Además de una mayor demanda de espacios industriales que ha traído el nearshoring a México, también ha impulsado el desarrollo de mercados secundarios para atender a industrias como la automotriz, de alimentos, aeroespacial y farmacéutica, que tradicionalmente estaban regionalizadas y ahora empiezan a explorar otras ciudades.
“Es cada vez más un fenómeno nacional. Al final del día, la disponibilidad promedio -de esoacios industriales- para todo el país es inferior al 2%, lo cual quiere decir que se está viendo actividad en todas partes”, comentó el directivo.
Si bien este fenómeno empieza en el Norte, que es la zona “más conocida” para la Inversión Extranjera Directa, “poco a poco las empresas se van dando cuenta que hay muchos otros mercados que pueden satisfacer sus demandas, casi 18 de ellos. El techo de cristal para todas estas ciudades es la capacidad y velocidad que tienen para poder proveer energía eléctrica y fuerza laboral. Sobre esto último, tenemos el beneficio del bono demográfico”, explicó Brunet.
La vacancia más baja se ha dado como resultado del apetito de las principales ciudades, es decir Tijuana que tiene 0.6% de disponibilidad; Ciudad Juárez con el 1.4%; Monterrey al 0.4% o Reynosa con el 1.8%, lo que ha dado paso a absorciones históricas en mercados “secundarios” como Mexicali y San Luis Río Colorado para Tijuana; la ciudad de Chihuahua para Juárez; Saltillo también, y se espera que empiecen Monclova, Nava y la gran sorpresa de crecimiento: La Laguna.
Con casi un millón de metros cuadrados (m2), en la región Bajío, la mayor absorción bruta se está dando en Guadalajara, Guanajuato y Querétaro al tercer trimestre 2023, lo que ha disminuido la disponibilidad. Frente a ello, San Luis Potosí y Aguascalientes son magníficas alternativas por su enfoque industrial.
Mientras que, en el centro del país, la Ciudad de México ha tenido récord de absorción con 500,000 m2, pero las alternativas siempre son la zona de Toluca y Puebla.
Por su parte, Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, subrayó el crecimiento que ha tenido la industria manufacturera a lo largo de este año.
“La inversión en manufactura en el año 2022 representaba el 34%, sin embargo, este año ha llegado al 54% como resultado del efecto del nearshoring, principalmente. El 58% de la IED se localiza en 5 estados del país: 32% en la Ciudad de México, 9% en Nuevo León, 8% en Sonora, 5% en Chihuahua y 4% en el Estado de México”.
Uno de los retos del desarrollo de mercados secundarios es la fuerza laboral, es decir, encontrar mano de obra calificada. “Afortunadamente, como consecuencia del bono demográfico nacional son pocos los mercados que empiezan a ver una reducción en su base laboral. Los programas de STEM y las escuelas técnicas han creado una base robusta en practicante todos estos mercados o ciudades, que además ven migración positiva todos los años”, señaló el director de transacciones de la empresa.
Sin lugar a dudas, prosiguió, algunos los estados que muestran menores niveles de egresados, son menos susceptibles de recibir inversiones, en el mapa se muestra el número de egresados por estado de acuerdo con la Secretaría de Economía.
Los estados con mayor número de egresados en el periodo escolar 2021-2022 fueron: Ciudad de México (13.2%, 59,449 egresados), Estado de México (10.6%, 47,727 egresados) y Veracruz de Ignacio de la Llave (5.3%, 23,951 egresados).
No hay duda de que la relocalización de empresas a territorio nacional ha traído desarrollo y crecimiento industrial, sin embargo, hay desafíos que afrontar. Una buena noticia es que el efecto de la inflación no se ha hecho sentir en el mercado industrial, ya que México cuenta con calidad de mano de obra, costo de insumos, costo logístico, se beneficia de tratados comerciales y las empresas descubren cada vez más que pueden tener operaciones de valor agregado a precios extremadamente competitivos. Por ello, vale la pena recordar que México es 23% más barato para producir (en total) que China.
