Cualquier persona que haya realizado un trámite ante notario respecto de un inmueble, ha escuchado hablar en algún momento del Registro Público de la Propiedad. Sin embargo, no todo el mundo tiene claro que es ni para qué sirve esta institución y, sobre todo, pocos están suficientemente informados sobre la importancia que tienen su funcionamiento y servicios.
Así como existe el Registro Civil en el que se inscriben y se expiden constancias (actas) respecto de los eventos más importantes en la vida de las personas físicas, (nacimiento, matrimonio, divorcio, defunción, etc.), en el Registro Público de la Propiedad se inscriben o anotan los actos relevantes que tienen relación con un inmueble.
El registro sirve para hacer del conocimiento y dar acceso al público en general a todo aquello que puede afectar la esfera jurídica de un terreno, una casa, un departamento, un local comercial, etc. Esto es, para darle publicidad a los actos que sobre los mismos se realizan o los afectan.
El Registro Público de la Propiedad es una institución dependiente del gobierno de cada una de las entidades federativas del país. En él se asientan las transmisiones de propiedad de los mismos ya sea por compraventa, donación, herencia, remate o de cualquier otra forma, siempre y cuando los mismos se hayan hecho constar en escritura pública ante notario, quien por lo general y de acuerdo con la ley, es quien tiene la responsabilidad de realizar el trámite de inscripción de tales actos jurídicos.
Lo mismo ocurre con las hipotecas y fideicomisos que puedan constituirse sobre bienes inmuebles, así como las fianzas que puedan otorgarse en garantía de alguna obligación o las demandas o embargos que se anotan por orden de alguna autoridad judicial o administrativa para garantizar, con el valor del inmueble de que se trate, el cumplimiento de obligaciones de sus propietarios.
En nuestro sistema legal vigente cada inmueble está identificado con un número único y específico denominado “Folio Real”, para lo cual existe en la actualidad en casi todos los estados y en la Ciudad de México, un sistema electrónico de consulta. De esta manera, cualquier persona, salvo casos de excepción -que para los efectos de este artículo no vienen al caso mencionar-, puede consultar el Folio Real de un inmueble y de esta forma enterarse de quien o quienes son sus propietarios y si sobre el mismo pesa alguna limitación o gravamen que pueda impedir o dificultar su transmisión por alguna de las razones arriba mencionadas.
Mediante la consulta del folio real también se puede saber cuántas veces el inmueble ha cambiado de manos y pasado a ser propiedad de una persona a otra, pudiendo consultarse mediante el seguimiento cronológico del tracto sucesivo, si el mismo ha sido objeto de alguna expropiación o afectación; si en algún momento fue parte de un predio mayor o por el contrario si es producto de la fusión de varios inmuebles. También puede conocerse si es parte integrante de un conjunto sujeto al régimen de propiedad en condominio; si ha sido utilizado como casa habitación, si tiene un uso comercial o inclusive mixto y si ese uso ha variado a lo largo del tiempo.
Como podemos ver, la función del Registro Público de la Propiedad es de suma importancia en relación con cualquier inmueble y respecto de las operaciones que sobre éste se realicen o se pretendan hacer.
La seguridad jurídica que el registro otorga se suma a la certeza que a su vez otorga el notario pues, será él el encargado y responsable de cerciorarse, previo a la firma de cualquier escritura, de cuál es la situación legal que guarde el inmueble en el Registro y obtener del mismo un documento denominado Certificado de Existencia o Inexistencia de Gravámenes en el que la autoridad registral hará constar de manera oficial quién o quiénes son sus actuales propietarios y si sobre el mismo pudiera existir algún tipo de gravamen o acto jurídico que pudiera impedir concretar cualquier otro tipo de negocio respecto del mismo.
De igual forma, será también el notario quien en la gran mayoría de los casos corra con la responsabilidad (previo el pago de los derechos que se paguen a las autoridades), de obtener del Registro la inscripción oportuna de cualquier clase de acto jurídico que se otorgue ante el mismo en relación con un inmueble. Es por ello que después de la firma de una escritura puedan transcurrir algunos meses hasta que el notario pueda hacer entrega a los interesados del testimonio de una escritura debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad, dado que dicho trámite puede llevar algún tiempo y sobre todo en las actuales épocas de pandemia que hemos vivido en los años recientes en que muchas dependencias han permanecido trabajando parcialmente o han estado cerradas.
* Notario 211 de la Ciudad de México
