Capacidad de pago, costo del financiamiento, gastos asociados, rendimiento esperado y tiempo de recuperación determinarán si la operación resulta realmente conveniente.

Comprar una vivienda suele asociarse con seguridad, patrimonio y estabilidad. Durante generaciones, tener una casa propia ha formado parte de las aspiraciones financieras de muchas familias, mientras que rentar todavía carga con el estigma de representar dinero perdido. Sin embargo, la ecuación no siempre es tan sencilla.

Al respecto, Miguel Álvarez del Castillo, fundador y director de CIMAC Cartera Inmobiliaria, opinó que, antes de decidir entre comprar, rentar o invertir en un inmueble conviene separar la aspiración patrimonial de los números que sostienen la operación. Una vivienda puede representar patrimonio y, al mismo tiempo, convertirse en una decisión financiera costosa si no se consideran el financiamiento, el horizonte de tiempo y la capacidad real de pago.

En entrevista con Real Estate Market, el especialista plantea que la discusión debe comenzar precisamente ahí: en entender cómo funciona el dinero antes de decidir qué hacer con un inmueble. “Mi visión hacia el mundo inmobiliario, y en general de mis finanzas personales, siempre se resuelve con números”, señala.

Comprar para vivir o comprar para invertir, no es lo mismo

Una de las ideas más arraigadas alrededor de la vivienda es que comprar siempre resulta preferible a rentar. Para Álvarez del Castillo, esa premisa merece revisarse, porque la decisión cambia según los recursos disponibles y la necesidad de comprometer una parte importante de los ingresos futuros mediante un crédito hipotecario.

Cuando se requiere financiamiento, no solo debe analizarse cuánto cuesta la propiedad, sino cuánto costará el dinero utilizado para adquirirla. Desde ese ángulo, rentar puede convertirse en una decisión estratégica: en lugar de comprometerse durante décadas con una mensualidad, es posible optar temporalmente por una vivienda de menor costo y destinar la diferencia al ahorro para fortalecer la capacidad financiera.

“No porque estés rentando quiere decir que estés haciendo una mala operación. Puede ser una medida estratégica”, sostiene.

En ese sentido, el problema aparece cuando la propiedad de una vivienda adquiere un fuerte componente emocional. La urgencia por contar con una casa propia puede conducir a una compra determinada más por el alcance de los recursos disponibles que por las características del inmueble que realmente se necesita o desea.

Así, el resultado puede ser una vivienda que comprometa excesivamente los ingresos familiares, se encuentre lejos de la ubicación buscada o tenga un costo financiero considerablemente mayor de lo previsto.

Casa y dinero no cuestan lo mismo

Para evaluar correctamente una adquisición mediante crédito existe una separación fundamental: el precio del inmueble y el costo del financiamiento no son lo mismo.

“Una cosa es el valor de la casa y otra cosa es el costo financiero por el dinero que te prestaron para obtener la casa”, explica Álvarez del Castillo.

En términos prácticos, una vivienda puede tener determinado precio y, al terminar de pagar la hipoteca, haber representado un desembolso considerablemente mayor. Esa diferencia no significa que el inmueble haya costado todo ese dinero, ya que deben separarse conceptos como enganche, escrituración y otros gastos de los intereses y demás costos asociados al crédito.

Hacer esa distinción permite evaluar con mayor claridad cuánto se está pagando por el activo y cuánto por disponer anticipadamente del dinero necesario para adquirirlo.

Consejos para realizar con éxito tu planificación patrimonial

Actualmente, Álvarez del Castillo observa condiciones más favorables en el financiamiento hipotecario respecto de las que encontraba a principios de año. De acuerdo con su experiencia, entonces las tasas se ubicaban alrededor de 12%, mientras que ahora es posible encontrar algún crédito cercano al 8.0 por ciento.

Para el especialista, ese movimiento puede abrir oportunidades, particularmente cuando se consigue una hipoteca con tasa y mensualidad fijas durante el plazo contratado. De ahí que recomiende revisar cuidadosamente el contrato para conocer si la tasa es fija o variable y cuáles son las condiciones que podrían modificar el costo del financiamiento.

Más que encontrar una casa más barata, subraya, la oportunidad puede consistir en conseguir dinero menos costoso para adquirirla. La pregunta deja entonces de ser únicamente “¿me alcanza para pagar la mensualidad?” y se transforma en una más amplia: ¿cuánto terminará costándome realmente esta decisión?

Invertir también exige medir el tiempo

Desde el ángulo de la inversión, ese mismo rigor resulta indispensable. Una estrategia relativamente común consiste en aportar parte del valor del inmueble, financiar el resto y colocar la propiedad en renta con la expectativa de que esos ingresos ayuden a cubrir el crédito.

Álvarez del Castillo considera viable esa alternativa, pero advierte que la evaluación no debe limitarse a comparar el precio de compra con la renta mensual esperada. En este caso, el tiempo se convierte en otra variable esencial.

Por ejemplo, un inmueble adquirido en condiciones favorables y vendido posteriormente con una ganancia puede ofrecer, bajo determinadas circunstancias, un resultado distinto al de mantenerlo durante años generando rentas. Además del retorno sobre la inversión, resulta necesario evaluar cuánto tiempo será necesario para recuperar el capital. “No es nada más el dinero, sino el tiempo también. Ésa es la otra variable fundamental”, enfatiza.

A partir de ahí, la inversión inmobiliaria debe observarse como un proceso y no únicamente como la posesión de un activo. Un rendimiento adquiere una dimensión distinta cuando se relaciona con el periodo requerido para conseguirlo y con la posibilidad de reinvertir posteriormente los recursos.

También, Álvarez del Castillo plantea otra estrategia para adquirir vivienda mediante financiamiento: revisar que el contrato permita realizar pagos anticipados sin penalización y destinar recursos adicionales a reducir progresivamente la deuda.

Una vez liquidado el crédito y liberado el inmueble de la hipoteca, explica, ese patrimonio puede utilizarse nuevamente como herramienta financiera. Entre las posibilidades menciona recurrir a un nuevo financiamiento respaldado por el inmueble que permita obtener liquidez mediante crédito hipotecario.

Bajo esa lógica, los recursos obtenidos podrían colocarse en una inversión cuyo rendimiento supere el costo financiero del nuevo crédito. Si el financiamiento cuesta, por ejemplo, 8%, el objetivo sería encontrar una alternativa capaz de generar un rendimiento superior.

En opinión del entrevistado, este tipo de estrategias parte de una misma premisa: entender cómo funciona el dinero y evitar que la propiedad permanezca únicamente como un activo inmovilizado cuando puede formar parte de una estrategia patrimonial más amplia.

Comprar para vivir puede responder a una necesidad personal y patrimonial que no se mide únicamente por su rentabilidad. Pero cuando el objetivo es generar ingresos o una ganancia futura, la propiedad debe someterse al mismo rigor que cualquier inversión. “Antes de comprometer tu dinero, haz números reales y revisa la documentación con un notario”, concluye Álvarez del Castillo.