Durante el segundo trimestre (2T) del 2023, la nueva oferta incorporada al inventario industrial de la Ciudad de México (CDMX) clase A fue de 68 mil 212 metros cuadrados (m2). A su vez, al finalizar el primer semestre del año, el inventario cerró en 10.42 millones de m2. Por lo que el precio de lista para renta continúa al alza, derivado del incremento en la demanda de espacios industriales y la disminución de la vacancia, para cerrar el 2T del año en US$7.79 por m2 al mes.
Así lo informó CBRE Group, Inc. en un comunicado en el cual señaló que, en el segundo trimestre se inició la construcción de 110 mil m2 en el corredor de Gustavo A. Madero y Tultitlán, con lo que el indicador de construcción para este trimestre se mantiene con una cifra superior a los 450 mil m2.
En cuanto a la absorción bruta (indicador que incluye pre-arrendamientos, proyectos Built-To-Suit y renovaciones) continúa con una fuerte actividad al cierre del 2T del año, periodo en el cual acumuló 558,158 m2, mientras que la absorción neta acumuló un total de 335,786 m2.
Según la firma de inversión y servicios inmobiliarios comerciales, el ritmo de inversión que mantiene la CDMX se deriva de la fuerte demanda en el sector industrial, misma que se espera siga así en lo que resta del año reforzada por el auge de la relocalización de empresas e inquilinos que buscan expandir sus operaciones.
Tan solo para este 2T23 la absorción bruta cerró con más de 382 mil m2 y en su cifra acumulada para la primera mitad del año ya supera el medio millón de m2, con lo que la actividad se mantuvo en el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) con el 91% de la actividad en su mayoría con naves de tipo big box con superficies en rangos de 11 mil a 65 mil m2.
"El sector logístico participó con el 50% de estas transacciones, mientras que el e-commerce participó con el 27% de la actividad. Por su parte, los corredores de última milla sumaron el 8% de la demanda de espacios comercializados", indicó la compañía.
Nuevas construcciones
De enero a la fecha, la creciente demanda en el mercado y la tasa de vacancia disminuyendo, han propiciado que el arranque de nuevos proyectos haya sido constante, por lo que este trimestre ya se perciben movimientos de tierra para la preparación de vialidades y desarrollo de nuevas obras, como el T-MEX Park en Nextlalpan, Estado de México, un proyecto a cargo de FUNO que se espera integre durante el 2024, un millón de m2.
El parque se encuentra ubicado en un punto de unión con los corredores logísticos más importantes y que dará pie a un nuevo desarrollo industrial cercano al aeropuerto Felipe Ángeles que permitirá contar con una mejor conectividad y capacidad para el movimiento de mercancías.
Con esto, el pipeline de construcción cerró con 475 mil m2 concentrados en su mayoría en el CTT con la siguiente distribución: Tultitlán con el 52%, Cuautitlán con el 33%, mientras que el 15% restante pertenece a proyectos Last Mile desarrollados en el corredor de Los Reyes, Gustavo A. Madero y Tlalnepantla. El 36% de los proyectos actualmente en construcción se encuentra pre-arrendado.
Se desarrollan nuevos parques industriales, como el T-MEX Park en Nextlalpan, a cargo de FUNO.
Inventario
Informó la compañía que, de abril a junio, al inventario clase A de la CDMX se sumaron 68 mil m2 para cerrar en 10.42 millones de m2 existentes, con ello se alcanzó un incremento anual del 7%. “Se espera que, con la nueva actividad de tierra en corredores como Santa Lucía e Hidalgo, el inventario tenga un crecimiento significativo, ya que ambos corredores consideran el ingreso de 1.4 millones de m2 que podrían adicionarse a principios del 2024”.
Tasa de vacancia
La fuerte demanda, así como la incorporación de la nueva oferta pre-arrendada, hicieron que la tasa de vacancia en la CDMX registrará un mínimo histórico, cerrando el 2T con una tasa de 1.2%, lo que representa 125 mil m2 vacantes y un decremento anual de 2.3% respecto al mismo periodo de 2022. Se espera que la vacancia se mantenga a la baja, ya que de los proyectos que se encuentran actualmente en construcción con fechas de entrega para el segundo semestre, el 36% ya se encuentra pre-arrendado.
La actividad del mercado la acapara el sector logístico con el 70% de las transacciones durante el 2T, mientras que el sector e-commerce participó con el 30% a través de dos transacciones que en conjunto sumaron 95 mil 208 m2. Se mantiene la tendencia de pre-arrendamientos en naves en proceso de construcción debido a la alta demanda de espacios.
Finalmente, los corredores de Last Mile aportaron el 8% de la demanda de este trimestre, principalmente en las zonas de Vallejo, Ixtapaluca y Chalco.
