América Latina y el Caribe están construyendo más superficie de la que su crecimiento poblacional requeriría. El fenómeno no se concentra en los grandes centros urbanos, sino principalmente en periferias, pueblos y zonas rurales, donde la expansión de la huella edificada avanzó a un ritmo considerablemente mayor que el de la población.
La diferencia se explica, en buena medida, por la forma en que se está ocupando el territorio. Mientras en las ciudades la relación entre superficie construida y población prácticamente se mantuvo estable, en las periferias, pueblos y zonas rurales la superficie edificada creció aproximadamente al doble del ritmo de la población.
Más metros cuadrados fuera de las ciudades
Muestran los datos de CEPAL que las ciudades no fueron necesariamente las principales responsables de la expansión. En 2000, cada habitante de los centros urbanos ocupaba en promedio 42 metros cuadrados construidos; para 2020 la cifra aumentó apenas a 43 metros cuadrados.
En contraste, en las periferias pasó de 60 a 70 metros cuadrados por habitante, mientras que en las zonas rurales y de ocupación dispersa aumentó de 108 a 124 metros cuadrados.
Para el mercado inmobiliario, esto significa que una parte importante de la nueva oferta habitacional se está generando sobre suelo periférico o disperso, en lugar de aprovechar con mayor intensidad los espacios ya urbanizados.
¿Por qué se expande la huella urbana?
CEPAL advierte que los datos no permiten establecer una causa única. Sin embargo, identifica factores que pueden contribuir a esta expansión, entre ellos la disponibilidad de suelo urbanizable, las condiciones geográficas, la estructura del sistema de ciudades y los instrumentos de planeación territorial.
También existe una paradoja: mientras se construye en los bordes urbanos, una parte importante del parque habitacional dentro de las ciudades permanece desocupada. Un estudio de CEPAL estima 31.9 millones de viviendas parcial o totalmente vacantes en 15 países de la región, equivalentes a más de 14% del parque de vivienda particular analizado.
Más territorio, mayores costos
La expansión de baja densidad también tiene implicaciones económicas. Cuando los nuevos desarrollos se encuentran más alejados y fragmentados, aumenta la necesidad de extender redes de agua, saneamiento, transporte, vialidades y equipamiento urbano.
CEPAL señala que el costo de proporcionar estos servicios cambia de acuerdo con la densidad de población. Una ocupación dispersa puede implicar mayores distancias de traslado, más presión sobre las redes de infraestructura y mayores emisiones asociadas a la movilidad.
Además, cerca de la mitad de la superficie transformada entre 2000 y 2020 correspondió a vegetación corta densa y suelos desérticos o semiáridos, mientras que cerca de un tercio provino de superficies arboladas. El avance de la construcción también alcanzó tierras de cultivo, humedales y cuerpos de agua.
Un reto para el desarrollo inmobiliario
La expansión territorial no necesariamente es negativa. El problema surge cuando el crecimiento ocurre sin suficiente planeación, sobre zonas de riesgo o sin infraestructura adecuada.
La tendencia deja así una pregunta relevante para las ciudades latinoamericanas: ¿es necesario seguir extendiendo la superficie construida o existe una oportunidad para aprovechar mejor el suelo que ya está urbanizado?
Tendrá la respuesta implicaciones no solo para la vivienda, sino también para el valor del suelo, la infraestructura, la movilidad y la sostenibilidad de los nuevos desarrollos inmobiliarios.