Durante el 2023, se registraron 103 millones de cruces fronterizos en el estado de Baja California, representando el 57% del total de cruces en la frontera con Estados Unidos, según datos de la Oficina de Aduanas y Protección Fronteriza de Estados Unidos. Aunque este volumen no ha superado las cifras del 2019, muestra un crecimiento significativo.

Los cruces fronterizos en la región crecieron a una tasa del 4.5% en el 2023, con tiempos de espera que varían entre 4 y 8 horas. El cruce de San Ysidro - Tijuana se destaca como el más importante de México, con un flujo de casi 49 millones de personas durante el año pasado. Este cruce es crucial para el movimiento de personas y bienes entre México y Estados Unidos.

Tijuana es un punto de concentración para la población extranjera en México, albergando al 7.7% de todos los extranjeros residentes en el país. Esta afluencia de personas ha impactado significativamente el mercado inmobiliario local.

Impacto de la Inflación en el sector inmobiliario

Para Justino Moreno, director de Consultoría de Tinsa México, la inflación ha sido un freno notable para el sector inmobiliario en Baja California. Entre 2020 y 2022, el ingreso corriente de los hogares en la zona fronteriza aumentó un 15% anual, mientras que la inflación en el mismo periodo fue del 16.79 por ciento. Esta discrepancia ha afectado la capacidad de compra de los residentes y la estabilidad del mercado inmobiliario.

Desarrollo de vivienda vertical en Tijuana

El desarrollo de vivienda en Tijuana se ha concentrado en edificios verticales en zonas céntricas como Zona Río y el Blvd. Agua Caliente. Estas áreas han mejorado su equipamiento urbano con nuevos centros comerciales, hoteles y oficinas.

Actualmente, los desarrollos verticales más importantes de la ciudad (cuadro negro) están construyendo más de 2,800 unidades de departamentos, de las cuales el 65% ya se han desplazado, principalmente en preventa.

Gracias a plataformas como Analytics INCOIN y RadarMx, se ha identificado que la periferia de la ciudad concentra el mayor número de unidades vendidas durante el 2023, con precios de vivienda que oscilan entre los 700 mil y un millón 500 mil pesos. Tijuana también presentó un crecimiento anual del 17% en el precio por metro cuadrado de la vivienda, el más alto comparado con otras ciudades fronterizas como Mexicali y Tecate.

Factores que impulsan precio de venta

De acuerdo con especialistas de Tinsa, una de las principales causas del aumento en los precios de venta en Tijuana es la verticalización. Indicó Justino que esta tendencia, común en muchas ciudades del país, busca densificar zonas urbanas céntricas y maximizar el uso de la tierra, aunque también incrementa los costos de construcción y, por ende, el valor por metro cuadrado de la vivienda.

En contraste, Mexicali muestra un mercado de vivienda con alto potencial, donde predomina la vivienda horizontal con precios que van desde $16,800/m² hasta $38,100/m². La vivienda vertical en desarrollo en Mexicali participa principalmente en los segmentos medio y residencial, con una oportunidad de crecimiento en proyectos de lujo y residencial plus, considerando que la ciudad tiene un ingreso promedio por hogar superior al de Tijuana y Tecate, continuó Justino.

Para finalizar, la transformación de la dinámica fronteriza en las Californias, especialmente en Tijuana, está siendo impulsada por un crecimiento en los cruces fronterizos y una tendencia hacia la verticalización en el desarrollo de vivienda.

Sin embargo, factores como la inflación y el costo elevado de construcción presentan desafíos para el sector inmobiliario. Mientras tanto, ciudades como Mexicali ofrecen oportunidades de inversión atractivas en segmentos de vivienda horizontal y vertical, reflejando la diversidad y potencial del mercado inmobiliario en la región fronteriza.

Nearshoring impulsa demanda de vivienda en CDMX, Tijuana y Monterrey