El modelo gana terreno como alternativa de inversión, pero su rápida expansión sin regulación ni especialización podría generar problemas operativos y financieros.

Actualmente, el mercado inmobiliario en México atraviesa un momento de transformación. El alza sostenida en los precios de la vivienda y la dificultad de acceso a la propiedad tradicional han impulsado nuevos esquemas, entre ellos la vivienda fraccional. Sin embargo, este crecimiento también ha encendido alertas.

La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) advirtió que la expansión de este modelo en el país se está dando, en algunos casos, sin la preparación ni la estructura necesarias, lo que podría derivar en riesgos tanto para inversionistas como para desarrolladores.

Un mercado en punto de inflexión

El contexto actual explica el auge de este tipo de esquemas. El precio de la vivienda en México crece a un ritmo superior al 8% anual, lo que ha encarecido el acceso a la propiedad. Ante este escenario, la vivienda fraccional surge como una alternativa que permite adquirir una parte de un inmueble —generalmente en destinos turísticos— a un menor costo.

No obstante, el organismo señala que el crecimiento del modelo no necesariamente garantiza su viabilidad.

Los principales riesgos

De acuerdo con la AMPI, uno de los principales problemas es que no todos los desarrollos están diseñados para operar bajo este esquema. A diferencia de un proyecto tradicional, la vivienda fraccional requiere una gestión continua, similar a la de un hotel o resort.

“No todo proyecto inmobiliario está preparado para ser fraccionado. Este modelo implica no solo desarrollar, sino operar activos bajo una lógica cercana a la industria hotelera”, comentó Jenny Althair Rivas Padilla, presidenta nacional de la Asociación.

Entre los riesgos más relevantes destacan:

• Viabilidad financiera incierta: depende de la colocación de las fracciones; si no se alcanza el nivel esperado, el proyecto puede desequilibrarse.
• Alta complejidad operativa: requiere administración profesional, sistemas de reservación, mantenimiento y atención al cliente.
• Dependencia de la demanda: funciona mejor en destinos turísticos consolidados; fuera de ellos, el riesgo aumenta.
• Gobernanza complicada: múltiples propietarios en un mismo activo dificultan la toma de decisiones.
• Riesgos legales y tecnológicos: es necesario contar con plataformas que garanticen certeza jurídica y cumplimiento normativo.
• Falta de liquidez: la salida del inversionista puede ser limitada si no existen mecanismos claros para vender su fracción.

Alta rentabilidad y menor riesgo impulsan la inversión turística inmobiliaria

Uso comercial sin sustento

También el organismo detecta una tendencia preocupante: algunos desarrolladores están utilizando el modelo fraccional como una estrategia de venta, sin contar con la experiencia operativa ni con un mercado sólido que respalde la demanda.

¿Innovación o riesgo?

A pesar de los desafíos, la vivienda fraccional tiene potencial. Puede ampliar el acceso a activos de alto valor y atraer a nuevos perfiles de inversionistas. Sin embargo, su éxito depende de condiciones clave: regulación clara, operadores especializados y proyectos bien estructurados.

“La vivienda fraccional puede ser una revolución o un riesgo si no se regula a tiempo”, indicó Rivas Padilla.

En un mercado inmobiliario que continúa evolucionando, la advertencia es clara: el crecimiento por sí solo no garantiza sostenibilidad. La diferencia estará en la calidad de los proyectos y en la capacidad del sector para adaptarse con reglas claras y mayor profesionalización.