El mercado de parques industriales del Valle de México avanza hacia una configuración más extensa y policéntrica. La falta de reservas territoriales en los corredores tradicionales, el crecimiento del comercio electrónico y los requerimientos energéticos de la manufactura avanzada están llevando nuevos proyectos hacia la periferia metropolitana.
Comenzó este desplazamiento antes de que el Gobierno Federal modificara oficialmente la delimitación de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), que pasó de 76 a 84 municipios y demarcaciones con la incorporación de siete municipios de Hidalgo y uno de Morelos.
El movimiento responde parcialmente a la saturación del corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT), que concentra 7.8 millones de metros cuadrados de inventario industrial. Al cierre del segundo trimestre registró una disponibilidad de 4.2% y prácticamente carecía de reservas para desarrollar nuevos complejos de gran formato.
La escasez también está presionando los precios. La renta industrial promedio de la ZMVM aumentó de 9.17 a 10.36 dólares por metro cuadrado mensual entre el primero y el segundo trimestre de 2026. En corredores centrales como Azcapotzalco y Naucalpan, algunas naves Clase A superan los 14 dólares.
Y al poniente, Toluca-Lerma también fortalece su posición, aunque todavía no forma parte de la nueva delimitación. Su infraestructura eléctrica de alta tensión y la capacidad disponible en sus subestaciones le ofrecen ventajas para atraer manufactura avanzada, electromovilidad y centros de datos.
Para estas actividades, la certeza del suministro eléctrico comienza a tener mayor peso que la disponibilidad de metros cuadrados. Sin embargo, la energía y el suelo no garantizan por sí solos la viabilidad de los proyectos.
El estrés hídrico, la capacidad de la infraestructura y la aceptación de las comunidades serán factores decisivos para la siguiente etapa de expansión. El nuevo mercado industrial metropolitano dependerá así de la coordinación entre desarrollo inmobiliario, movilidad, electricidad, gestión del agua y ordenamiento territorial.
