El Tratado de Libre Comercio en América del Norte (TLCAN) fue determinante en el inicio de distintos proyectos de oficinas, comerciales e industriales. Sin embargo, de la misma manera, la inercia de nuevos proyectos se detuvo por la devaluación de diciembre de 1994, con efecto en el bajo crecimiento y aumento en las tasas de interés.
Este último factor incidió directamente en el rescate bancario y la creación del Fondo Bancario de Protección al Ahorro (Fobaproa), que tuvo un efecto directo en el mercado hipotecario y la evolución de proyectos en desarrollo apalancados, dado que se autorizó a 12 bancos el vender activos adjudicados a través de fideicomisos en un lapso de cinco años. Los activos sumaron 6 mil inmuebles y un valor de 328 millones de pesos.
Con todo, en esos seis años, la Ciudad de México (CDMX) experimentó una transformación luego del daño que vivió por el temblor de 1985 que inhabilitó inmuebles comerciales, de oficinas y habitacionales, desplazando a la población de las cuatro delegaciones centrales: Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza.
Torre Mayor, Ciudad de México.
Fue en ese periodo que la política urbana fomentó la transformación del zoológico de Chapultepec y la remodelación del Auditorio Nacional, a cargo de Teodoro González de León y Abraham Zabludovsky.
Si bien el Plan Maestro de Santa Fe para un nuevo modelo de ciudad se gestó en 1989, fue justo en ese lapso cuando tomó vida a partir del ingreso como inversionista Reichmann International, a partir de la extinta Servicios Metropolitanos (Servimet), con lo que inició un boom inmobiliario en la ciudad.
Tiempo después, fue Reichmann International quien anunció su rediseñada estrategia de inversión de mil 250 millones de dólares (mdd) para la construcción de proyectos, entre ellos, un centro corporativo de 650 hectáreas en Santa Fe.
Reforma Lomas, Ciudad de México.
Inversiones
Entre los cambios gestados en ese tiempo, destaca la salida de la ciudad de la firma automotriz General Motors, que en 1995 cerró sus actividades y libera los terrenos, donde actualmente se encuentra el desarrollo de usos mixtos Antara, en sus distintas fases.
Ese movimiento fue coyuntural para la integración del corredor inmobiliario hoy conocido como Nuevo Polanco (las antiguas colonias Granadas), donde operan actualmente Miyana, Plaza Carso, Parques Polanco y decenas de proyectos residenciales verticales.
Después de 1992, sucedió una revolución en el mercado a partir de la llegada de empresas internacionales de corretaje, influencia que permitió ver el desarrollo de un inmueble como una inversión de largo plazo.
Para 1996, quedó claro que los bienes raíces comerciales no estaban sujetos en el mediano plazo de los repuntes del mercado y en el mediano del comportamiento del PIB (Producto Interno Bruto), pero sí de la inflación e inversión extranjera directa.
No obstante, los severos ajustes que precedieron ese periodo generaron reestructuras de deudas, crearon alianzas y llenaron nichos, con lo cual el consumo de espacios corporativos creció de 17 a 28% en 1996.
Residencial del Bosque.
La CDMX –en ese entonces Distrito Federal– reportó ese año una mejoría de 63% en la actividad, al registrar la comercialización de 260 mil (metros cuadrados) m2 de espacios corporativos comercializados respecto a los 160 mil m2 de 1995, lapso en que las tasas de desocupación eran de más de 34 por ciento.
Por lo tanto, y debido al desplazamiento de espacios comerciales del año previo, 1997 –catalogado por la industria como el año de la hipercompetencia y un período acortado por el contexto político local– aprovechó el efecto de la construcción y los flujos de inversión, luego de que la inversión en México fue la segunda mejor alternativa para empresas transnacionales luego de que Estados Unidos tocó fondo en 1990.
Pero aquellas subastas inmobiliarias por la adjudicación de activos, muchos de ellos de baja calidad, no lograron atraer a inversionistas y en consecuencia entró a escena la bursatilización de hipotecas y los fondos de inversión, que actualmente se conoce como REITS (Real Estate Investment Trust).
Santa Fe.
Bando 2
En la evolución del mercado inmobiliario no puede quedar de lado el Bando 2, instrumento de la política de desarrollo urbano que buscó revertir el crecimiento desordenado de la ciudad, la mencionada expansión urbana y la despoblación de las áreas centrales.
Como consecuencia, se detonó el rescate y desarrollo de avenida Paseo de la Reforma donde se logró atraer el desarrollo de Torre Mayor, St. Regis, Torre Reforma, Torre BBVA y otros que dieron vida a la denominada golden mile.
A lo largo de 30 años, el mercado inmobiliario corporativo en la Ciudad de México –que representa el 90% del inventario de uso corporativo del país– ha acumulado un inventario de más 7.4 millones de m2 de oficinas Clase A, distribuidos en diez corredores.
Desde 2001, el desarrollo ha sido vertiginoso. En ese entonces, el inventario se ubicaba en 1.9 millones de m2, mismo que acumuló 3 mil 072 millones de m2 en 2009, justo un año después de la crisis financiera internacional de 2008 y dos años posteriores a la influenza.
