Invertir en bienes raíces no necesariamente requiere comprar una casa, un departamento o un local comercial. En México, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) permiten participar en el mercado inmobiliario desde 500 pesos, mediante la adquisición de títulos que representan una participación en un portafolio de propiedades destinadas al arrendamiento.

De acuerdo con la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA), estos instrumentos reúnen recursos de distintos inversionistas para adquirir, desarrollar y administrar inmuebles de sectores como el industrial, comercial, oficinas, hoteles y escuelas, entre otros.

Durante una sesión de Jueves de Bolsa en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), Luis Ortiz de Montellano, especialista financiero y autor de los libros Vivir de las FIBRAs y La Mejor FIBRA, explicó los conceptos básicos para invertir en estos instrumentos.

¿Cómo funcionan las Fibras?

A diferencia de la compra directa de una propiedad, invertir en una Fibra no implica adquirir un inmueble específico ni encargarse de su mantenimiento, administración o cobro de rentas.

El inversionista compra Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), títulos que cotizan en el mercado de valores y representan su participación en el fideicomiso. Los recursos reunidos permiten integrar portafolios de propiedades que generan ingresos mediante contratos de arrendamiento.

Ahora bien, el funcionamiento parte de tres elementos: las rentas que recibe la Fibra por sus inmuebles, los gastos de operación, mantenimiento, administración y financiamiento, y la distribución de los recursos correspondientes entre los inversionistas.

La legislación fiscal mexicana establece que las Fibras deben distribuir al menos 95% de su resultado fiscal del ejercicio para conservar el régimen fiscal aplicable.

La escala de estos vehículos es relevante. Según datos de AMEFIBRA, al segundo trimestre de 2026, los fideicomisos agrupados por la asociación sumaban más de 31 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR), distribuidos en 2,210 propiedades en México.

¿Cómo se gana dinero al invertir en Fibras?

Los inversionistas pueden obtener rendimientos principalmente por dos vías: las distribuciones periódicas y la posible apreciación de los certificados.

1. Ingresos por rentas. Las Fibras distribuyen entre sus tenedores los recursos correspondientes a su operación inmobiliaria, una vez considerados los gastos aplicables. Aunque la legislación establece una distribución mínima anual de 95% del resultado fiscal, muchas Fibras acostumbran realizar pagos trimestrales y algunas los hacen mensualmente.

“Están obligados a distribuir por lo menos una vez al año, pero por costumbre lo hacen cada trimestre y, algunas de ellas, inclusive de forma mensual emulando una renta de un bien raíz”, explicó Josefina Moisés Oliver, directora general de AMEFIBRA.

2. Plusvalía y ganancias de capital. Si aumenta el valor de los certificados en el mercado bursátil, el inversionista puede venderlos a un precio superior al de compra y obtener una ganancia. Sin embargo, su cotización también puede bajar, por lo que estos rendimientos no están garantizados.

“Invertir en fibras es ideal porque a través de esta inversión puedes capturar plusvalía y generar ingresos pasivos. Es un instrumento muy tangible porque es respaldado por bienes inmuebles y los ingresos son derivados de las rentas”, señaló Moisés Oliver.

Ventajas de invertir en Fibras

Entre los principales beneficios están la posibilidad de comenzar con un capital reducido, diversificar recursos entre diferentes propiedades y sectores, y delegar la administración de los inmuebles a profesionales.

Fibras superan al IPC y acumulan rendimiento de 6.3% en 2026

También ofrecen liquidez bursátil: los CBFIs pueden comprarse o venderse en el mercado secundario durante las sesiones de operación, aunque su venta depende de las condiciones del mercado y de la disponibilidad de compradores.

Además, algunas Fibras cuentan con contratos de arrendamiento denominados en dólares y coberturas cambiarias, características que pueden influir en sus ingresos y resultados.

Moisés Oliver destacó que estos instrumentos reportan información a través de la bolsa de valores, lo que permite a los inversionistas dar seguimiento a su desempeño.

¿Qué se necesita para invertir en Fibras?

De acuerdo con AMEFIBRA, los requisitos básicos son:

- Ser mayor de edad.

- Abrir una cuenta en una casa de bolsa que permita operar con estos instrumentos.

- Contar con capital para invertir: es posible comenzar desde 500 pesos, dependiendo de la institución y de las condiciones de compra.

- Comprar CBFIs: son los títulos que permiten participar en el fideicomiso, sin adquirir directamente una propiedad.

- Operar mediante intermediarios autorizados: las transacciones deben realizarse a través de canales que cumplan con la regulación del mercado de valores.

Antes de invertir, conviene comparar las Fibras disponibles, revisar los inmuebles que integran sus portafolios, su nivel de ocupación, endeudamiento, distribuciones históricas y precio de mercado, así como considerar las comisiones de intermediación.

Invertir en Fibras permite acceder al mercado inmobiliario con menos capital que el necesario para comprar una propiedad. No obstante, como cualquier inversión bursátil, implica riesgos: las distribuciones pueden variar, el precio de los certificados puede caer y los resultados dependen, entre otros factores, del desempeño de los inmuebles y de las condiciones económicas.