El impulso del nearshoring está redefiniendo la calidad que las empresas esperan de los espacios industriales en México. Aunque durante años la ubicación fue el gran determinante, hoy la demanda está marcando una diferencia mucho más clara entre las naves industriales de Clase A y Clase B.

Dicho cambio está elevando el estándar mínimo del mercado y acelerando la obsolescencia de inventarios que antes eran suficientes para manufactura ligera o almacenamiento tradicional.

Spot2.mx, plataforma especializada en inteligencia de mercado industrial, señala que esta transformación ya se refleja en los números: en 2025, la absorción de naves Clase A crece cuatro veces frente al año pasado, impulsada por corporativos globales y cadenas de suministro que requieren infraestructura más moderna y segura.

Un mercado donde la calidad pesa más que el precio

La presión por atraer producción y logística desde Asia y Norteamérica está llevando a las empresas a evaluar sus espacios con criterios mucho más rigurosos que en años anteriores. La vacancia en mercados clave —como Valle de México, Guadalajara o Querétaro— se mantiene por debajo de 6.5%, lo que ha concentrado la demanda en naves institucionales.

De acuerdo con Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx, “el precio por metro cuadrado dejó de ser suficiente para evaluar una nave industrial. Hoy, el cálculo real integra productividad por metro cuadrado, capacidad de rotación, seguridad operativa y eficiencia energética. La diferencia entre Clase A y Clase B ya no es un tecnicismo: es un factor que determina costos totales, retornos, velocidad de expansión y el cumplimiento de estándares internacionales para cualquier empresa que busque entrar o crecer en México”.

Las empresas multinacionales que están llegando al país —especialmente del sector automotriz, bienes de capital, transporte y logística— buscan infraestructura que reduzca riesgos, mejore la eficiencia y facilite la certificación de operaciones globales.

Clase A vs. Clase B: dos mercados que ya no compiten en las mismas reglas

Aunque ambos tipos de inmuebles cumplen funciones distintas, la brecha entre ellos se amplió con el nearshoring:

Clase A: infraestructura para operaciones intensivas

Las naves Clase A incluyen alturas superiores a 9.75 metros, sistemas contra incendio ESFR, patios amplios de 35 a 45 metros, construcción Tilt-Up, techos KR-18 con aislamiento y proporciones de andenes pensadas para operaciones de alta rotación o automatización.

Estos atributos se traducen en mayor almacenamiento, eficiencia energética y menores primas de seguro.

Son ideales para 3PL globales, e-commerce, manufactura de exportación y empresas que requieren operaciones certificadas.

Clase B: inventario funcional pero limitado

Las naves Clase B continúan siendo útiles para operaciones con menor presión logística, manufactura ligera o empresas que priorizan costos fijos más bajos. Sin embargo, su menor altura, patios reducidos y sistemas básicos de seguridad restringen su competitividad ante las exigencias del nearshoring.

Un matiz importante

La plataforma recuerda que bodega y nave industrial no son equivalentes: las bodegas son espacios más antiguos y simples, y las clasificaciones A/B aplican realmente al segmento diseñado para operación logística y productiva.

Norte y Bajío, donde la brecha es más visible

La diferencia de rentas entre naves Clase A y B ya supera doble dígito en mercados como Monterrey, Saltillo, Ramos Arizpe, Querétaro y Guanajuato. Ahí, la presión por espacios premium ha sido más intensa debido a la llegada de empresas del sector automotriz, autopartes y manufactura avanzada.

Para los inversionistas institucionales, la disponibilidad de Clase A es un indicador clave de riesgo; mientras que, para los desarrolladores, integrar estándares premium desde el diseño se ha convertido en una estrategia indispensable para atraer a inquilinos globales.

¿Qué sigue para el mercado industrial?

El análisis de Spot2.mx concluye que esta transición hacia infraestructura de mayor calidad no será uniforme en todas las regiones, pero sí marcará la pauta del mercado en los próximos años. La diferencia entre contar con una nave Clase A o Clase B ya no es solo un tema de especificaciones técnicas: hoy determina productividad, rentabilidad y la capacidad de México para absorber nuevas cadenas de suministro globales.