Hace unas semanas, un joven me contaba frustrado cómo su búsqueda de una vivienda en la Ciudad de México lo llevó a vivir en las afueras, enfrentando altos costos y largas horas de traslado. Su historia se repite en diversas ciudades de nuestro país y en América Latina: la falta de viviendas asequibles y bien ubicadas. Todo está caro y lo asequible está a horas de distancia de los centros de trabajo en las grandes urbes.
La ONU estima que para 2030, tres mil millones de personas, aproximadamente el 40% de la población mundial, necesitarán acceso a viviendas adecuadas e infraestructura básica. México no es la excepción, y de acuerdo con estimaciones de 4S Real Estate, la demanda para este mismo periodo se calcula en 26.5 millones de personas.
Sin embargo, el parque habitacional del segmento económico-popular en el país se redujo más del 50% en menos de seis años y ahora representa solo el 25% del inventario de vivienda (Sociedad Hipotecaria Federal -SHF).
Actualmente se plantean diversas reformas e iniciativas para aumentar la oferta de vivienda y revitalizar el segmento de interés social. Sin embargo, ¿realmente tienen el potencial de revolucionar el sector? Si bien se identifican oportunidades, el problema no se está solucionando de fondo.
Cuatro vértices del desarrollo urbano inmobiliario
Necesitamos un cambio profundo y una estrategia integral para enfrentar este desafío. La demanda habitacional seguirá creciendo, especialmente en el sector de vivienda social. El encarecimiento de materiales, los altos precios y la escasez de tierra disponible, sumados a un acceso limitado a capital, costos de financiamiento poco competitivos y, sobre todo, a procesos regulatorios complicados y restrictivos, hacen cada vez más difícil construir casas. Además, la planeación urbana desactualizada imposibilita aún más las opciones reales de hacer negocio en dicho segmento.
En 2016, se hizo un primer esfuerzo por revitalizar el segmento, Infonavit promulgó una ley que cambió las condiciones de mercado, buscando, entre otros objetivos, reducir la tasa de abandono de vivienda y establecer condiciones dignas basadas en cercanía, infraestructura y equipamiento en beneficio del consumidor. Si bien la iniciativa era adecuada, también hay que decir que estaba incompleta, porque no consideraba los 4 ejes del desarrollo, teniendo como efecto secundario la imposibilidad para los desarrolladores de vivienda social (tierra lejana y barata) hacer el producto que venían haciendo. Aquellas empresas que habían especulado comprando tierra barata y lejana provocó la gran debacle de varias de ellas.
¿Qué pasó? Tierra económica es igual a producto económico de interés social. Sin embargo, la única disponible estaba (y está) muy lejana, sin equipamiento urbano y sin transporte público.
El Infonavit tomó medidas adecuadas para detener el gran problema de abandono de vivienda en México, porque la gente realmente no debía, ni podía vivir en esas casas en medio de la nada, sin escuelas, sin comercio, sin transporte y sin servicios de salud. No obstante, se eliminó el incentivo y la capacidad de hacer vivienda de interés social, y seamos claros, este nicho sin un organismo de financiamiento, no existe.
Pero, ¿por qué ya nadie quiere hacer vivienda económica y social? Muy sencillo: la regulación actual no lo permite. No es que esté prohibido, simplemente el precio de la tierra y su capacidad de uso imposibilitan el negocio en ese segmento, priorizando la oferta habitacional media, alta y premium sobre la económica. Si el precio de la tierra es alto o no tiene uso intensivo (densidad y m2 construibles), solo se puede hacer producto de alta gama.
Rompiendo mitos: Densificación urbana para ciudades más habitables
La densificación de las ciudades es un tema controversial. Existe la creencia errónea de que verticalizar nuestras urbes incrementará el tráfico y la contaminación. No obstante, los modelos europeos nos demuestran lo contrario. Ciudades densas y verticales se vuelven más compactas y provocan el efecto de cercanía, lo que desincentiva el uso del automóvil, las hace más caminables, más vivibles y menos contaminadas.
El problema radica en la expansión territorial descontrolada de las manchas urbanas mexicanas. En los últimos 30 años, la población de las principales ciudades del país se ha duplicado, pero su extensión territorial ha crecido cinco veces. ¿Cómo alinear de nuevo los cuatro vértices del desarrollo inmobiliario?
La densificación maximiza el uso de la tierra, permitiendo a los desarrolladores construir más residencias verticales en los mismos terrenos. Mismo precio, más uso. Ya no es necesario irse lejos: terrenos relativamente bien ubicados pueden albergar un mayor número de viviendas que se adaptan a la capacidad de compra del consumidor.
Además, el mercado ha cambiado significativamente: los núcleos familiares son cada vez más pequeños, lo que disminuye el requerimiento de tamaño por unidad y aumenta la necesidad de más viviendas por hectárea. Muestra de ellos es que, de acuerdo con nuestro Reporte de Verticalización 2024, casi todas las ciudades en México crecieron en desplazamiento de vivienda vertical durante 2023, aunque las ventas se concentraron en los segmentos residenciales, es decir, a partir de los 2 millones de pesos. Desde el punto de vista del consumidor, las opciones asequibles son muy limitadas.
Balance para combatir la extinción de la vivienda social
La sinergia entre la iniciativa privada y el gobierno es esencial para diagnosticar adecuadamente los problemas del sector y atenderlos. Hasta ahora, se ha tratado solo el síntoma —la escasez de vivienda asequible— sin abordar la causa de raíz: las barreras regulatorias desactualizadas y complejas, la falta de planificación urbana a largo plazo y la falta de incentivos para la iniciativa privada.
Necesitamos superar el miedo a densificar y entender que ciudades compactas pueden ofrecer beneficios significativos, como una inversión más inteligente en infraestructura, transporte público eficiente, servicios comunitarios accesibles y un equilibrio en el mercado de vivienda.
*Co-fundador y CEO de 4S Real Estate
