En Sudamérica, la vacancia en el mercado de oficinas Premium comienza poco a poco a estabilizarse, al mostrar incrementos moderados después de un periodo que tuvo un comportamiento al alza muy marcado, lo que sugiere una tímida recuperación en el sector.
Según un informe regional de Cushman & Wakefield, se espera para la segunda mitad del 2022 que el movimiento del mercado continúe, pero no hay indicadores de una reducción significativa en los niveles de vacancia, ya que las empresas aún están especulando sobre las condiciones del trabajo en la oficina.
Tamaño del mercado
El ratio de metros cuadrados (m2) de oficinas por mil habitantes le permite a la firma hacer una comparación objetiva del tamaño del mercado de oficinas de las ciudades. São Paulo sigue encabezando el ranking (285.5), seguido de Río de Janeiro (228) y Bogotá (215.4).
Cómo se ve el mercado
Buenos Aires cerró el primer semestre de 2022 (1S22) alcanzando una vacancia de 15.9% en el mercado de oficinas, un crecimiento interanual de 20%. En el mismo periodo, Río de Janeiro cerró con el índice de vacancia más bajo de todo el año, en 34.3%, lo cual indica que la ciudad se está recuperando y registrando más movimiento de ocupación de oficinas por parte de las principales empresas.
Las empresas en São Paulo comenzaron a reutilizar los espacios de oficinas, siendo un mercado con una marcada recuperación, solamente en los últimos seis meses registró una absorción neta de 118 mil 042 m2. Acompañando a este indicador, la vacancia refuerza la recuperación del mercado, llegando a los niveles más bajos desde fines del 2020, cerrando el 1S en 22.46 por ciento.
Varios sectores de Bogotá decidieron implementar de manera permanente el trabajo híbrido, desocupando áreas. A pesar de eso, otros sectores reafirmaron la necesidad de espacios físicos, lo que equilibró la tasa de vacancia. En cuanto a Santiago, concluyó el 1S22 con una vacancia de 10.07%, un 25.09% con respecto al mismo periodo de 2021.
El progresivo retorno a los espacios de trabajo en Lima, en los primeros seis meses del año, ha dado como resultado una disminución en la superficie disponible de oficinas cerrando con una tasa de vacancia en 21.5%, un 15.6% más en comparación al mismo periodo del 2021, mostrando un mercado que intenta recomponerse aún.
Oferta y demanda
A pesar del entorno económico incierto, existen diferentes escenarios en la región en cuanto a la ocupación de oficinas Clase A; algunas de las ciudades muestran un comportamiento resiliente con fuertes signos de recuperación, mientras que otras continúan siendo afectadas por las consecuencias de la pandemia y la situación global.
Buenos Aires presenta una absorción neta semestral de -7 mil 189 m2, y aunque negativa, muestra signos de recuperación en comparación con el mismo periodo del año pasado. El valor de renta pedido comenzó a ajustarse, pero no lo suficiente como para afectar la vacancia a largo plazo.
El mercado Central Business District (CBD) Clase A de Río de Janeiro mostró que se encuentra en claro camino de recuperación, cerrando el semestre con una absorción neta de 21 mil 161 m2. También el mercado de oficinas CBD clase A de São Paulo mostró una absorción neta semestral que superó todas las expectativas, en tan solo un año, de absorción neta negativa durante el 2021 la ciudad cerró el 1S22 con 118 mil 042 m2 de absorción neta positiva.
La tasa de vacancia de Bogotá ya está llegando a niveles pre pandémicos, cerrando el semestre en 11.7%. El interés continúa en estos espacios Premium Clase A, principalmente por las altas especificaciones técnicas, amenidades que brindan a los usuarios del edificio y en función a la ubicación estratégica, ya sea por cercanía al transporte masivo, vías de acceso y la conveniencia del entorno.
Al cierre del 1S22 en Lima, la absorción neta fue de 19 mil 651 m2. Por otro lado, es importante mencionar que aún existe un inventario importante por entregarse entre el 2023 y 2024, lo cual afectaría los futuros niveles de vacancia, considerando que es probable que estos proyectos no tengan altos niveles de ocupación al momento de su entrega.
Precios
Respecto al precio pedido de alquiler, algunos mercados se encuentran en una etapa de recuperación bastante avanzada mientras que otros aún están en proceso de retorno a la situación prepandemia. El precio de renta promedio de las oficinas Clase A en Buenos Aires fue de 24.2 USD/m², siguiendo con la misma variación del -7% registrada en el mismo periodo del año pasado.
Río de Janeiro experimentó una caída en su precio de renta promedio. El precio de renta en São Paulo cerró el periodo en 19.6 USD/m2, mostrando una estabilización de precio respecto al mismo lapso de tiempo del año pasado, resultado de una absorción neta positiva de más de casi 100 mil m2.
El precio promedio de renta pedido en Bogotá se mantuvo casi estable en 17.8 USD/m2, similar a Lima, que cerró el primer semestre en 15.8 USD/m2. En general, con variaciones poco significativas.
Lo que se espera
Ante los acontecimientos globales y otros factores, si bien aún se percibe un panorama de incertidumbre para los próximos ingresos al mercado de oficinas, existen ciertos signos de recuperación.
En Buenos Aires, por tercer trimestre consecutivo la superficie de obras en construcción se mantiene en 243 mil 718 m2, los desarrollos siguen aplazando sus plazos, por otro lado, no ingresaron nuevos proyectos, con una superficie pautada de 729 mil 095 m2 hasta el 2026.
Río de Janeiro no registra nuevas entregas desde 2018 y continúa sin nuevos proyectos, lo cual ayudará a que el índice de vacancia vaya disminuyendo a medida que se arriendan oficinas. Después de entregar 208 mil m2 en 2021, el mercado CBD clase A de São Paulo no recibió nuevas entregas. Sin embargo, se espera que aproximadamente 79 mil m2 sean entregados para fines de año.
Santiago es de los países que presentan un mercado cada vez menos incierto, se espera que dentro de este año ingresen 102 mil 554 m2, de los cuales, el 23% podría entrar en los próximos meses, por otro lado, actualmente hay 174 mil 384 m2 en proyectos futuros.
Para el cierre del primer semestre del año, en Bogotá se registraron 122 mil 520 m2 de área en construcción y al finalizar el año, se prevé la entrada en operación de 53 mil 520 m2 de proyectos de oficinas Clase A; no ingresaron nuevos proyectos y la superficie pautada hasta 2026 es de 729 mil 095 m2.
Lima cuenta con una superficie en construcción de 50 mil 796 m2. Por otro lado, los proyectos que aún no inician su construcción o están en etapa de evaluación suman 76 mil 523 m2. Cabe señalar que existen edificios en proyecto cuya fecha de inicio de construcción aún no ha sido confirmada y por lo tanto la fecha de entrega es incierta.