Pese a ello, el mercado corporativo mantuvo dinamismo hasta 2003, basado en el bono demográfico y la alta concentración en actividad de servicios en la metrópoli.
Son factores que hicieron que, en 2018, el mercado acumulara un portafolio de 6.4 millones de m2 a partir del movimiento de empresas, algunas de ellas del gobierno cuyas oficinas fueron afectadas por el 19S de un año atrás.
Sin embargo, el mercado corporativo habría de enfrentar otra crisis con el cambio de gobierno y las revisiones a proyectos de desarrollo inmobiliario preautorizadas en la gestión previa.
No obstante, el inventario mantuvo el ritmo de crecimiento, pero no así la salida de nuevos proyectos.
Hotel St. Regis en CDMX.
Pandemia corporativa
Otro momento determinante de la historia reciente es lo experimentado a partir de la pandemia por el Covid-19, periodo en el que un ritmo creciente de nuevas edificaciones y tasas de disponibilidad modificaron las tendencias de años previos.
Un síntoma evidente es la caída en la tasa de absorción neta, que tocó a finales de 2021 niveles históricos de 264 mil m2 y precios que se alejaron de los contratos en dólar para tornarse en pesos ante la crisis de inquilinos que no lograron regresar al espacio de trabajo por las restricciones sanitarias.
Este escenario complicado por la pandemia, pudiera representar que una recuperación en la Ciudad de México (CDMX) podría tomar de 36 hasta 48 meses.
No es la primera vez que el mercado enfrenta una crisis de final de ciclo, pero sí la más profunda de que se tenga memoria. Ocurrió en 2008, cuando el mercado tardó en recuperar el dinamismo dos años.
El daño de la actual post pandemia se refleja en los cambios en la absorción que había venido teniendo niveles de 250 hasta 400 mil m2, pero con la caída y la sobre oferta la perspectiva de analistas sugiere un lapso más grande de recuperación.
El inventario en edificación en el primer trimestre de 2021 es de más de 500 mil m2 de desarrollos planeados con anterioridad.
Este contexto se visualiza en la pausa de algunos proyectos en Reforma, como la antigua sede de Aeroméxico, Puerta Reforma, el predio en el número 76, el ubicado en el 432 que promovía Abilia y el 39 donde se ubican oficinas del ISSSTE.
Lo anterior es independiente al anuncio de agosto de 2021 de 24 proyectos inmobiliarios en la arteria, que representan una inversión de hasta 14 mil millones de pesos, entre los cuales destaca el proyecto de usos mixtos Reforma Colón, proyectado por Sordo Madaleno Arquitectos, ubicado en un edificio antiguo propiedad de Santander.
No es la primera vez que el mercado inmobiliario enfrenta una crisis corporativa al final de un ciclo.
Contexto retail
El negocio de los centros comerciales, recibió de la misma forma un impacto positivo para su expansión con la apertura comercial, luego de que en 1990 se integraron al mercado 19 centros comerciales con 301 mil 450 m2 de espacios nuevos.
Con las nuevas marcas e inversiones, hacia el último semestre de 1996, los 19 centros comerciales, power centers, shopping y power centers logísticos experimentaron cambios.
Ese año, las tiendas departamentales se contrajeron 10%, con lo que las pérdidas operativas se redujeron 31%, luego de que cadenas como Palacio de Hierro y Liverpool compensaran las caídas en ventas con estrategias de comercialización.
Hasta 1994, las tiendas de autoservicio mantenían una tasa de crecimiento de 10% anual, pero al año siguiente solo se construyeron 50, además de reducir 39% su nivel de deuda y reestructurar pasivos.
Se gestó la compra vía subasta de K-Mart con lo cual Comercial Mexicana elevó 7% su área de ventas, además de replantear la asociación que mantenía con la cadena canadiense Auchan.
Cifra/Wal-Mart por su parte, redujo a 5 sus aperturas, con lo que sumó una red de 180 tiendas, mientras que Grupo Gigante, aliado a la cadena francesa Carrefour, mantenía una participación de 17% del segmento de tiendas de autoservicio.
A su vez, los power center iniciaron su expansión, mientras que el cine y entretenimiento encontró un nuevo aliado en el segmento. Dinámica que generó el desarrollo de 60 centros comerciales en 1999, que integraron más de 879 mil 400 m2 al inventario.
Durante prácticamente una década subsecuente el crecimiento se mantuvo, con lo cual ingresaron grupos extranjeros multimarcas que alimentaron los distintos centros comerciales, como Grupo Inditex, además de la participación de fondos de inversión y grupos integrados a partir de instrumentos como los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD's)
Solo en 2006, se incorporaron 42 centros comerciales que agregaron al portafolio comercial 1.2 millones de m2 de área bruta rentable (ABR), de acuerdo con estadísticas de Mac Arquitectos Consultores.
Parque Delta.
El demolido Parque Delta.
