Se espera que continúe la tendencia de enfriamiento que está afectando al mercado de la vivienda de Estados Unidos con más mercados que vean caer los precios de las viviendas en septiembre del 2023, a medida que el cambio hacia un mercado de compradores continúa afianzándose, de acuerdo con el Índice de mercado de compradores y vendedores de Knock.
El índice, que analiza las métricas clave del mercado inmobiliario para medir el grado en que los 100 mercados más grandes del país favorecen a los compradores o vendedores de viviendas, encontró que los precios de las residencias en 98 mercados en septiembre estaban por debajo de su precio máximo en primavera.
El precio en 15 mercados cayó un 10% y se prevé que los precios en 42 mercados bajen aún más desde sus récords de 2022 en septiembre de 2023. El número total de mercados de compradores aumentó a 16, más del doble que en agosto. Se espera que aumente a 27 para septiembre de 2023.
En una señal del mercado actual, donde los altos precios de las viviendas y el aumento de las tasas de interés han dejado a muchos compradores al margen, más de 1.8 millones de viviendas habían cambiado de manos en los 100 mercados inmobiliarios más grandes de la unión americana durante los primeros nueve meses de 2022, menos que durante el mismo periodo en cada uno de los últimos cuatro años.
Aunque sigue siendo baja, la oferta de viviendas en venta ha crecido de manera constante a lo largo de 2022, ya que la mediana de días en el mercado aumentó a 20 en septiembre, una semana completa más que hace un año.
"El cambio a un mercado más equilibrado aún se encuentra en sus primeras etapas, según nuestros hallazgos. Esperamos que este reinicio tan necesario persista durante gran parte de 2023, y aunque los precios comenzarán a recuperarse nuevamente, es probable que no regresen a la normalidad sus picos en el futuro previsible", expresó el director ejecutivo de Knock, Sean Black.
Si bien muchos impulsores del mercado de la vivienda, como la demografía y el bajo desempleo no han cambiado, la combinación de tasas más altas y precios de la vivienda récord han puesto la asequibilidad en los peores niveles en 30 años con pagos mensuales de nivel de entrada que serán un 34% más altos en 2022 versus 2021.
La buena noticia es que a medida que los precios se suavizan y las tasas se estabilizan una vez que la Reserva Federal termine con su agresiva campaña de aumento de tasas, con suerte después de su reunión en noviembre, los compradores estarán listos para volver a ingresar al mercado y los vendedores conservarán la mayoría de las ganancias de capital que han visto en los últimos dos años.
Occidente y Sur dominan las mayores caídas de precios
A nivel nacional, el precio medio de la vivienda aumentó un 6.6% a 388 mil dólares año tras año en septiembre, pero bajó un 5.4% desde su máximo de 410 mil dólares en mayo. Aunque la estacionalidad juega un factor en los precios de la vivienda, la tasa a la que se están apreciando los precios está muy por debajo del crecimiento de dos dígitos observado en los últimos dos años.
15 mercados vieron caer los precios en un 10% o más en septiembre desde sus picos, que se establecieron entre abril y junio. Siete de esos mercados están en el oeste, otros siete están en el sur y solo uno, Bridgeport, en Connecticut, está en el noreste. Reno, Winston-Salem y Boise City experimentaron las mayores caídas desde sus precios máximos, con una disminución del 14, 13.1 y 13.1%, respectivamente.
Según el índice, los precios de las viviendas en 13 de los 15 mercados crecerán año tras año, pero se espera que se mantengan por debajo de su precio máximo de 2022 hasta septiembre de 2023. Winston-Salem, Carolina del Norte (10.3%), Fayetteville, Arkansas (9.1%) y Seattle, Washington (8.9%) verán las mayores ganancias de precios año tras año. Se prevé que los precios de las viviendas en Boise, Idaho y Las Vegas, Nevada, disminuyan aún más para esta época el próximo año.
Verán caídas de precios 42 mercados
Se prevé que los precios de las viviendas en 42 de los principales mercados inmobiliarios caigan aún más desde sus máximos históricos de 2022 para el próximo septiembre. 15 de los 42 mercados están en el sur, incluidos tres de 10 con las mayores caídas de precios previstas. Otros 15 están en el oeste, hogar de algunos de los mercados más caros de la nación.
Los 10 principales mercados con caídas de precios previstas hasta septiembre de 2023 son: Boise, Idaho (-16.2%); Lakeland, Florida (-14.2%); Las Vegas, Nevada (-14.2%); Reno, Nevada (-13.9%); San Francisco, California (-11.7%); San José, California (-9.8%); Austin, Texas (-9.3%); Oxnard, California (-9.3%); Nueva Orleans, Luisiana (-9.3%) y Ogden, Utah (-8.3%).
En 15 de los 25 mercados con las mayores caídas del precio de venta promedio proyectado, los precios alcanzaron un máximo por encima del récord nacional de 410 mil dólares. El precio medio de venta alcanzó un máximo de 1.3 millones de dólares (mdd) y 1.6 millones en San Francisco y San José, California, en abril de 2022 respectivamente, de acuerdo con una publicación de PRNewswire.
Con respecto a los precios, comenzarán a subir en mayo y se pronostica que superen los 412 mil dólares para septiembre del 2023, superando el récord de este año de 410 mil dólares. Se espera que el inventario en Estados Unidos disminuya un 5.7% y que la mediana de días en el mercado aumente a 36 días para septiembre de 2023.
Los compradores de viviendas y los posibles inversores inmobiliarios se encontrarían con el mercado nacional más favorable de los últimos años. Para los vendedores, es probable que los meses más favorables del próximo año sean marzo y abril, cuando el mercado permanecería en territorio neutral, antes de que comience a favorecer significativamente a los compradores en junio de 2023.
