El mercado residencial de España enfrenta un escenario marcado por una menor cantidad de operaciones y una oferta que no logra responder al interés de los compradores. Durante los primeros siete meses de 2026, las compraventas de vivienda disminuyeron 3% anual, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La tendencia se acentuó en julio, cuando se registraron 61,417 compraventas, 5.1% menos que en el mismo mes de 2025. El retroceso se presentó tanto en vivienda nueva como usada, aunque fue más pronunciado en esta última.

A su vez, las operaciones de vivienda nueva sumaron 13,289 unidades, una disminución de 1.4% anual, mientras que las de segunda mano llegaron a 48,128, 6.1% menos.

Pero a pesar de la caída interanual, el mercado mostró un repunte mensual. Entre junio y julio, las compraventas aumentaron 3.6%, impulsadas por incrementos de 4.1% en vivienda nueva y 3.5% en usada.

Menos vivienda disponible mantiene la presión

Los datos reflejan un mercado en el que la reducción de operaciones no necesariamente responde a una falta de compradores. Analistas consultados por Infobae atribuyen el comportamiento principalmente al desequilibrio entre una demanda todavía sólida y una oferta residencial limitada.

Yogi Thadhani, country manager de Finteca en España, considera que “la reducción de este segmento implica menos alternativas asequibles para los compradores y traslada todavía más presión hacia el mercado libre, contribuyendo a mantener la tensión sobre los precios”.

El especialista descarta que el menor número de operaciones sea consecuencia de una falta de demanda o de problemas de acceso al financiamiento.

“No estamos ante un frenazo del mercado provocado por una falta de compradores o por dificultades de acceso al crédito”, señala Thadhani. El experto añade que “la demanda sigue viva y el repunte mensual de las operaciones así lo demuestra. El verdadero problema radica en la escasez de vivienda disponible, que limita la capacidad de crecimiento del mercado y frena el cierre de operaciones”.

Robin Decaux, CEO de Equito, coincide con esta lectura: “no es que los españoles hayan dejado de comprar, sino que cada vez hay menos viviendas disponibles para hacerlo. Lo que se está agotando es el stock, no la demanda”.

Los precios continúan creciendo

Mientras las compraventas disminuyen, los precios mantienen incrementos de doble dígito. Según los últimos datos del INE citados en el análisis, el precio de la vivienda libre aumentó 12.2% interanual durante el segundo trimestre de 2026, mientras que el precio de la vivienda usada avanzó 12.9 por ciento.

Para Decaux, esta combinación de menor actividad y mayores precios apunta a un problema de disponibilidad.

“Cuando la demanda se debilita, normalmente caen tanto las operaciones como los precios. En España está disminuyendo el volumen de compraventas mientras los precios continúan creciendo a doble dígito. Eso no es enfriamiento, sino un estrangulamiento de la oferta”, señala.

El mercado también muestra una diferencia importante entre vivienda libre y protegida. En julio, las operaciones de vivienda libre representaron casi 94% del total, con 57,607 transacciones, 4.4% menos que un año antes.

La vivienda protegida registró una caída mayor, de 14.4%, con 3,810 operaciones.

Compraventas muestran diferencias regionales

Ahora bien, el comportamiento no es uniforme entre las comunidades autónomas. Navarra registró un crecimiento de 26.4%, seguida de Galicia, con 10.8%, y Castilla y León, con 9.7 por ciento.

En contraste, Aragón presentó una disminución de 11.4%; País Vasco, de 12.4%, y Comunidad de Madrid, de 11.3 por ciento.

Otros mercados relevantes también reportaron descensos: Cataluña cayó 7%, Comunidad Valenciana 8.6% y Andalucía 5.5 por ciento.

Esta diferencia territorial refleja que la disponibilidad de vivienda y el nivel de precios están condicionando de manera distinta a los compradores.

El precio de la vivienda en España sube 12.5% y marca récord en el 2T26

“Los compradores siguen ahí, pero buscan en otros mercados cuando la escasez de vivienda y el incremento de los precios les cierran la puerta en las zonas más tensionadas”, afirma Decaux.

En Cataluña, donde las compraventas disminuyeron 7%, Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, señala que el descenso puede estar relacionado con las dificultades para encontrar propiedades que respondan simultáneamente a las necesidades de ubicación, características y presupuesto.

Resaltó en experto que: “En mercados tensionados como Barcelona, la caída de las operaciones no significa necesariamente que haya desaparecido la demanda. Muchos compradores son incapaces de localizar viviendas que encajen al mismo tiempo en ubicación, características y presupuesto”.

Herencias ganan peso en las transmisiones

Los datos de julio también muestran una participación relevante de las transmisiones de vivienda por herencia. Ese mes se registraron 43,840 transmisiones de fincas por herencia, frente a 117,538 realizadas mediante compraventa.

Para Decaux, esta diferencia muestra la importancia del patrimonio familiar en el acceso a la propiedad.

“Este dato refleja hasta qué punto el acceso a la propiedad depende cada vez más del patrimonio familiar. Mientras la obra nueva no responda y siga sin incorporarse suficiente vivienda al mercado, la presión sobre los precios continuará y comprar una vivienda será cada vez más difícil para quienes no cuenten con ese respaldo”, indica.

Más suelo y vivienda, entre los retos

Ante este escenario, los especialistas coinciden en la necesidad de incrementar la oferta residencial mediante una mayor disponibilidad de suelo y procesos de desarrollo más ágiles.

Unsain considera necesario “facilitar la incorporación de más suelo al mercado y reducir las trabas burocráticas que hacen que su transformación pueda prolongarse durante años”.

Thadhani también plantea “desbloquear suelo, impulsar nueva vivienda y movilizar inventario para responder a una demanda compradora que sigue mostrando una gran fortaleza”.

De cara a los próximos meses, los analistas esperan que la demanda continúe, aunque con un ritmo de compraventas más moderado.

Para Ferran Font, director de estudios de pisos.com, el comportamiento de julio muestra que el mercado está entrando en una etapa de menor actividad después del fuerte dinamismo de los últimos años. El especialista considera que “el mercado no pierde bruscamente su actividad, sino que está normalizando progresivamente su ritmo”.

En este contexto, la evolución del mercado residencial español estará marcada por la capacidad de incorporar nuevas viviendas al mercado y por la disponibilidad de producto en las zonas donde se concentra la demanda.