El mercado de logística ha crecido mucho en los últimos 10 años, y el potencial para que siga creciendo es muy positivo. Considero que la demanda de espacio logístico se va a detonar por una mayor productividad de la cadena de suministro, y por haber un cambio estructural en la parte de comercio electrónico, que apenas está empezando.
Todo lo que son centros de consumo van a crecer mucho, especialmente en México, Guadalajara y Monterrey. Toda esa parte se va a modernizar, México no va a estar fuera de las tendencias que se van a dar con las nuevas tecnologías; vemos un país con grandes transformaciones y oportunidades, así como ganadores y perdedores.
Luis Gutiérrez Guajardo Presidente Latinoamérica de Prologis
En la parte de manufactura, el consumidor va cambiando y demandando cosas más rápido y más a su gusto. Nosotros estamos bien posicionados para tomar ventaja de eso porque estamos muy cerca del mercado. El sector automotriz va a seguir creciendo pero va a diversificar sus mercados de exportación. Ya no será solo Estados Unidos, sino también Asia y Europa, aunque esto no será en el corto plazo. Además, por estar cerca de Estados Unidos, vamos a ser una gran plataforma de manufactura porque se van a dar flujos en todos los sentidos, lo que aunado a los bajos costos de producción, le trae muchas ventajas al país.
El e-commerce detonará la demanda de espacios de logística
Durante 2016, la economía mexicana se movió a través de dos motores: el consumo interno y la exportación de manufacturas, y los parques industriales están en medio de esos dos ejes; de ahí que la absorción en la Ciudad de México haya alcanzado niveles récord de 10.2 millones de pies cuadrados (947,611 m²), mientras que un año antes fueron 6 millones (557,418 m²).
La absorción récord se atribuye a que las empresas están vendiendo e importando más con la entrada al mercado de nuevas firmas. Asimismo, los servicios de logística se incrementaron e hicieron más eficientes las cadenas productivas y la distribución de mercancías.
Adicionalmente, las empresas están entrando a la etapa del e-commerce, lo que representa un cambio estructural en la forma de consumir, a la vez que demandará más espacio en bodegas, porque el aparador del comercio electrónico es la bodega.
En la parte de manufactura, la severa depreciación del tipo de cambio hizo más atractivas a las manufacturas mexicanas; a ello se sumó el que la economía estadounidense está creciendo y demandando productos mexicanos.
Estos factores favorecieron a muchas empresas que están tomando ventaja de producir en México más barato, sobre todo, las que se ubican en los sectores automotriz, médico, aeroespacial, electrónico, electrodoméstico, y en productos de consumo. Por ciudades, Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa, han tenido buenos años. En 2017 hemos visto que los clientes siguen renovando sus contratos y en algunos casos, incluso, han crecido.
Prologis park Apodaca Monterrey.
Prologis park Izcalli, México City.
Buenas expectativas para lo ya hecho
En las edificaciones para manufactura, hemos visto que algunos proyectos nuevos se han detenido porque están esperando a que se definan las reglas del juego, sobre todo, en la frontera.
Mientras que en la parte de logística de consumo, creo que el inventario actual de espacio es obsoleto y se está viendo un cambio de espacio viejo a nuevo; entonces, para espacios triple A vemos que el mercado está creciendo, pero no al mismo ritmo del año pasado.
Prologis Park Los Altos Guadalajara.
Entre los factores a tomar en cuenta en la planeación y arranque de nuevos proyectos destacan:
- a) El costo del dinero está más elevado, la tasa de interés se ha incrementado para atajar presiones inflacionarias, en parte, inducidas por la devaluación del peso frente al dólar;
- b) Tenemos que ver cómo quedan las relaciones con Estados Unidos, no podemos aventarnos a hacer nuevas inversiones porque no sabemos si vamos a tener clientes.
Así, más que edificar o adquirir nuevas propiedades, las oportunidades de inversión en 2017 pueden venir por la dislocación de los mercados financieros.
Prologis seguirá invirtiendo en dónde haga sentido, aunque más en la parte de centro de distribución que en manufactura. Sin embargo, por el momento no hace sentido comprar activos en la Fibra porque después de Trump, todas las Fibras han caído, y hasta no tener certidumbre de hacia dónde va la Bolsa y el interés de los inversionistas extranjeros, no tiene caso.
Park Pharr bridge, Reynosa.
Texto:Luis Gutiérrez Guajardo
Foto: PROLOGIS
