Manuel Serrano Plowells, José Enrique Gasque Mier y Terán y Roberto Serrano Plowells.
La existencia de demanda, las necesidades del mercado local, nacional e internacional, así como los cambios que propició el Covid-19, han determinado la tendencia a seguir en cuanto a la oferta de espacios en los mercados de oficinas e industrial de Mérida. Ambos son relativamente jóvenes a nivel local y se convirtieron en una necesidad.
Hablemos primero del mercado inmobiliario de oficinas. En los últimos años, la ciudad de Mérida se ha convertido en un punto interesante para el desarrollo de nuevas empresas y corporativos, así como también empresas nacionales y extranjeras están llegando a establecerse en la ciudad. Todas estas empresas están superando la oferta de espacios nuevos Clase A que se ha detonado en los últimos siete años.
Dicho crecimiento ha ocasionado que las empresas ya establecidas con anterioridad, acostumbradas a operar en casa, estén emigrando a edificios de oficinas, buscando mayor efectividad, imagen y poder seguir compitiendo en sus mercados.
Un estudio de mercado de la consultoría Softec de hace tres años, nos indicó que el 95% de todas las oficinas en Mérida estaban en casas, y solamente 5% en edificios; es decir, no había oferta de espacios corporativos.
Dicho análisis indicó que, entre 2012 y 2018, la absorción de oficinas clase A+ en Mérida creció 300%, al pasar de 4 mil 200 metros cuadrados (m²) en 2012 a 16 mil 535 m² en 2018. A partir de 2019 la expectativa era absorber 20 mil m² anualmente.
Sky Park.
Mercado corporativo naciente
Como desarrolladores, nuestro objetivo con el primer proyecto corporativo, me refiero al año 2019, fue captar a todas las empresas que estaban llegando a la ciudad y que demandarían espacios de oficinas; sin embargo, el 90% de los inquilinos que empezaron a ocuparlas no eran esos foráneos (nacionales e internacionales) que estaban llegando a la ciudad, sino los mismos locales que se trasladaron de una casa habitación a un edificio corporativo.Ello nos mostró que lo que predomina en Mérida no es tanto ese cliente de grandes corporativos que demandan plantas completas, sino las Pymes ocupando espacios desde 35 m² de oficinas.
La ventaja que encontraron estas compañías fue seguridad, un bajo costo de mantenimiento, amenidades, business center, cafetería, comedor para empleados, estacionamiento techado, etcétera. Todo lo anterior es lo que les hizo más rentable estar en un edifico corporativo; además del networking que se genera y que no sucede en una casa habitación.
Sin embargo, por la continua llegada de nuevas compañías a Mérida y bajo las características señaladas de la demanda de mercado, el día que llegó un cliente que demandaba mil 500 m² de oficinas no cabía en nuestro edificio; nos dimos cuenta de que tampoco nuestra competencia tenía espacios disponibles para esta índole, de ello derivo hacer un nuevo edifico triple A corporativo.
The Sky Offices.
Por estas condiciones decidimos lanzar al mercado The Sky, que es el primer rascacielos del sureste con 160 metros de altura, 36 niveles y 40 mil m² para oficinas, consultorios, área comercial y restaurantes, es decir, un uso mixto. Es un desarrollo inteligente e innovador que supera las expectativas de una ciudad que se encuentra en su mejor momento.
Mucha gente nos comentó que es un edificio muy ambicioso para una ciudad como Mérida; sin embargo, lo que nos aseguró hacer un proyecto de esta índole eran los metros cuadrados que demandaba la ciudad y los elevados índices de ocupación de la oferta existente.
Por ejemplo, nosotros tenemos tres edificios corporativos terminados y con índice mayor al 88% en ocupación, un índice muy alto y más porque son edificios nuevos que no tienen más de tres años de haberse construído. Otra gran diferencia es que son los grandes corporativos los que están reduciendo sus espacios en las grandes ciudades, pero no en las Pymes que es la demanda que predomina en la ciudad.
Hasta ahora, no veo riesgo de sobreoferta a corto o mediano plazo en espacios de oficinas en Mérida; los índices de ocupación nos siguen dando la certidumbre.
