De acuerdo con cifras de la Asociación de Bancos de México (ABM), durante todo 2024 seis estados acumularon el 53% del total de créditos hipotecarios colocados. La tendencia se mantuvo en 2025, ya que entre enero y julio concentraron el 52.2% de los financiamientos.
En otras palabras, más de la mitad de las hipotecas en México se otorgan en apenas seis entidades, lo que refleja la fuerza económica y poblacional de las grandes zonas metropolitanas frente a un mercado menos dinámico en el resto del país
El análisis Situación Inmobiliaria de BBVA Research, con cifras de todo el año 2024, confirma el liderazgo de las grandes zonas metropolitanas en la colocación de hipotecas, particularmente en la Ciudad de México, Estado de México, Nuevo León y Jalisco, seguidos por Querétaro y Guanajuato.
“Cuando revisamos la colocación en términos de monto financiado, la concentración es todavía mayor, porque en el 52.3% de la colocación se da en solamente cinco estados”: Ciudad de México, Estado de México, Nuevo León, Jalisco y Querétaro.
Las cifras más recientes de la ABM indican que, entre enero y julio de 2025, la banca colocó 64 mil 396 créditos hipotecarios. Por entidad, destacan:
1. Ciudad de México: 8,512 créditos
2. Jalisco: 7,417
3. Nuevo León: 6,476
4. Querétaro: 4,196
5. Estado de México: 3,953
6. Guanajuato: 3,049
El análisis de la institución financiera revela que si pasamos a un mayor detalle y se baja a nivel de municipios, en cinco de ellos se otorga el 18% del crédito. Nos referimos a Zapopan, Jalisco; el Marqués, en Querétaro; la alcaldía Benito Juárez en la Ciudad de México; León, Guanajuato; y Monterrey en Nuevo León. Todos ellos forman parte de las seis entidades con mayor actividad hipotecaria del país.
En el informe Situación Inmobiliaria de BBVA destacan que el empleo es el mejor indicador de hacia dónde se va a dirigir el mercado de vivienda y al igual que como vimos en el crédito hipotecario, se concentra en las zonas metropolitanas en primera instancia y posteriormente en entidades emergentes.
Al respecto, Norma Villalobos, directora ejecutiva de Crédito Hipotecario de Banorte afirma que las entidades que concentran el mayor volumen de créditos hipotecarios en el último año son Nuevo León, Jalisco, Quintana Roo, Ciudad de México y Estado de México. Explicó que esto responde principalmente a que se trata de las zonas con mayor población y, en consecuencia, con una base amplia de población económicamente activa. Además, son estados con un elevado dinamismo económico y atractivo para mexicanos y extranjeros que llegan en busca de oportunidades laborales.
En complemento, Gonzalo Palafox, director de Banca Hipotecaria de Banamex, coincidió en que dichas entidades concentran el mayor número de hipotecas, pero subrayó que en los últimos años se observa un crecimiento proporcionalmente más alto en zonas turísticas, aun cuando el volumen no sea tan elevado.
Mencionó particularmente Quintana Roo, Yucatán, Acapulco y Los Cabos, donde el turismo ha detonado empleos y con ello una fuerte demanda de vivienda, no solo de descanso o segunda residencia, sino principalmente para los trabajadores que prestan servicios en la industria turística.
Asimismo, apuntó que el Bajío ha mostrado un impulso importante gracias al nearshoring y el desarrollo de corredores industriales, que generan nuevos empleos y, en consecuencia, necesidades habitacionales.
En los primeros siete meses del año en curso, Quintana Roo fue la séptima entidad con mayor número de créditos colocados con 2 mil 642 y Baja California la novena con 2 mil 333 créditos hipotecarios colocados.
Por su parte, Borja Serrats, director ejecutivo Crédito a Particulares de Santander, agregó que además debe resaltarse el crecimiento en Tijuana y la zona fronteriza del norte del país, donde la expansión hipotecaria ha sido significativa. Reconoció también el dinamismo de Monterrey y señaló que, si bien la Ciudad de México mantiene un alto volumen de crédito por su tamaño poblacional, el crecimiento relativo en otras regiones ha sido más marcado.
Otro tema que resulta interesante evaluar es BBVA Research también destaca que, al analizar el monto medio de las hipotecas, la Ciudad de México encabeza el listado nacional con un promedio de 3.1 millones de pesos. Le siguen Baja California Sur y Nuevo León, ambos con 2.8 millones de pesos; posteriormente, Estado de México y Baja California. En total, ocho estados presentan un crédito promedio superior al promedio nacional, que se ubica en 2.4 millones de pesos.
Por lo que respecta al saldo de la careta hipotecario, “se concentra en Ciudad de México, Nuevo León, Jalisco, el Estado de México y Veracruz que en total suman el 77% de la cartera total, posteriormente se observa a Guanajuato, Querétaro y Baja California que en los últimos años han tenido un desarrollo muy importante”, de acuerdo con el análisis de BBVA Research con cifras a diciembre de 2024.
La concentración del crédito hipotecario es un reflejo directo de dónde están los empleos y la actividad económica. Las grandes metrópolis siguen dominando, pero fenómenos como el turismo y el nearshoring están redibujando el mapa habitacional del país. En los próximos años, la demanda de vivienda podría acelerarse en polos emergentes como el Bajío y el sureste, a medida que nuevas inversiones y empleos detonen no solo la necesidad de casa-habitación, sino también la expansión del crédito hipotecario.
Texto:Ricardo Vázquez
