En Real Estate tenemos que ser prudentes porque habrá mercados —comercial y oficinas— con mucha oferta. Estos son momentos de regresar a lo básico, de preguntarse:
¿Dónde está mi mercado? ¿Cuál es la demanda y la oferta? ¿Qué producto me van a comprar?
En la Ciudad de México (CDMX) la demanda supera a la oferta de vivienda media, y hay factores que seguirán alimentando esta condición: el Infonavit incrementó los montos de crédito (de 800,000 a 1,500,000 pesos), Fovissste ha estado muy activo originando y dando créditos, y también hay crédito bancario. Hoy, tener tasas de interés de 9.5% u 11% no genera tanto ruido en este segmento de mercado. En bienes raíces comerciales hay que ser más prudentes sin parar inversiones; eso ayudaría a que la economía crezca y podamos tener un año moderadamente bueno.
José Shabot Presidente Ejecutivo de Grupo Quiero Casa y Agatha
El mercado de vivienda media de la CDMX es el más pujante, grande y diversificado. Tiene más de un millón de acreditados de Infonavit que podrían obtener su crédito, mientras que en otras ciudades del país vas a encontrar de 200,000 a 300,000. Ahora bien, la ciudad se ha encarecido, la plusvalía anual se ubica entre 8 y 10% y creo que es el segmento de vivienda más defensivo.
Detectar nichos con potencial
En el sector, el reto es encontrar la demanda de tu producto, hacer proyectos con menos apalancamiento, y enfocarse en nichos en los que siga habiendo una demanda importante.
Para nosotros, es una gran oportunidad el mercado de vivienda media en la CDMX y lo estamos atacando de forma frontal. Tenemos ocho años de crecimiento continuo, hemos comprado tierra y consolidamos proyectos. Este año esperamos facturar alrededor de 30% más que en 2016 y van a haber oportunidades para seguir afianzándonos de manera importante.
Todas las inversiones que tenemos en proceso las estamos realizando muy cuidadosamente; estamos enfocándonos casi al 100% en vivienda media, limitando nuestra participación en residencial y residencial plus.
Y aunque estamos explorando salir a algunas ciudades de provincia, nuestro enfoque y el mercado en el que creemos es la CDMX, es nuestro basic, no vamos a pilotear otras cosas.
Matisse I, en Iztapalapa.
DESARROLLADOR Y MERCADO: ANALIZAR PARA INVERTIR
Creemos que las personas se van a refugiar en bienes inmuebles para resguardar su dinero de la inflación. A quiénes busquen comprar un departamento con fines de inversión (renta o reventa) se les recomienda tener la precaución de elegir una empresa seria, sobre todo, si se invierte en preventa. El inversionista debe validar que la desarrolladora tenga trade record, seriedad, solvencia y capacidad para afrontar retos financieros y de ejecución.
Otro punto importante a analizar es el mercado, el tipo de vivienda que está comprando la gente y el precio al que va a rentar o revender. Hay zonas en las que la plusvalía que tuvieron las viviendas no va a ser sostenible en los próximos años.
Además, es importante analizar el mercado actual, valorando los factores cuando se arranca un proyecto y cuando se termina de construir; cuando se arrancan proyectos había 100% ocupación y había demanda insatisfecha, pero cuando concluye la oferta ya supera a la demanda, porque todos los desarrolladores están terminando producto.
En la CDMX se casan 40,000 personas al año y en contraparte, se divorcian 10,000; los dos casos generan una demanda de 50,000 viviendas. Además, se crean 100,000 trabajos y llega mucha gente de provincia, y si la oferta es de 15,000 viviendas, pues hay un gran potencial de crecimiento. Hay terrenos pues hay construir pero son costosos, por eso hay poca oferta y mucha demanda.
Azafrán, proyecto de 94 departamentos en Iztacalco.
Factores de riesgo
La inflación (el costo de los materiales) le va a pegar a los márgenes, y el incremento en tasas podría impactar un poco la absorción, pero si hacemos las cosas con prudencia y solo nos apalancamos con créditos puente; si cuidamos nuestros costos y proyectos, y nos enfocamos en el tipo de producto que hacemos, creo que nuestro riesgo es de ejecución; y si la ejecución está bien, no deberíamos tener problemas.
Un mercado de oportunidades
El contexto actual de la relación de México con Estados Unidos es una oportunidad para que nuestro país diversifique su comercio internacional y para hacerse valer como una economía sólida. Si el Gobierno, los empresarios y la ciudadanía trabajamos de manera coordinada, ésto podría convertirse en una oportunidad para abrir, a pesar de los riesgos a corto plazo, oportunidades importantes en el mediano y largo plazo.
Vento High Living, complejo de 20 departamentos que van hasta 173.48 metros cuadrados.
Texto:José Shabot
Foto: QUIERO CASA
