En lo que va del tercer trimestre del 2022 (3T22), el norte de México continúa dando buenos resultados; Saltillo, Reynosa y Ciudad Juárez registran un crecimiento en sectores como el industrial, logístico y de transporte, de acuerdo con CBRE.
Saltillo
CBRE detalló que el mercado industrial en Saltillo se encuentra en pleno ciclo de expansión al cierre del segundo trimestre. Tan solo, la absorción bruta fue la más alta registrada en un trimestre, mientras que la tasa de vacancia continúa en una tendencia a la baja.
La actividad industrial en la ciudad sigue estando dominada por los sectores de manufactura y automotriz, en donde destacan nuevas inversiones para el sector de los vehículos eléctricos y manufactura de exportación.
Según datos del Instituto Nacional de Geografía y Estadística (INEGI), Coahuila se mantuvo como una de las entidades líderes en materia de exportación de mercancías al finalizar el primer trimestre del año.
El estado exportó el 12% del total nacional, que equivale a 13.9 mil millones de dólares para Coahuila. Dicha cifra representa un crecimiento del 13.5% en relación con el mismo periodo anterior, con lo que se posiciona en segundo lugar a nivel nacional, tan solo superado por Chihuahua.
Inventario
Al finalizar el 2T22, el inventario en Saltillo cerró en 3.79 millones de metros cuadrados (m²), un incremento anual del 7.3%. De los cuales, más de 137 mil m² de nuevos espacios industriales fueron entregados en el último trimestre. De acuerdo con el informe, el 68% de esta superficie se localiza en tres proyectos Built To Suit en el submercado de Ramos Arizpe, el cual sigue siendo el más grande de la ciudad, con 62% del total.
Vacancia
La tasa de vacancia fue de 3.5% durante el 2T22, que dejó ver una pronunciada disminución anual de 3.5 puntos porcentuales. Ahora, el submercado de Saltillo se posiciona con la tasa más alta de la ciudad, mostrando un ligero crecimiento en comparación con el trimestre anterior. Por su parte, Ramos Arizpe concentra la mayor cantidad de espacio disponible, con más de 75 mil m².
Reynosa
Por su parte, la tasa de vacancia permanece en mínimos históricos, lo que mantiene elevados los precios de renta en la ciudad, situación que ha reactivado el pipeline de edificios especulativos aún en proyecto, por lo que se espera que más de 50 mil m² inicien construcción durante la segunda mitad del año.
Inventario
El inventario terminó el 2T22 con 2.94 millones de m², un incremento anual de 1.2%. Durante el último año, la nueva oferta sumó alrededor de 35 mil m², la cual se entregó en su totalidad durante este último trimestre. Este crecimiento se localizó en el submercado del Puente Pharr, el cual continúa como el más grande del mercado, con un 53% del inventario total existente.
Vacancia
Al 2T22, la tasa de vacancia cerró con 0.3%, mostrando una disminución anual de 2.2 puntos porcentuales y llegando a un mínimo histórico para el inventario de clase A. Toda esta oferta se concentra en una sola propiedad en Puente Pharr y equivale a 8 mil m² disponibles existentes. Esta contracción se relaciona con el incremento en la demanda industrial en Reynosa durante los últimos meses.
Ciudad Juárez
Su mercado industrial cerró el segundo trimestre de 2022 con la mayor absorción neta del segundo trimestre registrado en Juárez después del arrendamiento del poco espacio existente que quedaba en el mercado y la entrega de proyectos de construcción terminados.
El espacio en construcción estaba en su punto más alto y la tendencia del espacio especulativo de pre-arrendamiento se aceleró a medida que la tasa de vacancia se redujo a casi cero y los inquilinos se apresuraron a asegurar el espacio. Los alquileres promedio solicitados por espacio especulativo siguen creciendo a medida que los precios de los materiales de construcción fluctúan y la demanda de espacio industrial en Juárez sigue siendo elevada.
La cartera de construcción industrial sigue teniendo un papel importante en la actividad del mercado a medida que desaparece el espacio disponible existente. De los 16 nuevos contratos de arrendamiento que se firmaron durante el trimestre, 10 son para proyectos especiales que están en construcción o que comenzarán a construirse pronto.
También CBRE monitorea la demanda de espacio de los usuarios en el mercado industrial de Juárez. Reveló que el segundo trimestre de 2022 finalizó con usuarios que buscaban casi 278 mil m2, superando el promedio de los 45 últimos trimestres en 39.9 mil m2. Los usuarios buscan espacios que van desde 5 mil m2 a los 37 mil.
De la demanda total, más del 75% lo representa la fabricación de productos electrónicos, automóviles, fabricación de piezas y las industrias de transporte/logística/3PL. Casi toda la demanda de espacio industrial es a través de empresas que ya tienen presencia en el mercado de Juárez y quieren expandir sus operaciones.
