En el mercado de oficinas de América Latina, de entre las tendencias para este año, como son la búsqueda de las empresas por reducir el tamaño de sus instalaciones, cambiar de ubicación y concentrar los esfuerzos en adaptar los espacios existentes para reducir la densidad, el costo es uno de los factores decisivos en todo este panorama.
Así lo reveló el análisis sobre las tendencias y costos de las oficinas en América Latina que elaboraron María Valdez, directora de ventas y administración del cambio de la división de Mantenimiento de Instalaciones de Newmark y Juan Zabala, director de la división de Gestión de Proyectos de Servicios Corporativos Globales de la compañía.
Se analizaron las tendencias y estrategias a adoptar en cada uno de los países de la región ante la perspectiva de escenarios complejos y cambiantes, creando una guía que permite brindar una perspectiva de lo que está sucediendo con los espacios de trabajo, hacia dónde va su diseño, bajo qué premisas se desarrollan los proyectos y cómo están variando los costos a través de la región, con el objetivo de obtener el mayor provecho al momento de planear proyectos.
Categorías de costos
Los costos de capital o CAPEX se clasifican en tres categorías principales:
1. Soft Cost: están indirectamente relacionados con los materiales, la mano de obra o la construcción física del proyecto, pueden persistir mucho después de que se haya completado el proyecto. Algunos de ellos serán costos continuos y regulares relacionados con el mantenimiento y el seguro de mantenimiento.
2. Hard Costs: son los materiales de construcción asociados con la construcción real del proyecto.
3. Mobiliario.
Para homologar criterios en los diferentes mercados en América Latina y considerando las implicaciones de la construcción, se basaron en los siguientes supuestos generales:
- El edificio está situado en el distrito central de negocios.
- Las instalaciones están en buenas condiciones y tienen toda la infraestructura necesaria (requisitos de referencia adecuados de HVAC y suministro de energía, entre otros).
- El diseño es genérico. Las regulaciones locales, la planificación espacial específica y las diferencias culturales relacionadas con el país y la industria no se consideraron.
“Los precios se han calculado con base en una metodología de estimación paramétrica, en la cual se consideran los valores en dólares por m² para cada una de las categorías asignadas: Eficiente, Estándar y Premium. No obstante, debido a los altos índices de inflación que ha experimentado América Latina durante los últimos meses en los principales insumos para la construcción (acero, concreto, prefabricados, y cobre, entre otros), es recomendable siempre comparar los precios con los valores de mercado más recientes”, explicaron Juan Zabala y María Valdez.
El costo por categoría ‘Eficiente’ varía desde el más barato de 715/USD/m²/mes, hasta los 985/USD/m²/mes. En la categoría ‘Estándar’, los costos van desde los 877/USD/m²/mes en Brasil, hasta los mil 328 /USD/m²/mes en Guatemala, y el costo en categoría ‘Premium’ está entre los mil 234 /USD/m²/mes en Brasil y los 2 mil 100/USD/m²/mes en Perú.
Con el fin de reducir costos, tanto las empresas como los inquilinos, buscarán subarrendar lo que ahora es espacio en exceso, esencialmente subdividiendo lo que necesitan de lo que no, y colocando esto último en el mercado. “Si ello sucede, inevitablemente conducirá a un aumento en la demanda de servicios de renovación de oficinas, ya que las empresas buscarán optimizar el espacio existente o el espacio más pequeño al que se acaban de mudar, incluso como subarrendatario”, mencionaron los analistas.
“Las empresas se esfuerzan por crear espacios que atraigan a los empleados de regreso a la oficina y, al menos en el corto plazo, que faciliten el distanciamiento físico y garanticen que el lugar de trabajo es un entorno seguro. Esto deberá impulsar un nuevo enfoque, por parte de los diseñadores de oficinas, para adaptar y optimizar los espacios teniendo en cuenta a los empleados, por lo que las compañías deben poner mayor énfasis en la calidad del espacio por sobre la cantidad de metros cuadrados”, finalizó Giovanni D´Agostino, director regional para América Latina de la compañía.
