Mercado inmobiliario

Este dinamismo permite que se sumen al inventario nacional, en 2023, 47 nuevos parques industriales a partir de una inversión de mil 800 millones de dólares destinados a la compra de terrenos e infraestructura.

Entre los factores del impulso destacan la fortaleza de la economía estadounidense, el efecto del T-MEC, la guerra comercial entre Estados Unidos y China, así como el conflicto Rusia-Ucrania.

“Anticipamos mayor crecimiento y nos esperan por lo menos tres o cuatro años más, que dejarían en un escenario conservador una tasa de entre 10 y 15% anual”, asegura la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).

El efecto de las tendencias que mueven al mercado puede apreciarse en la demanda y precios observados en Nuevo León, Coahuila, Baja California, Chihuahua, Aguascalientes, Querétaro, San Luis Potosí, Puebla, Tamaulipas, Jalisco y Estado de México. En estas entidades, el crecimiento es resultado de la inversión en los sectores automotriz, la cadena de proveeduría para vehículos eléctricos, electrónica, logística, metal-mecánico y médico.

Logística de última milla.

E-commerce y última milla

La demanda acelerada, producto del desarrollo del e-commerce se ubicó en los últimos tres años en corredores cercanos a los principales centros de consumo.

El requerimiento de espacios industriales y en especial Centros de Distribución (CEDIs), fue alentado por el crecimiento de las ventas en línea que en el retail mexicano ascendió a 50% en 2020 y 27% en 2021, con lo que se colocó en el top cinco global entre los países con más desarrollo en el rubro.

Estadísticas de Euromonitor Internacional prevén que el comercio electrónico tendrá un crecimiento de 226% hacia 2025, dinámica equivalente a un incremento de 58% del total de las ventas minoristas.

La demanda de espacios ubicados en zonas estratégicas son requeridos por las empresas involucradas, especializadas en los centros donde se concentra, almacena y envía hacia los que integran la entrega en la última milla.

En México, el requerimiento de Centros de Distribución (CEDIs) fue alentado por el crecimiento de las ventas en línea; ascendieron 27% en 2021.

Un estudio de la firma Newmark destaca el papel de los CEDIs centrales o principales que concentran y almacenan los productos, donde se realiza de manera automatizada el manejo y control de inventario, siendo la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara los corredores donde existe la capacidad para alojar los CEDIs, con áreas superiores a 20 mil metros cuadrados.

En una primera aproximación,  la firma SiiLA México indicaba a mediados de 2020 que la entrega de mercancía comprada online, representó 53% del costo del total de la cadena de suministro. Pero en su más reciente insight sobre el segmento del retail del año pasado, CBRE destacó el impacto en la construcción de espacios para centros comerciales con superficies mayores a 10 mil m2 que prácticamente se mantuvo en niveles 24.4 millones de metros cuadrados.

Mientras, la variación de 2020 fue de 1% al cierre y el pipeline de nuevos proyectos en construcción registró 52 centros comerciales en edificación, con un área rentable en conjunto de 1.98 millones de m2, que se incorporaron gradualmente al inventario en los cinco años subsecuentes.

Los sectores con máxima participación en la dinámica reciente fueron: automotriz (27%), electrónicos (19%), logístico (18%) y eléctrico (13%).

CEDIs de Mercado Libre en el Estado de México.

Nearshoring

La dinámica observada en el sector inmobiliario industrial encontró en el nearshoring y por su disposición estratégica con Estados Unidos, un efecto que ha detonado diversos proyectos industriales.

Lo ocurrido los últimos tres años de pandemia generó, según un análisis de JLL en México, que empresas estadounidenses transfirieran parte de su producción a terceros a nuestro país, para reducir costos y solucionar inconvenientes de logística ocasionados por las largas distancias, ante la ausencia de China como principal centro de manufactura.

Si bien el sector automotriz es uno de los más beneficiados por esta tendencia, existen otros que sostienen los niveles de incremento.

Hasta el año pasado, el sector inmobiliario industrial registró una absorción neta de 3.2 millones de m2, equivalentes a un crecimiento anual de 28%, mientras que la absorción bruta cerró en 3.68 millones de metros cuadrados. Los mercados de Monterrey, Ciudad Juárez, Saltillo, Reynosa y Chihuahua, fueron los de mayor movimiento.

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Los sectores con máxima participación en la dinámica reciente fueron: automotriz (27%), electrónicos (19%), logístico (18%) y eléctrico (13%); mientras que el origen de la inversión destacaron Estados Unidos (45%), México (14%) y China (14%).

CBRE considera que luego del máximo histórico en la demanda bruta y la alta exigencia por espacios Build to Suit (BTS) y en prearrendamiento en 2021, el año pasado se mantuvo un aumento de casi 14% en términos de demanda nueva o neta, y una comercialización total de espacios (demanda bruta).

Ese dinamismo hizo que, hasta el tercer trimestre de 2022, el fenómeno nearshoring requiriera 1 millón 200 mil m2, volumen aproximado al doble de la cifra con la que cerró el mercado en este segmento un año previo, en especial en Monterrey y Saltillo que concentraron 61% de la exigencia del nicho.

Esos indicadores validan el potencial que aún depara al mercado industrial en los años por venir.

Almacenamiento y entrega en la última milla.

Texto: Claudia Olguín

Foto: BUSINESS INSIDER / MERCADO LIBRE / GRANDES PYMES