Con la visión empresarial nacida de siete años de que el e-commerce tendría un boom, nace ProximityParks, que al día de hoy posee 16 parques industriales para logística de última milla, que representan 360 mil m2 de construcción, con la proyección de llegar a 800 mil m2 dentro de cuatro años.

El primer parque fue inaugurado hace cuatro años y medio, con una diversidad de clientes, que van de la industria farmacéutica, pasando por alimentos y bebidas, así como Fedex y Mercado libre. ProximityParks la constituyen los jóvenes empresarios mexicanos, Mario Berlanga, CEO y co-fundador, Jaime Guerrero, COO y co-fundador, y Hugo Pérez, CCO.

Al resultar un negocio prometedor, de octubre de 2020 a octubre de 2024, han levantado 5 mil millones de pesos en inversiones y cuentan con un proyecto de financiamiento de 6 mil millones de pesos para los siguientes tres años.

La presentación del grupo tuvo lugar en el parque industrial de Lomas Verdes, que empezará a funcionar en el primer trimestre del año, en un terreno de 25 mil m2, que contará con la certificación LEED -actualmente en proceso–, que una vez en funcionamiento moverá 100 mil paquetes diarios, dando empleo directo a más de 250 personas.

Mario Berlanga comenta que, en 2017, tres años antes de la pandemia, nadie hablaba de la logística de última milla, “veíamos la necesidad de traer bodegas al centro de las grandes ciudades –actualmente poseen doce en la Ciudad de México, una en Guadalajara y tres en Monterrey–. Sabíamos que, si no se traían los artículos, el e-commerce no iba a florecer como negocio”.

El plan era que la logística urbana, si no se hacía de una manera muy eficiente, “iba a resultar muy dañina por la creación de tráfico y contaminación al ambiente”.

Preveían en ProximityParks una evolución en los hábitos de consumo, replanteando los valores y uso de los inmuebles. “Originalmente, las bodegas fueron llevadas hacia afuera de la ciudad y había que traer las bodegas de regreso. Buscamos acercar a nuestros clientes –lo más posible–, a sus consumidores para hacer entregas más rápidas, más económicas y más amigables con el medio ambiente”.

Y para ser pioneros en este nicho, analizan datos, desarrollan algoritmos, herramientas geoespaciales donde a través de mapas identifican dónde están los principales cuellos de botella logísticos y buscan propiedades que puedan ayudar a resolverlos.

El fondeo

Los fondos de inversión recibidos provienen de las principales Afores de México, así como de 47 inversionistas (family offices) procedentes de siete países. Como dato, la mitad del primer fondo fue promovido desde Europa, Estados Unidos y Asia.

Una de las claves de la compañía es ser verticalmente integrada, al unir un fondo de inversión de capital privado y una administración de fondos de capital privado con una desarrolladora inmobiliaria.

Se mantiene ZMCDMX como principal hub industrial logístico de México

“Para garantizar la mejor experiencia tanto para nuestros inversionistas y dar a nuestros clientes el mejor resultado, prácticamente tenemos internalizado todo”, agrega Berlanga. Y esto incluye desde el proceso de levantamiento y administración de capital, búsquedas de propiedades, adquisiciones, permisología, desarrollo, construcción, servicios de comercialización de las propiedades o de corretaje y la parte de administración de activos y administración de propiedades, además del departamento de mercadotecnia e inteligencia logística. “No sabemos de otros desarrolladores industriales que tengan un departamento de inteligencia logística de análisis de datos”, comenta Berlanga.

Enfocados en la sustentabilidad.

A su vez, Jaime Guerrero, explica que sus clientes buscan distribuir sus productos de manera más rápida y económica, y lo más importante, con menos emisiones al medio ambiente. Y cita el ejemplo de un envío desde Lomas Verdes a una zona de consumo en Polanco, “resulta ser más rápido y con menos emisiones que si se realiza desde un parque industrial en las afueras de la ciudad.

“Nuestros clientes arrendatarios ahorran más de un 20% en los costos de distribución y las emisiones en las entregas”, indicó.

Para Hugo Pérez, lo importante es el proceso de reimaginación y reconversión de los espacios. “Todo lo hacemos bajo dos principios fundamentales: cómo maximizar la eficiencia logística y operativa de nuestros arrendatarios, y un alto enfoque en principios sostenibles”. Y pone el ejemplo de Lomas Verdes, donde adquirieron un gimnasio y cinco bodegas en desuso, donde adaptaron el espacio para los patios de maniobra al interior y el área de estacionamiento para una operación logística eficiente, sin interrumpir el tráfico de las calles aledañas con los camiones de 53 pies.

“Los andenes son de última generación, con acceso para vehículos ligeros. Para la certificación LEED conllevó instalar paneles solares de última generación, equipar cargadores eléctricos para autos eléctricos y analizar qué se recicla y que no. En Lomas Verdes la estructura se rescató completa, se cambiaron los techos con una colchoneta termoacústica que garantiza que no haya variación de temperatura al interior y ofrezca confort térmico para las personas que ahí laboren”, finaliza Hugo Pérez.

Por último, como parte de su compromiso con la sociedad, la compañía lanzó la convocatoria del primer concurso “Muralmente Cerca”, para llevar el arte urbano a sus instalaciones, con la respuesta de estudiantes y muralistas mexicanos emergentes, entre los que se seleccionó al ganador. El elegido resultó ser el artista oaxaqueño Luis Antonio Medina Escobar, con su obra “Armonía en Movimiento”, cuya propuesta quedará plasmada en un espacio de más de 400 m2, en el muro de ProximityParks Lomas Verdes, con exposición directa a la avenida Lomas Verdes, a partir de diciembre de este año.