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Los fideicomisos que no logren atraer nuevos fondos de Inversionistas estarán destinados a desaparecer

FIBRAS son fideicomisos dedicados a la adquisición, desarrollo y/o construcción de inmuebles para darlos en arrendamiento así como de derechos a percibir rentas.

De las cinco FIBRAS existentes en México, cuatro de ellas han colocado sus CBFI tanto en México como en el extranjero. Las colocaciones en el extranjero se hacen con el objeto de diversificar mercados de inversionistas y no depender exclusivamente de inversionistas mexicanos. Las FIBRAS, como cualquier otra empresa pública, deben cumplir con todas las obligaciones aplicables a las emisoras de valores en la BMV. La SHCP, la CNBV y el SAT han jugado un papel muy importante en el desarrollo del mercado de FIBRAS a pesar de que el marco legal no es idóneo. Conforme crece el mercado, se presentarán mayores retos por la complejidad de las operaciones, los posibles conflictos así como la necesidad de hacer extensivo el tratamiento de FIBRAS a activos inmobiliarios que producen ingresos distintos a las ventas.

Las FIBRAS pueden tener un carácter especializado o general. Actualmente, hay dos FIBRAS especializadas en inmuebles industriales, otras dos en hotelería y una en centros comerciales y otro tipo de activos. Cada vez se espera que las FIBRAS, aunque estén dedicados a sectores especializados tengan elementos distintivos unas de otras que le permitan a los inversionistas no sólo escoger el sector en el que pretenden invertir sino el tipo de administración que tendrá la FIBRA y, en su caso, si cuenta con capacidad para desarrollar nuevos proyectos.

Las FIBRAS han logrado atraer la inversión de fondos administrados por las Afores, otros inversionistas institucionales así como de personas físicas nacionales y extranjeras. Con el producto líquido de la colocación de las FIBRAS la mayoría se ha dedicado a adquirir inmuebles existentes y, en algunos casos, han destinado recursos al desarrollo o conclusión de otros inmuebles.

Lo anterior ha ocasionado que los inmuebles productivos en los sectores industriales, comerciales, de oficinas y hoteleros estén sufriendo un aumento en sus precios. El crecimiento de los precios sólo será sostenible en la medida en que (i) se mantenga una proporción razonable entre los precios de compra de los mismos y su capacidad generadora, y (ii)  el valor de los inmuebles y el precio de los CBFI guarden una correlación. Para ello es esencial que el país acelere su crecimiento.

Como las FIBRAS deben distribuir anualmente dividendos en efectivo por una cantidad equivalente al 95% de su resultado fiscal, para fines prácticos las FIBRAS sólo pueden crecer atrayendo periódicamente recursos frescos de inversionistas. Las FIBRAS que logren entregar buenos resultados financieros y mantengan un gobierno corporativo transparente y adecuado serán las que tendrán mayor facilidad para acceder a nuevos recursos. Inevitablemente, las FIBRAS que no logren atraer nuevos fondos de inversionistas estarán destinadas a desaparecer en virtud de diversos factores incluyendo que no podrán mantener el nivel de gastos administrativos que se requieren, y que si no tienen la capacidad para alcanzar un valor de capitalización adecuado en el mercado bursátil, dejarán de ser atractivas para los inversionistas. Asimismo, las Afores requieren cada vez más tener mejores desempeños y distinguirse de su competencia. Por tal motivo, para seguir atrayendo recursos de las Afores, las FIBRAS no sólo deberán adquirir inmuebles sino tener la capacidad de desarrollar y construir los mismos para otorgar mayores rendimientos.

El mercado bursátil tiene otros instrumentos como los CKDes que representan una participación en fondos de inversión con una vida limitada. Conforme dichos fondos se vayan desinvirtiendo, o llegando a su fin, tendrán la posibilidad de vender o transferir sus inmuebles a las FIBRAS.

A pesar del crecimiento importante que han tenido las FIBRAS el mercado aún es incipiente y existen muchos recursos nacionales y extranjeros que pueden canalizarse al mercado, el cual, con la llegada de nuevas FIBRAS, continuará adquiriendo más profundidad. El reto para los administradores de las FIBRAS será encontrar o desarrollar, porque no siempre las podrán adquirir, proyectos inmobiliarios rentables teniendo en cuenta que es un mercado cíclico. Para ello deberán mantener una disciplina de gobierno corporativo y de aprobación de proyectos de inversión que les permita a las FIBRAS, a pesar de los baches que se presentarán, desarrollarse como vehículos sólidos que podrán resistir los vaivenes económicos.

* Socio Nader, Hayaux y Goebel (México – Londres). La firma es un despacho de abogados especializada en asuntos financieros, de fusiones y adquisiciones, bursátiles, inmobiliarios, de infraestructura, seguros y concursales copn participación importante en las FIBRAS.

Texto Michell Nader S.

Fotos: BMV, ULTYRA BR,