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Los Fideicomisos de Bienes Raíces aprovechan condiciones especiales en el pago de impuestos
El Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) es un fideicomiso constituido conforme a las leyes mexicanas, teniendo como fiduciario a una institución de crédito mexicana, que emite Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), los cuales se pueden o no colocar en la Bolsa de Valores. Su fin primordial es la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento. Adicionalmente, la FIBRA deberá tener al menos el 70% de su patrimonio invertido en bienes inmuebles, los cuales deberán destinarse al arrendamiento y no deberán enajenarse antes de haber transcurrido cuatro años. El fideicomiso deberá distribuir a los tenedores de los CBFI al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior.
Ramiro Gonzáles Luna/Fernanda Estrada.
El Régimen fiscal para una fibra es el siguiente:
I. Se determina el resultado fiscal del ejercicio de la FIBRA como si fuera una persona moral;
II. El resultado fiscal del ejercicio se divide entre el número de certificados emitidos por la FIBRA;
III. La FIBRA no debe realizar pagos provisionales durante el ejercicio fiscal;
IV. Se aplica una retención de 30% sobre el monto del resultado fiscal (“utilidad operativa”) que se distribuya en favor de los tenedores de los CBFI, salvo que estén exentos del pago del Impuesto sobre la Renta por ese ingreso, por ejemplo, Fondos de pensiones mexicanos o extranjeros..
V. Si la FIBRA paga cantidades superiores al resultado fiscal obtenido, el excedente se considera un reembolso de capital en favor de los inversionistas tenedores de CBFI.
El patrimonio de la FIBRA se integra por dos tipos de aportaciones. Los inmuebles cuya propiedad se aporta, y el dinero que aporta el público inversionista a cambio de CBFI que cotizarán en una Bolsa de Valores.
A. Aportaciones de inmuebles
Los propietarios de los inmuebles recibirán CBFI por el valor de aportación y podrán diferir el pago de Impuesto sobre la Renta por la ganancia obtenida (valor de aportación menos costo fiscal) por la aportación a la FIBRA, hasta el momento en que enajenen dichos CBFI.
Bolsa Mexicanas de Valores.
El impuesto se calcula aplicando la tasa del Impuesto sobre la Renta en vigor al momento de la aportación (30% en 2013) a la ganancia obtenida. La FIBRA adquiere el inmueble y los empieza a depreciar sobre el valor de aportación no obstante que el dueño anterior no ha pagado el Impuesto sobre la Renta que tiene diferido.
El diferimiento del pago del Impuesto sobre la Renta termina cuando: (i) la FIBRA enajene los bienes inmuebles; o, ( el aportante del inmueble a la FIBRA enajene parte o la totalidad de los CBFI que recibió.
El tratamiento para el cálculo del Impuesto Empresarial a Tasa Única es similar; los aportantes de inmuebles a la FIBRA podrán optar por considerar como percibidos los ingresos por la enajenación derivada de la aportación de dichos bienes.
La aportación de las construcciones de los bienes inmuebles al patrimonio de la FIBRA genera la obligación de pago del Impuesto al Valor Agregado. La aportación de tierra o suelo se considera un acto exento para efectos de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
Dependiendo de la legislación local aplicable en el municipio en el que se encuentren los bienes inmuebles, puede determinarse o no la existencia de una enajenación y en consecuencia la obligación de pago del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles por la aportación de los bienes inmuebles al patrimonio de la FIBRA.
Las Fibras crecierón desde su primer año en bolsa Mexicana de Valores. / Static
B. Aportaciones de dinero
Los aportantes de dinero a la FIBRA adquieren los CBFI colocados en la Bolsa de Valores y el monto de su aportación será el costo comprobado de adquisición de estos certificados.
Se prevé que los CBFI emitidos por una FIBRA generen rendimientos a sus tenedores.
Los tenedores de los CBFI generarán Impuesto sobre la Renta por la ganancia que obtengan en la enajenación de dichos Certificados, que resulte de restar al ingreso que perciban en la enajenación, el costo promedio de cada CBFI enajenado.
Estarán exentos del pago del Impuesto sobre la Renta los residentes en el extranjero que no tengan establecimiento permanente en el país y las personas físicas residentes en México por la ganancia que obtengan en la enajenación de dichos Certificados.
La enajenación de CBFI no genera Impuesto Empresarial a Tasa Única ni Impuesto al Valor Agregado cuando se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios y su enajenación se realice en Bolsa de Valores concesionada en los términos de la Ley del Mercado de Valores.