En las grandes ciudades, principalmente en la Ciudad de México, mucha oferta corporativa en proceso se está convirtiendo en espacios residenciales por los excedentes de espacios; sin embargo, en Mérida es un mercado joven, con un buen nivel de ocupación y lejos de la sobreoferta de mercados como el de la capital del país.
The Sky Top Consultorio.
The Sky.
Logística y creciente manufactura
La ubicación estratégica de Yucatán y sus múltiples ventajas competitivas aportan valor y generan oportunidades para las empresas. Su extraordinaria conectividad por tierra, mar y aire hacen de la península un destino logístico de gran envergadura.
Es por ello que grandes corporativos como Walmart o Amazon han decidido poner en Mérida sus centros de distribución para surtir el sureste de México e incluso Centroamérica y el Caribe.
Sin embargo, grandes empresas como Oxxo, DHL, Fedex, Lala, entre otras, se fueron instalando en predios particulares, porque no había oferta de parques industriales. Por eso, años atrás construimos el primer parque industrial, Sky Park, al identificar una demanda creciente y no existir oferta.
En los últimos 15 o 20 años, siempre ha predominado en el tema inmobiliario industrial principalmente el segmento logístico, sin embargo, desde que inició el conflicto comercial entre China y Estados Unidos, se empezó a ver una atracción de empresas de manufactura al estado.
Cuando arrancamos el parque industrial pretendimos atender el mercado local con pequeñas y medianas bodegas desde 700 m², pero pronto nos dimos cuenta que eran empresas grandes las que principalmente estaban llegando al estado, y ese tipo de compañías buscan espacios triple A.
Esa demanda busca parques industriales con certificaciones Leed, con amenidades, andenes con su debido desnivel, espacios de oficinas, vialidades y banquetas de concreto, con la infraestructura de servicios de energía, agua, drenaje, etc., es decir, espacios industriales con estándares internacionales.
Asimismo, sabemos que estas empresas demandan proyectos Built to suit (BTS), y se tiene que ser una empresa muy sólida para hacer este tipo de productos, porque a veces se requieren arriba de 500 millones de pesos líquidos para construir una nave de cero al 100 en seis meses y después recuperar esa inversión en siete o diez años, porque esas empresas generalmente llegan a rentar.
Así que, con la creciente demanda, hoy ya grandes desarrolladores nacionales como Fibra Uno (FUNO) y Artha Capital mostraron su interés de establecer nuevos proyectos en la entidad.
Sabemos que en el tema del Real Estate, tanto industrial como corporativo, gran parte del éxito es el tema location, location, location, y es a lo que le apostamos como empresa en ambos segmentos.
En el caso de los parques industriales, ubicarnos en el entronque de la salida a Cancún con la autopista Chetumal, que es la salida a todo Centroamérica, sobre el municipio de Kanasín, resulta estratégico para la movilidad y también por el acceso a suficiente mano de obra que se puede capacitar y emplear. Ubicación y acceso a mano de obra son valores agregados necesarios.
Otro elemento estratégico, dada la demanda de espacios triple A en parques industriales o de rascacielos de 36 pisos, es el acceso a fuentes de capital. La magnitud de este tipo de proyectos significa inversiones de 2 mil millones de pesos que requieren la participación de fondos de capital privado. Es evidente que el capital institucional ha llegado a Yucatán con fuerza al desarrollo inmobiliario de alta magnitud.
La demanda irá marcando la tendencia del mercado, por ejemplo, hoy en día, el tema de los nuevos call centers prefieren meterse a bodegas, sí es así debemos atender las necesidades que demanda el mercado.
Pero es un hecho que, al menos a corto y mediano plazo, seguiremos muy firmes con el tema del parque industrial, porque el proyecto Sky Park, que nace en 2019, era para entregarse en diciembre 2021 y lo tuvimos que adelantar al verano de 2020; lo entregamos 18 meses antes por la necesidad de satisfacer la demanda de tres empresas internacionales que ya operan hoy en el parque.
A estas compañías no les era viable esperar al 2021, así que o lo entregábamos en dicho periodo o se iban a ir a otro lado y apresuramos todo para cumplir. De ahí deriva que ya viene el segundo parque industrial de nuestra empresa y otras propuestas de diversos desarrolladores.
Texto Roberto Serrano
Foto: SKY CAPITAL
