Aunque la demanda de espacios industriales sigue siendo fuerte, la construcción de nuevos espacios se ha mantenido estable entre 2023 y 2024 ante una serie de factores relacionados como son el ajuste en la oferta, el aumento en los costos de obra y la saturación de ciertos mercados clave como Monterrey, Ciudad de México y Guadalajara.
Las tres capitales antes mencionadas, que han sido los principales polos de crecimiento en los últimos años, junto a mercados emergentes como Ciudad Juárez y Tijuana, enfrentan limitaciones de disponibilidad de tierra e incremento de costos, lo que ralentiza nuevos proyectos. A ello se suma la falta de infraestructura adecuada en algunas regiones, que desalienta el inicio de nuevas obras.
El promedio de construcción de parques industriales sigue siendo alto, en comparación con el promedio histórico. Con base en información de la plataforma Solili, al cierre de junio de 2024, se registraron 5.6 millones de metros cuadrados en desarrollo; tan solo entre abril y junio “se registró el inicio de más de 80 nuevos proyectos industriales a nivel nacional, sumando un total de 1.7 millones de metros cuadrados en construcción”, se lee en el reporte.
Nuevos inquilinos procedentes principalmente de Estados Unidos y Canadá.
Los espacios en obra a lo largo de 2024 han sido muy similares a los observados en 2023. Sin embargo, para el último trimestre del año actual y el próximo año, se anticipa que la construcción de nuevos parques industriales se mantenga a niveles elevados, aunque no en los picos observados previamente.
Por otra parte, de acuerdo con un programa presentado por la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), entre 2024 y 2030 se desarrollarán 128 nuevos parques industriales en México, con una inversión que oscilará entre 6 mil 200 y 8 mil 600 millones de dólares.
En el “Programa para el Desarrollo de Parques Industriales 2024-2030” se detalla que del total de desarrollos proyectados, 72 están en diferentes etapas de construcción, desde contar con la propiedad del terreno hasta estar a punto de abrirse.
Desarrollo inmobiliario industrial en México.
Motores de la demanda
Entre los principales motores que siguen impulsando el desarrollo de parques industriales en México se encuentran:
Nearshoring: Muchas empresas internacionales, especialmente en los sectores manufacturero y tecnológico, están relocalizando sus operaciones en México para reducir costos y mejorar la eficiencia de sus cadenas de suministro, lo que sigue generando demanda de nuevos espacios industriales.
De acuerdo con una encuesta realizada en conjunto por BBVA México y AMPIP, durante 2023 la llegada de nuevas empresas se aceleró; los participantes reportaron recibir 196 nuevos inquilinos, 46.3% por encima del promedio anual entre 2018-2022. El 46% fue procedente de Estados Unidos y el 17% de China.
Sin embargo, lo más relevante es que “los encuestados estiman que el ritmo de llegada de empresas se sostenga entre 2024 y 2025, con 201 y 198 nuevos inquilinos, respectivamente, donde el 34% provendrán de Estados Unidos y el 17% de China”.
Al cierre de la encuesta, el 94% de los participantes señalaron que experimentaron un aumento de la demanda y/o la rentabilidad de espacios industriales, lo que resulta congruente con el nivel actual de ocupación del 98% en los parques afiliados a la AMPIP.
Demanda de centros logísticos estratégicos para agilizar el comercio electrónico.
De acuerdo con información de la Secretaría de Economía, de enero a agosto de 2024 se han captado 59 mil 449 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa (IED). Asimismo, la misma fuente dio a conocer que existen 567 anuncios de inversión (empresas) identificados entre 2023 y agosto 2024, de los cuales 41% corresponde a Estados Unidos y Canadá.
Comercio electrónico: El crecimiento del e-commerce continúa demandando centros logísticos cercanos a las principales entidades y puertos para agilizar las entregas, contribuyendo a la ocupación de los parques industriales existentes y la necesidad de nuevas construcciones. Los Centros de Distribución se han incrementado no solo en los grandes centros de consumo nacional, sino también en las ciudades emergentes o de tamaño mediano para satisfacer la demanda generada.
El auge del e-commerce ha generado una demanda significativa de infraestructura que soporte entregas rápidas y eficientes, lo que también continúa fomentando el desarrollo de parques industriales.
Inversiones en infraestructura: Proyectos como el Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec (CIIT) y las mejoras en conectividad vial y portuaria están revalorizando nuevas zonas para el desarrollo industrial, ampliando las opciones de localización.
Hay que recordar que el CIIT promueve originalmente 10 Polos de Desarrollo para el Bienestar entre Oaxaca y Veracruz, pero se le sumaron dos más en Chiapas y otros dos en Yucatán anunciados en meses recientes.
Adicionalmente, la presidenta Claudia Sheinbaum declaró que planea impulsar 12 Polos de Desarrollo adicionales a los que echó a andar la administración del presidente López Obrador.
Existen 567 anuncios de inversión empresarial entre 2023 y 2024.
Perspectiva robusta
Para lo que resta de 2024 y 2025, se espera que el desarrollo inmobiliario industrial en México conserve un ritmo sólido, aunque con una selección más estratégica de proyectos. Los desarrolladores serán más cautelosos al evaluar la rentabilidad y los riesgos, especialmente en mercados saturados, pero se prevé que las regiones emergentes y la continuidad del nearshoring seguirán siendo motores clave de crecimiento.
A manera de conclusión, aunque se observa una moderación en el ritmo de construcción, los factores macroeconómicos y logísticos mantienen un ambiente favorable para el desarrollo industrial en México, con perspectivas positivas a mediano y largo plazo.
Así que entre el fenómeno del nearshoring, el e-commerce, la IED reportada hasta el momento y los compromisos de empresas extranjeras recibidos (cartas de intención), más el crecimiento del mercado interno, son una suma de elementos fundamentales que garantizan una demanda de espacios inmobiliarios industriales robusta en lo que resta de 2024 y todo 2025.
Se están revalorizando nuevas zonas para el desarrollo industrial.
Texto: Eunice Martínez
Foto: Real Estate Market & Lifestyle / NFOESCOLA / VALOPARK / CAPGEMINI /