* Ramiro González Luna es miembro fundador de la firma de abogados González Luna, Moreno y Armida S. C., donde funge como Asociado a cargo de la consultoría fiscal, área en la que colabora Fernanda Estrada. Ambos poseen el título de Derecho en la Escuela Libre de Derecho, de México DF.
Text Ramiro Gonzáles Luna / Fernanda Estrada
Foto: STATIC.
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FIBRA’s Income Tax System
Real Estate Trusts have special conditions in the Mexican Tax Law
Real Estate Investment Trusts or Fideicomisos de infraestructura y Bienes Raíces, known as ‘FIBRAS’, are Mexican fideicomisos or trusts established in accordance with Mexican laws that have as main purpose the acquisition or construction of real estate for lease. The trustee of a FIBRA, who shall be a Mexican financial institution, issues Real Estate Trust Certificates (CBFIs) which may be traded in the stock market. In order to qualify as a FIBRA, at least 70% of trust fund shall be invested in real estate for lease; the real estate assets shall remain within the trust fund for a period of four years before any property may be sold. The trustee of a FIBRA shall distribute to the CBFI holders at least 95% of the annual taxable income at least once a year.
Ramiro Gonzáles Luna/Fernanda Estrada
The tax regime applicable to FIBRAs, is the following:
I. The tax taxable income is determined FIBER exercise like a moral person;
II. The tax result of the fiscal year shall be divided by the amount of CBFI issued by the FIBRA;
III. The FIBRA is not obliged to advance provisional income tax payments during each fiscal year;
IV. The tax result or operative profit distributed to the CBFI holders at the end of each fiscal year, is taxed in the hands of the investors at a 30% tax rate, unless a tax exemption applies, i.e. Mexican or foreign pension funds.
V. Should the FIBRA distribute the CBFI holders amounts higher than the tax result of the fiscal year, the exceeding amount shall be considered as capital reimbursement.
The FIBRA assets are comprised by two kinds of contributions, i.e. real estate contributed to the trust, and the funds obtained on the placement of the CBFI among investors.
A. Real Estate property contributions
The owners of said property are entitled to receive CBFI which will be worth the contribution value of the real estate. Under the Mexican tax legislation, the contribution of property to a trust is treated as an alienation of property and any gain obtained thereof (derived of the difference between the contribution value and the tax cost).
Mexican Stock Exchange
The corresponding tax shall be calculated by applying the tax rate applicable on the date of the contribution of property to the FIBRA (30% in 2013) to the capital gain obtained. Upon acquisition of the property, the FIBRA will be entitled to depreciate the contribution value, regardless of the income tax deferral by the contributor of the property.
The income tax payment will be deferred until: (i) the FIBRA alienates the property; or, (ii) the contributor of the property alienates all or an amount of the CBFIs obtained for the contribution to the FIBRA.
The tax regime for Flat Rate Tax purposes is similar; the contributors of real estate property to the FIBRA may opt to consider that a gain has been realized on the alienation of the property in the same date as for income tax purposes.
It shall be noted that the contribution of the constructions on the land contributed to the FIBRA triggers value added tax payment. On the other hand, under the Value Added Tax Law, the contribution of land to the FIBRA is tax exempt.
Depending on legislation of the specific States of Mexico where the real estate contributed to the FIBRA is located, a local tax on the acquisition of the property by the FIBRA may apply the above in case the local legislation considers that the contribution of property is to be treated as alienation.
The FIBRA move positions from the firsst year in the Mexican Stock Exchange
B. Money contributions.
Investors will contribute money to a FIBRA by acquiring CBFIs placed on the stock market; the amount of their contribution will be the acquisition cost of the corresponding CBFIs.
It is expected that the CBFIs issued by a FIBRA generate profits to their holders.
CBFI holders will be taxed on the gain obtained on the alienation of said certificates; the corresponding income tax shall be calculated on the difference between the transfer price and the average cost of each CBFI transferred.
Any gain obtained by Mexican resident individuals and by non-residents on the alienation of CBFI through recognized stock markets (as said term is defined under the Federal Tax Code), will tax exempt for income tax purposes.
The alienation of CBFIs is not taxed for flat rate tax and value added tax purposes, insofar as said certificates are registered before the National Registry of Securities and Broker-Dealers in Mexico (INDEVAL), and the alienation is made through the Mexican Stock Market (BMV).
Text Ramiro Gonzáles Luna / Fernanda Estrada
Photo: STATIC