Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs) a escala mundial están intensificando la formación de Joint Ventures (JV) como estrategia para expandirse, acceder a capital y fortalecer sus balances financieros.

Esta tendencia se ha acelerado en medio de condiciones más estrictas en los mercados de capital y la necesidad de crecimiento en plataformas especializadas, destacó en un análisis Nareit, la asociación de los Reits.

Permiten estas estructuras a los REITs mantener una participación accionaria minoritaria, entre el 20% y 35%, pero conservando el rol de socio general, lo que les otorga control operativo y acceso a ingresos por gestión y desarrollo.

Además de la expansión, muchas empresas están utilizando las JVs para monetizar activos, reducir deuda o entrar en nuevas geografías con menor riesgo financiero.

Por ejemplo, en el sector de oficinas, compañías como SL Green Realty, Cousins Properties y Paramount Group han usado esta fórmula para mantenerse competitivas en un mercado con nuevos retos.

El uso de estas asociaciones ha tomado mayor impulso desde que las tasas de interés comenzaron a subir hace algunos años, lo que dificultó el acceso al financiamiento tradicional.

Perspectivas positivas para los REITs Multifamiliares en 2025 en EU

Según Daniel LeBey, socio del despacho legal Vinson & Elkins, los REITs están estructurando JVs en diversos segmentos inmobiliarios, desde multifamiliares y mini bodegas hasta oficinas, centros de datos y propiedades industriales de gran escala, especialmente en proyectos en desarrollo o reconversión.

Uno de los ejemplos más recientes de esta tendencia es la alianza entre Digital Realty y Bersama Digital Infrastructure Asia, con la creación de Digital Realty Bersama, una empresa conjunta 50-50 enfocada en el desarrollo y operación de centros de datos en Indonesia.

Firmó Equinix un acuerdo con el fondo soberano de Singapur, GIC, y con el Canada Pension Plan Investment Board (CPP Investments), con el objetivo de invertir más de 15 mil millones de dólares para expandir su portafolio xScale.

En este caso, Equinix mantiene una participación del 25% y actúa como socio general, mientras que GIC y CPP Investments controlan el 37.5% cada uno.

Prologis, enfocado en logística industrial, ha recurrido a este modelo para desarrollar activos alrededor del mundo.

Y en marzo, BXP anunció la formación de una JV para construir un nuevo desarrollo multifamiliar valorado en 400 millones de dólares en Jersey City, en el que posee una participación del 19%, junto con Albanese Organization (14%) y CrossHarbor Capital (67%).

Además de facilitar el desarrollo de grandes proyectos, las JVs permiten a los REITs monetizar activos, reducir su apalancamiento global y generar ingresos por tarifas. Aunque estas tarifas representan un porcentaje modesto de los ingresos netos operativos (NOI) en algunos casos, en otros se han convertido en fuentes significativas de rentabilidad, destaca el reporte de Nareit.