Para dar a conocer la opinión de participantes del sector inmobiliario y financiero mexicano sobre el entorno y apetito para la inversión en bienes raíces comerciales, Cushman & Wakefield realizó una encuesta en el primer trimestre de 2022, en la que incluyó a inversionistas nacionales e internacionales, desarrolladores, Fibras y promotores inmobiliarios.
En un entorno difícil de predecir, los resultados obtenidos se relacionaron con 5 áreas en especial:
- Oficinas
- Industrial
- Retail
- Hospitality
- Multifamily
Situación macroeconómica
El entorno macroeconómico es un factor que incide en las inversiones inmobiliarias y su situación fue vista con un enfoque neutral, donde la mayoría de los encuestados le asignaron una relevancia intermedia.
Los factores más relevantes para el desempeño de los bienes raíces comerciales fueron: el aumento en las tasas de interés, considerado como el factor con mayor peso para cambios en el valor de los inmuebles y, en segundo lugar, el incremento en los precios de los insumos para la construcción.
Otros factores que inciden en estos cambios y que fueron considerados son “varios temas que se relacionan entre sí: los insumos (gasolina, acero, concreto, etcétera), la inflación y, en especial, los equilibrios entre la oferta y la demanda junto con la necesidad inmobiliaria”, señaló Juan Carlos Ulloa, Executive Managing Director Valuation & Advisory.
Los cambios culturales que afectan la demanda, tuvieron una valoración intermedia para la mayoría de los sectores, incluso para el de oficinas. Lo cual sugiere que el impacto de la pandemia por Covid-19 y la afectación para el uso de oficinas, por el conocido Home Office, así como para el sector de centros comerciales por el cierre de algunos locales, fueron valorados como efectos de corto plazo.
En cuanto a las expectativas para invertir, predominó el optimismo en los sectores industrial y multifamily en su contexto actual. Caso contrario para oficinas y retail, cuyas expectativas fueron más conservadoras. Mientras que el balance fue más optimista cuando se trató de un horizonte de largo plazo, para la mayoría de los sectores.
Por lo que al tomar en cuenta las expectativas anteriores, se espera un mercado de propietarios para inmuebles de tipo industrial y multifamily. Con base en la intención de los participantes de la encuesta por adquirir o vender un bien raíz, los resultados mostraron que el sector industrial es el preferido, ya que un 55.2% de los participantes tienen intención de hacer una adquisición en el corto plazo.
Para Andrés García, Capital Markets Director, los tipos de bienes raíces con mejor panorama de crecimiento en México de cara al futuro son la parte industrial, que representa actualmente el motor del país y es la fuente receptora de la mayor cantidad de inversión.
El multifamily, dijo, es un producto de primera necesidad, como la vivienda está muy ligada a la inflación, con el aumento en las tasas hipotecarias y los precios de la vivienda en venta, se verá beneficiado. “Existen otros factores como los cambios generacionales y los patrones de consumo de las nuevas generaciones, pero esos son efectos que se observarán en el más largo plazo”.
La encuesta reveló también que para el sector multifamily, existe un mayor apetito por comprar y/o desarrollar que por vender inmuebles. Por el contrario, hay un moderado predominio de la intención de vender bienes raíces con uso de oficinas y de retail.
Los encuestados notaron en el mercado de bienes raíces comerciales, un marcado aumento en las tasas de disponibilidad de oficinas y una importante baja de estas en el sector industrial, contrastando el cierre del año 2021 con el cierre de 2020.
Para los sectores de hospitality y multifamily, la percepción que predominó fue que hubo pocos cambios en disponibilidad y la expectativa para finales de este año es que permanecerá el aumento de las tasas de disponibilidad en oficinas, aunque en una tendencia moderada. En contraste, se espera una reducción en las tasas de disponibilidad industriales.
Con respecto a multifamily, los encuestados esperan que la absorción continúe siendo positiva. La opinión que predominó entre los participantes de la encuesta fue que la vacancia en el sector de hospitality permanecerá sin cambios significativos.
En cuanto al comportamiento para los precios de salida, se cree que estarán acordes a las tasas de disponibilidad; por lo que ante una mayor oferta de oficinas, disminuirán sus precios de referencia. Mientras que en un mercado industrial con tasas de disponibilidad más bajas, se estima que aumenten sus precios.
Resalta la percepción casi unánime de que los precios industriales aumentarán para el cierre de 2022. Y para el sector multifamily también se contempla un incremento en los precios de salida de las rentas.
Tasas de capitalización
Para las tasas de capitalización de los inmuebles, las expectativas se inclinaron por cambios moderados. La mayoría de los participantes de la encuesta consideró que permanecerán en un nivel similar al actual, con un promedio de 7.07% para edificios industriales y uno de 8.55% en centros comerciales. Es importante señalar que estos datos son un promedio general para producto Clase A y que no se deben utilizar genéricamente.
Finalmente, de acuerdo con los datos recopilados, el mercado consideró que se ha llegado a un punto de inflexión en el ciclo del mercado y los ya castigados valores de oficinas deberían revertir su tendencia; mientras que el industrial presentaría un comportamiento contrario.
Cabe aclarar que la encuesta se realizó previo al inicio del conflicto en Ucrania y los efectos que esto conlleve en el comercio mundial, la distribución, logística, inflación global y el alza en precios de ciertos commodities no se reflejó en las respuestas.
Sin embargo, se espera que poco a poco esta situación se normalice y solo algunos efectos se verán reflejados en la economía mexicana, de acuerdo con el comportamiento en el consumo en Estados Unidos.
