Desde hace varios años, se han analizado infinidad de activos inmobiliarios, de los cuales, el propietario promedio no institucional, en su mayoría, desconoce la clasificación de su activo y que puede ser usado como fuente de financiamiento, indicó Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.

Y a pesar de la alta inflación en materias primas como el acero y cemento, el valor del activo no se ha visto afectado, resaltó durante la presentación del análisis sobre la clasificación de activos elaborado por Mauricio Abugarade, de la división de Desarrollo de Negocios de la firma en Monterrey.

“La pandemia no fue un ciclo adverso para todos los activos, el área industrial se vio muy beneficiada por el e-commerce, en especial en el mercado de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM). En el caso del mercado de oficinas y de retail, la crisis sanitaria adelantó el ciclo de recesión y la venta de activos durante ese periodo se mantuvo estática el primer año, ya que los inversionistas prefirieron no comprar ante el panorama incierto del mercado”, agregó D´Agostino.

Mauricio Abugarade explicó que un activo se divide en diferentes tipos: industrial, oficinas, retail, residencial, etcétera. Cada tipo de inmueble se clasifica en las  categorías A, B o C. Siendo A la categoría más alta y C la más baja, y el indicador más común para la clasificación de un activo es la edad del inmueble.

El factor edad es muy importante porque un activo nuevo siempre va a valer más que un activo viejo, de igual forma, “los activos pueden construirse con muchos tipos de materiales, factor clave en esta clasificación, ya que la durabilidad entre los materiales puede variar y el ciclo del activo comprende cuatro estaciones: recuperación, expansión, sobreoferta y recesión”, precisó.

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Una nave industrial es el activo más fácil de clasificar y comienza con los años: una nave A va desde los cero a los cinco años de antigüedad, tiene muros de concreto precolado o tiltup y una altura mínima de 9 metros. El opuesto, una nave clase C, puede tener más de 10 años de antigüedad, muros de lámina y una altura mínima de 6 metros, por lo que no se puede rentar al mismo costo un activo clase A que uno clase B.

Con la misma lógica de clasificación de las naves industriales, se analiza el activo de oficinas. Un edificio relativamente nuevo, acabados de lujo, lobby con piedras tipo mármol, instalaciones inteligentes y de primer nivel, y eficiencia de los espacios, se puede clasificar como A. Mientras que un edificio más antiguo con alturas de entrepiso más cortas, tecnología más antigua y acabados nivel medio se clasifica como C.

El área comercial o retail es un poco más complicado, ya que tiene una clasificación extra. Los centros comerciales se dividen dependiendo de la especialidad y de su área bruta rentable (GLA) o ABR.

Los centros comerciales con propósito de comercio general se clasifican de la siguiente forma según Costar Realty:

* Super Moll Regional (Super-Regional Mall): + 800,000 ft 2 (~75,000 m2).

* Moll Regional (Regional Mall): de 400,000 ft 2 (~37,000 m 2 ) a 800,000 ft 2 (~75,000 m2).

* Centro Comunitario (Community Center): de 125,000 ft 2 (~11,500 m2) a 400,000 ft 2 (~37,000 m2).

* Centro de vecindario (Neighborhood Center): de 30,000 ft 2 (~2,700 m2) a 125,000 ft 2 (~11,500 m2).

* Plaza de conveniencia (Strip Mall): menor de 30,000 ft 2 (~2,700 m2).

Además de estas categorías, están los centros comerciales especializados como el Lifestyle, una mezcla de comercio con entretenimiento y restaurantes; el Power Center, con tres o más tiendas grandes con pocos locales chicos; y los Outlets, especializados en tiendas con descuento.

Después de segmentarlo por tipo de retail, se clasifican dándoles mayor peso a los inquilinos, aunque la edad de la propiedad y su infraestructura también se toman en cuenta.

Un centro comercial con marcas AAA, reconocidas a nivel nacional o internacional, con una infraestructura que se ve nueva y tiene buen mantenimiento, se puede clasificar como A. Pero un centro comercial cuyos inquilinos son personas que inician una marca, la plaza se ve deteriorada, el mantenimiento es bajo o nulo, le falta pintura, etcétera, se clasifica como C.

Pero “existe mercado para todo tipo de activos, sea clase A, B o C; todos se pueden rentar. La diferencia está en el tipo de cliente que renta el activo y por supuesto, el precio de renta”, resaltó Mauricio Abugarade. Destacó en su análisis que al conocer la clasificación del inmueble es más fácil llegar al cliente final. Además, al saber este dato se ajusta la renta a su precio correspondiente para lograr estabilizar el activo.

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El mercado industrial está actualmente en expansión, comentó D´Agostino, llegando a más empresas de las que se pueden instalar, por lo mismo que la vacancia es cercana a cero, lo que detona la construcción de naves industriales nuevas. En el caso del mercado de oficinas, actualmente está en recuperación, la desocupación comienza a decrecer, por lo que en un par de años este activo pasará a un mercado de expansión.

“Definitivamente México, en sus principales ciudades, tiene activos de gran eficacia y el mercado cada vez se va formalizando más. Las empresas institucionales, analizando el crecimiento de ciudades emergentes, están generando proyectos de gran magnitud y calidad. Por lo tanto, es necesario que los propietarios de inmuebles le den la importancia debida a la clasificación del activo para poder tomar mejores decisiones ante un panorama de alta inflación”, enfatizó Mauricio Abugarade.