En los últimos periodos, las entidades que pertenecen a la zona Bajío se han caracterizado por la expansión de las empresas que han decidido invertir bajo la influencia de la relocalización.
Como resultado de la demanda de espacios industriales por empresas de logística, e-commerce y manufactura, al cierre del primer trimestre de 2023, el Bajío presenta indicadores de recuperación contundentes en cuanto al arrendamiento de naves industriales clase A, afirmó Abraham Fernández, director para el sector industrial de Newmark.
Actividad industrial en Jalisco
En respuesta a la alta demanda de espacios industriales clase A en Guadalajara y su Zona Metropolitana, grandes jugadores del desarrollo inmobiliario industrial ya establecidos y nuevos inversionistas han avanzado contundentemente en la creación de nuevos parques en la zona, llevando la tasa de disponibilidad de 0.3% a 1% al cierre del 1T23.
Lo anterior incentiva el aterrizaje de nuevos proyectos interesados en la perla tapatía por su alto grado de especialización en lo que se refiere a mano de obra, conectividad e infraestructura. Sin embargo, aún no es suficiente para satisfacer la creciente demanda de espacios industriales en la zona.
Guadalajara se mantiene como un mercado en franca expansión, con una demanda que supera a la oferta disponible, concretándose arrendamientos de más de 150,000 m² en el último trimestre y continúa la demanda de más espacios industriales llegando a un inventario clase A que creció 2%, respecto al trimestre anterior y 5%, respecto al trimestre del año anterior para alcanzar los 5.5 millones de m².
La tasa de disponibilidad en la Zona Metropolitana de Guadalajara incrementó 1%, versus el trimestre anterior, aunque fue más baja respecto al trimestre del año anterior. Con respecto al área de construcción de naves industriales, se incrementó 5%, comparado con el trimestre y año anterior, impulsada por la demanda que culminó en la caída de la disponibilidad.
Por otro lado, se registró un incremento en las desocupaciones que impulsaron valores de absorción neta negativos. Finalmente, el mercado continúa orientándose hacia la inauguración de nuevas naves totalmente ocupadas. De esta forma, los precios de salida y valores de absorción bruta se ajustaron al alza de acuerdo a la tendencia del último año.
Lo que está impulsando la sustitución de mercado de naves especulativas por un modelo híbrido orientado al desarrollo de naves Build To Suit es el nearshoring. El cierre de arrendamientos de naves industriales se presenta desde su planeación o construcción para permitir la negociación en las adecuaciones requeridas por los nuevos inversionistas.
Según los analistas, esto contribuyó a la marcada tendencia del descenso de área disponible, la cual ha permanecido constante durante el último año ya que las empresas relacionadas con el nearshoring demandan amplias superficies de nuevas naves industriales. Durante el último año, el número de arrendamientos clase A que ocuparon fue igual o más de la mitad de la superficie disponible de las naves industriales y representaron 60% de los cierres.
Al 1T23, la superficie de absorción bruta de nuevas naves ocupadas representó el 96%. Cabe destacar que las condiciones económicas y el aumento de la relocalización de las empresas durante el último año permitieron que la Inversión Extranjera Directa (IED) en Jalisco proviniera de Estados Unidos, Alemania, Reino Unido y China, destinando el 80% de la IDE al subsector manufactura.
Sin embargo, la persistencia de la inflación subyacente, condiciones geopolíticas y crisis del sistema bancario prevén una desaceleración en la inversión y crecimiento del sector industrial.
“Se espera que la expansión de empresas globales de tecnología ya establecidas en Guadalajara continúe como resultado del nearshoring y de su crecimiento a nivel global. Las industrias de logística y de e-commerce continúan demandando espacios Ready to Use superiores a 10,000 m², por lo que se considera que un 50% de las naves industriales en construcción pudieran absorberse incluso antes de estar terminadas”, indicó el director para el sector industrial.
“Hoy por hoy, México atraviesa un próspero periodo en el mercado industrial gracias a la llegada de empresas atraídas por el nearshoring, viendo a México como un facilitador en su cadena de suministro y de esta forma, reducir costos en la maquila y aumentar su productividad. El reto de esta tendencia es actuar con un gobierno responsable que, junto con inversionistas, provea de mayor infraestructura para el desarrollo de estos proyectos”, finalizó Giovanni D´Agostino, presidente en México y para América Latina de la firma.
