotecario en México se asocia a la tasa de interés del bono M10, instrumento con el que el gobierno mexicano se financia a 10 años.
Aquí es donde entra la disciplina fiscal. Un mayor déficit en las finanzas públicas aumenta la necesidad de fondeo para el gobierno, por lo que las tasas como la del bono M10 se presionan al alza o al menos no tienen espacio para disminuir. Después de cerrar en 5.7% el déficit fiscal de México en 2024, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) estima que este año dicho déficit cerrará en 3.9%. De esta forma, se estima que la tasa de interés de largo plazo en México disminuya a 9.2% en 2025 y hasta 8.4% en 2026 de cumplirse los objetivos fiscales. Por lo que la tasa de interés hipotecaria promedio ponderada de la banca podría disminuir en este 2025 y 2026, pero marginalmente.
El poco espacio para una menor tasa hipotecaria se atribuye a que ésta ya estaba muy cerca del 10% durante 2024 y los riesgos de crédito podrían incrementarse debido a la caída en la generación del empleo, así como por la menor masa salarial que representa éste.
Empleo y demanda caminan de la mano
Después de que el PIB cayera 0.4% y 8.4% en 2019 y 2020, respectivamente; en 2021 el crecimiento fue de 6.0%. Por supuesto esto se explica por un efecto estadístico después de la marcada caída en el año de la pandemia. Sin embargo, a partir de entonces, la economía mexicana ha desacelerado sostenidamente y a la mitad del 2025 se contrajo 0.4%. Esto coincide con un fuerte freno en la generación de empleo formal privado, que genera la mayor parte de la demanda efectiva por vivienda y por tanto de crédito hipotecario.
El IMSS reporta durante 2025 tasas de crecimiento en el número de afiliados menores al 1% y descendentes hasta llegar a cero. Si bien esto no se puede asociar inmediatamente con una menor demanda por crédito hipotecario, sí tendrá efecto entre 18 a 24 meses de acuerdo con nuestros modelos.
La desaceleración en la economía y en la generación de empleo tiene ya poco más de dos años de estar presente. Por esta razón, el efecto se ha materializado en una menor generación de crédito hipotecario para adquisición de vivienda.
En 2023, el monto total de crédito para adquisición cayó 3.9% en términos constantes. Un año después se presentó una recuperación marginal, de tan sólo 1.7%. Durante los primeros seis meses de este 2025, se vuelve a observar una caída en términos constantes del monto de crédito, esta vez 2.9%. Sin embargo, hay matices que considerar.
En estos tres periodos de revisión, es la banca comercial la que cae, mientras que los institutos públicos crecen. Esto es muestra de que la demanda por los segmentos medios y residenciales decrece; pero por vivienda de interés social aumenta. ¿A qué se debe esto? Simplemente a que el incremento de los precios de la vivienda por arriba de los ingresos continua y ha sido constante en años recientes. Tal y como se indicó al inicio de este texto.
En resumen, el menor crecimiento económico, junto con una desaceleración en la generación de empleo, ha llevado a que se disminuya la demanda por vivienda y por lo tanto por crédito hipotecario. Lo anterior, pese a que el costo del crédito hipotecario no ha aumentado. El mismo Infonavit ha incrementado el subsidio cruzado con tasas por debajo del costo de fondeo y aún así no se aprecia una recuperación de la demanda total.
De esta forma, estimamos que el crédito hipotecario seguirá en contracción durante 2025, principalmente en los segmentos medios y residenciales.
Toda política de vivienda requiere de estabilidad macroeconómica
En la mayoría de las ocasiones, quienes analizamos el mercado de vivienda hablamos de empleo, tasas de interés, ingresos, precios, construcción, etcétera. Sin embargo, algo que damos por hecho y que es fundamental para este mercado es la estabilidad macroeconómica. Tenerla no garantiza que este mercado siga creciendo, que aumente la accesibilidad a la vivienda, ni que haya oportunidades de negocio; pero sin ella, prácticamente se puede asegurar que no existirán tales oportunidades.
La política de vivienda actual, que busca construir más de un millón de viviendas para aumentar la accesibilidad a los segmentos de la población de menores ingresos, no podría llevarse a cabo sin esta condición necesaria. Sin duda, la intervención púb0lica llevará a que aumente el parque habitacional para este segmento y por lo tanto haya más vivienda disponible. Ahora, hay que cuidar que en la búsqueda de este objetivo no se atente contra el cimiento tan sólido que tiene la economía mexicana, su estabilidad macroeconómica.
Texto:Samuel Vázquez Herrera, economista principal de BBVA México
