Tras la fuerte sacudida provocada por la pandemia y el posterior rebote observado entre 2021 y 2022, el mercado del retail en México atravesó en 2025 una etapa decisiva: la estabilización. Ya no se trata de crecer a toda velocidad ni de sumar metros cuadrados por inercia, sino de consolidar la demanda real, fortalecer a los operadores existentes y redefinir el rumbo del sector para este 2026.

De acuerdo con un análisis de Siila, el desempeño actual del retail mexicano no está marcado por la construcción de nuevos centros comerciales, sino por la capacidad del mercado para sostener ocupación, reducir la rotación de inquilinos y absorber espacio de forma orgánica. En otras palabras, el crecimiento dejó de medirse por la expansión acelerada y comenzó a evaluarse por la permanencia y la calidad de los ocupantes.

Del frenesí a la madurez del mercado

Los grandes repuntes que siguieron a la reapertura económica ya quedaron atrás. Desde 2023, los principales indicadores del sector comenzaron a mostrar un ajuste gradual, que lejos de significar una desaceleración preocupante, confirma que el ciclo de recuperación rápida se agotó. Lo que emerge ahora es un mercado más maduro, con bases empresariales más amplias, precios de renta más altos y una ocupación estable.

Esta transición se refleja claramente en los datos de absorción. Entre 2021 y 2024, la absorción neta del retail creció a una tasa compuesta anual de 25%, mientras que la absorción bruta apenas avanzó 2 por ciento. La diferencia revela un fenómeno clave: el mercado no se expandió por la llegada masiva de nuevos operadores, sino por la consolidación de los existentes. Más cadenas ampliaron su superficie, más negocios permanecieron en operación y la rotación de locales se redujo de forma significativa.

Corrección en 2025, pero con fundamentos sólidos

Durante los primeros nueve meses de 2025, tanto la absorción bruta como la neta registraron una corrección interanual de 11% y 7%, respectivamente. Sin embargo, para los analistas de Siila, este ajuste debe leerse en contexto. El saldo neto de absorción sigue siendo positivo, la rotación se mantiene contenida y la tasa de ocupación permanece estable alrededor de 93 por ciento.

Este nivel de ocupación está estrechamente ligado a la prácticamente nula entrega de nuevo inventario durante el año, lo que ha limitado la oferta disponible y ha sostenido el equilibrio del mercado. Lejos de generar presión negativa, esta combinación ha reforzado la confianza de inversionistas y propietarios, quienes han logrado trasladar ajustes de precios sin perder tracción comercial.

Rentas al alza y actividad empresarial resiliente

Uno de los indicadores más claros de esta fortaleza es el comportamiento de las rentas. En el último año, los principales centros comerciales del país registraron un incremento promedio de 8% en los precios de renta, que ya rondan los 560 pesos por metro cuadrado al mes. Este aumento no ha frenado la actividad económica dentro de los complejos comerciales.

Por el contrario, la dinámica empresarial se ha mantenido positiva. Por cada 10 negocios que cerraron, casi 12 iniciaron operaciones, lo que representa un 15% más aperturas que cierres. Este dato confirma que, aunque el ritmo de expansión es más selectivo, el ecosistema comercial sigue generando oportunidades y atrayendo nuevos proyectos.

Sectores ganadores y concentración empresarial

Señalaron los expertos que, el crecimiento del retail en esta etapa no ha sido homogéneo. Los mayores avances provinieron de los servicios públicos y gubernamentales, cuya superficie se triplicó, seguidos por servicios personales, financieros, alimentarios y de logística, con crecimientos que oscilaron entre 2% y 4 por ciento. En contraste, el segmento educativo fue el único con un retroceso relevante, al registrar una caída de 12 por ciento.

A nivel empresarial, la concentración es aún más evidente. Apenas una decena de compañías explicó cerca de tres cuartas partes del crecimiento total del mercado, en su mayoría firmas vinculadas al consumo. Este fenómeno refuerza la idea de que el nuevo ciclo del retail está impulsado por operadores sólidos, con modelos probados y capacidad de expansión selectiva.

2026: menos construcción, más calidad

El panorama hacia este 2026 apunta a un mercado donde el crecimiento no dependerá de nuevos ciclos intensivos de construcción, sino del fortalecimiento del tejido empresarial existente. La clave estará en la capacidad de los centros comerciales y desarrolladores para retener inquilinos, atraer operadores de mayor calidad y sostener la demanda real.

Si la recuperación fue el impulso inicial del sector, la estabilización es el momento en que se define el rumbo de largo plazo. Y todo indica que el retail mexicano entra a una fase donde la ocupación estable, la baja rotación y la consolidación de cadenas serán el verdadero motor de crecimiento. En este nuevo escenario, el éxito no se medirá por cuántos metros cuadrados se construyen, sino por qué tan bien se utilizan.