A partir de ese año y hasta 2018, el mercado mantuvo el dinamismo de construcciones y aperturas, encontrando al inicio y final del lapso de referencia, los picos en cuanto a aperturas.
Desde ese último año, la ampliación y remodelación de centros comerciales fueron las opciones para que desarrolladores lograron figurar en el mapa de retailers y compradores, ante la intensa competencia de nuevos proyectos en mercados como la Ciudad de México (CDMX).
En 2017, abrieron nueve centros comerciales que se sumaron a los 212 centros de compras ubicados en este mercado según información de la firma de corretaje CBRE.
La ampliación, o reposicionamiento vía nuevo nombre y nuevos conceptos los elementos hicieron factible un nuevo escenario para proyectos.
Esta tendencia se observó también en otras entidades del país, donde operan cerca de 800 centros comerciales de formato medio y grande.
Un ejemplo del fenómeno de ampliación es Perisur que junto con la reubicación de áreas y ampliación de piso de ventas, hizo factible cambios en sus tiendas ancla, como Palacio de Hierro que remodeló su tienda para ampliar la oferta de servicios.
De la misma manera que otros rubros, el distanciamiento social producto de la pandemia hizo replantear a las cadenas minoristas el enfoque de la comercialización, a partir del crecimiento del e-commerce que aceleró el requerimiento de omnicanalidad de las marcas.
Palacio de hierro moliere.
Un estudio de McKinsey sobre las afectaciones al ecosistema de las tiendas físicas, señala que solo en Estados Unidos impactó 44 por ciento de las tiendas convertidas durante el distanciamiento social en centros de distribución.
La firma encontró que hasta 57% de las tiendas físicas serán centros de distribución para atender la creciente demanda de compras online y recolección física.
Esta tendencia generó que cadenas minoristas mexicanas empezaran en la adopción de nuevas iniciativas digitales complementadas por experiencias.
Es una evolución que impacta a marcas de consumo medio e incluso de lujo integra la combinación de códigos QR, espejos inteligentes, señalética digital y teléfonos inteligentes.
En el caso de las marcas de lujo, la firma Coresight Research, destaca lo alcanzado por algunos conceptos comercializados vía streaming y que se estima que en Estados Unidos alcanzará los 25 mil millones de dólares en ventas hacia 2023.
Gucci, por ejemplo, en 2021 al combinar el live streaming, la narrativa digital y el comercio de primer nivel, alcanzó 10 millones de acciones de engagement mensuales.
El negocio de los centros comerciales enfrenta al mismo tiempo un cambio de hábitos de compra de consumidores de distintas generaciones. Viacom Study descubrió que 30% de los adolescentes y millennials de la Generación Z, tomaron a YouTube como el principal canal de información, vía reseñas y tutoriales.
Estos fenómenos digitales, se suman al contexto macroeconómico que generó una caída en las ventas de 18% entre julio de 2019 y 2020.
La Encuesta Mensual sobre Empresas Comerciales (EMEC) del Instituto Nacional de Geografía y Estadística (Inegi) al cierre de julio de 2020 indica que el índice de ventas del comercio minorista creció 7.8% en el primer mes en que se relajaron las medidas del distanciamiento social.
Por lo tanto, el e-commerce redujo 7.3% las ventas en locales de autoservicio, luego de un mayo récord, al tiempo que las departamentales incrementaron el indicador 7% producto de la reapertura. En el resultado figuran las ventas online que a finales de 2019 representaban 14.1% del total.
Un reporte semestral de MAC indicó que la tasa de disponibilidad promedio de los centros comerciales es de 13% en los distintos centros comerciales, de un universo que llega a 3 mil 700 unidades en sus diferentes tipologías, de los cuales destacan el 62% de los 863 están anclados y con más de 30 locales comerciales.
Esfera Monterrey usos mixtos, Nuevo León.
El ajuste en los últimos años, atrasó el avance de la penetración comercial, dado que en Estados Unidos la superficie promedio es de 122 m2 por cada 100 habitantes, mientras que en México es de apenas 23.4 metros cuadrados.
Lo anterior representa que al menos 90% de los 30 nuevos proyectos en edificación, atrasó su apertura como resultado del efecto Covid-19.
En las últimas dos décadas, la crisis de 2011 atrasó el pipeline anual hasta 2013, pero el ajuste de 2020, deja un rebote positivo este 2022 que abrirán 47 centros comerciales, aunque la historia no será igual en 2024 cuando MAC Arquitectos Consultores prevé se agregarían al mercado apenas siete nuevos proyectos.
La firma indica que actualmente existen en México 910 centros comerciales que integran 23.5 millones de m2 de área bruta rentable.
Todos enfrentan una realidad cambiante, en especial la que viven conjuntos comerciales anclados por tiendas de autoservicio, cine y/o tiendas departamentales.
Texto Claudia Olguín
Foto: MARRIOTT / Real Estate Market & Lifestyle / ERIC ESPARZA / MARRIOTT / PARQUE DELTAx / LA CIUDAD EN EL TIEMPO / CITELIS
