El 28 de agosto de 2024 se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el decreto que modifica, entre otras disposiciones, el artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal para establecer que en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a casa habitación, el incremento de la renta mensual nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior.

Como dicha disposición es aplicable a cualquier inmueble, sin importar su valor o su clasificación, resulta conveniente hacer una exposición de las distintas redacciones que ha tenido el artículo de mérito, desde su creación.

El artículo 2448 D fue introducido en el Código Civil en la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 7 de enero de 1985, protectora fundamentalmente de los intereses de los arrendatarios y que fue tildada de populista. En su origen, la disposición en comento se integró de dos párrafos.

Se estableció en el primero de ellos que, la renta debería estipularse en moneda nacional. El segundo párrafo señaló que la renta solo podría ser incrementada anualmente y que, en su caso, el aumento no podría exceder del 85% del incremento porcentual, fijado al salario mínimo general del Distrito Federal, en el año calendario en el que el contrato se renovara o prorrogara. A manera de ejemplo, el incremento al salario mínimo entre enero de 1985 y enero de 1986 fue de 55.66%; el aumento permitido en la renta era del 47.31 por ciento.

Con motivo de la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 21 de julio de 1993 se derogó el segundo párrafo del artículo en comento, por lo que se suprimió cualquier tipo de limitación para las partes contratantes, de establecer libremente la forma de calcular el incremento de la renta.

Una tercera reforma es la publicada en la Gaceta Oficial de la entidad el 16 de enero de 2003. El primer párrafo estableció que la renta solo podría ser aumentada anualmente. Asimismo, se adicionó nuevamente un segundo párrafo, que textualmente establecía lo siguiente:

“En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de ciento cincuenta salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal, el incremento no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual.”

Quedan reguladas las rentas en la Ciudad de México

Considerando que el salario mínimo en el año 2003 fue de $43.65 pesos, el monto máximo de la renta respecto a la cual el incremento estaba topado al 10%, era la cantidad de $6,547.50. En rentas superiores a esta cantidad, no existía limitación alguna para que las partes fijaran los incrementos a su conveniencia.

Se publicó el 28 de noviembre de 2014 en el periódico oficial de la entidad una cuarta reforma, conforme a la cual, el segundo párrafo del artículo en comento quedó redactado de la siguiente manera:

“En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de 5,400 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente y no exceda de 9,000 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente; el incremento no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual”.

La modificación fue parte de una reforma a un número importante de leyes con motivo de la publicación de la Ley de Unidad de Cuenta de la Ciudad de México. Entre las leyes que sufrieron modificaciones figuraron la Ley de Desarrollo Urbano y la Ley de Vivienda del Distrito Federal, que establecieron el concepto de Vivienda de Interés Popular, como aquella cuyo precio de venta al público es superior a 5,400 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente y no exceda de 9,000 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente.

Durante el año 2015, el valor de la Unidad de Cuenta era la cantidad de $69.95 y conforme a ese valor, la vivienda de interés social era aquella cuyo precio se ubicaba entre $377,730.00 y $629,550.00, y consecuentemente y de manera inexplicable, el monto de las rentas mensuales sujetas a limitación. Considerando que la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México se publicó hasta el año de 2017 y a partir del año 2018 se consideró la Unidad de Medida y Actualización, y que el valor de esta última medida, aplicable en el año de 2024 es de $108.57, hasta antes de la última reforma el importe de la renta mensual debía ubicarse entre $586,278.00 y $977,130.00; es decir, solo para los seguramente escasísimos, si no es que inexistentes contratos de arrendamiento de casa habitación que se ubicaran en ese rango, existía una limitación en cuanto al incremento de la renta.

Y en todos los demás, las partes podían fijar libremente el mecanismo para calcularlo. Lo que el legislador seguramente quiso decir, es que en los inmuebles que se consideraran vivienda popular, el incremento de la renta no podría exceder del 10%, sin establecer ninguna limitación respecto de viviendas de mayor valor.

Por lo que respecta al texto en vigor, cabe hacer una precisión: No es atribución del Banco de México reportar la inflación. Sobre este tema, lo que el banco central divulga en su Sistema de Información Económica, es el Índice Nacional de Precios al Consumidor, que desde el año 2011 le corresponde calcular y dar a conocer al Instituto Nacional de Estadística y Geografía.

Como puede advertirse, con independencia de las pifias legislativas, tristemente recurrentes, el tratamiento en esta materia ha oscilado de una restricción absoluta (1985) a un reconocimiento pleno de la libertad contractual (1993) y ahora de regreso hacia esa restricción (2024), con un tratamiento intermedio en función del tipo de vivienda (2003 y 2014).

*Notario 136 de la Cd. de México.