España enfrenta un déficit de alrededor de 740 mil viviendas, resultado de una oferta residencial que no ha crecido al mismo ritmo que la formación de nuevos hogares. De acuerdo con el informe Mercado Inmobiliario 2026 de OBS Business School, corregir este desequilibrio tomaría al menos ocho años y requeriría promover más de 230 mil viviendas al año.
De acuerdo con el informe, dirigido por Carlos Balado, investigador de OBS Business School, señala que el problema responde a factores estructurales como la escasez de suelo finalista, las dificultades para financiar su urbanización, la falta de mano de obra especializada, el incremento de los costos de construcción y los largos procesos administrativos.
El desajuste entre oferta y demanda se ha intensificado desde 2021. En ese periodo se crearon 1.207 millones de hogares, mientras que solo se terminaron unas 474 mil viviendas. Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia concentran algunos de los mayores déficits.
Vivienda más cara y menor capacidad de compra
La escasez de oferta también se refleja en los precios. El valor medio de la vivienda en España alcanzó 2,429 euros por metro cuadrado, 36.5% por encima de los máximos registrados en 2007.
Y entre las capitales, San Sebastián registra el precio más elevado, con 6,154 euros por metro cuadrado, mientras Zamora presenta el menor, con 1,372 euros.
También el incremento de los precios eleva el esfuerzo financiero de los hogares. Una familia media destina alrededor de 44% de su renta disponible al pago de la hipoteca durante el primer año, por encima del 35% considerado un nivel razonable. En Baleares, este esfuerzo llega a 56.8% y en destinos turísticos como Benidorm, Marbella y Torrevieja puede superar 80%.
Construcción insuficiente pese a mayor inversión
La inversión inmobiliaria alcanzó 6,300 millones de euros durante el primer trimestre de 2026, un incremento anual de 93%. Sin embargo, este flujo de capital no se ha traducido en un aumento equivalente de la construcción residencial.
En España apenas se inician 2.7 viviendas por cada mil habitantes, frente a casi 20 durante el máximo previo a la crisis inmobiliaria.
OBS atribuye esta situación, entre otros factores, a la dificultad para generar suelo. El suelo urbanizable representa apenas 2.1% del territorio, mientras los costos de construcción son casi 50% superiores a los de 2006. Además, transformar suelo en terrenos aptos para construir puede tardar hasta 20 años.
El alquiler también enfrenta mayor presión
La falta de oferta se extiende al alquiler. Este año hay 14 mil viviendas menos disponibles y cada inmueble recibe, en promedio, 141 interesados durante sus primeros 10 días, frente a 112 en 2025.
Los alquileres crecen cerca de 10% anual, una situación que está llevando a algunos hogares a compartir vivienda, reducir superficie o desplazarse hacia zonas más alejadas.
Para OBS, las medidas dirigidas únicamente a estimular la demanda pueden aumentar la presión sobre los precios si no están acompañadas de un incremento suficiente de la oferta.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con un presupuesto de 7,000 millones de euros, forma parte de la respuesta pública, aunque el informe considera que el reto exige una coordinación entre Gobierno, comunidades autónomas, ayuntamientos y sector privado.
Por lo que, en este contexto, OBS prevé una moderación de las compraventas, con una caída de 1.6% en 2026 y de 1.1% en 2027.
Con información de libertaddigital.com
