Debido a la apreciación del 13% del peso mexicano frente al dólar al cierre del 2023, se tuvieron que ajustar a la baja las premisas de ingresos de los portafolios de oficinas, por las condiciones económicas que inciden en los contratos en dólares.

Así lo menciona el Reporte Oficinas 4T 2023 de Solili, el cual destacó que el 2023 cerró con una tasa de vacancia nacional de 18.1%, representando una notable reducción en comparación con el 20% registrado a finales de 2022.

En Tijuana, esta reducción se acentúa notablemente, donde la vacancia se ajusta a la baja en 6 puntos porcentuales, cerrando con 1.6%, marcando así la tasa más baja a nivel nacional. Le siguen Guadalajara y Querétaro con tasas de vacancia del 3.7 y 3.1%, respectivamente.

Mientras que, en la Ciudad de México (CDMX), persiste la disponibilidad de espacios vacantes que superan los 2.5 millones de metros cuadrados (m2), equivaliendo al 20.3 por ciento.

Rumbo del mercado de oficinas se determinará este año

“La demanda bruta logra avanzar en medio de un escenario de recuperación, que trimestre a trimestre ha permitido un incremento anual del 23% a nivel nacional, con más de un millón 83 mil m2 de oficinas arrendadas durante el periodo”, menciona el reporte.

La CDMX se posiciona como el mercado de oficinas más representativo del país al superar el incremento promedio a nivel nacional, un tercio por encima de la demanda bruta acumulada en 2022.

Tijuana emerge como el mercado de mayor crecimiento porcentual en 2023, al registrar un aumento de 113% en comparación con el 2022, terminando el año con más de 26 mil m2 de demanda bruta. Este crecimiento, explica, se atribuye a la llegada de diversos procesos de relocalización a la frontera y expansiones que demandan espacio adicional.

Señala el reporte que la demanda bruta del 4T23 en la CDMX evidencia una tendencia durante los primeros nueve meses de 2023, donde se registra una mayor actividad en corredores de Insurgentes, Polanco y Santa Fe. Este hecho indica que la recuperación está permeando de manera significativa en los principales corredores de la capital del país.

“No obstante, también hemos observado una equitativa amalgama de contratos denominados en moneda nacional, caracterizados por la inclusión de plazos de entrega anticipada que han brindado flexibilidad en ciertas negociaciones, favoreciendo así a los inquilinos”, enfatiza el reporte.

Construcción de oficinas

En relación a las construcciones, los desarrolladores iniciaron proyectos en los mercados y corredores donde la tasa de vacancia presentaba una nueva oportunidad de inversión. La cantidad de edificios de oficinas que aún están en construcción al cierre del 4T23 alcanza la cifra de un millón 155 mil m2, reflejando un incremento de 10.8% en comparación con los proyectos en desarrollo a finales de 2022 a nivel nacional.

En la CDMX se encuentran en desarrollo 625 mil m2, una cifra que podría representar aproximadamente 3.2 veces la demanda bruta promedio anual. Esta cifra no solo refleja una recuperación sostenida de la demanda, también revela nuevas oportunidades que posicionan al 2024 como un año propicio para el inicio de nuevos proyectos.

Monterrey, Guadalajara y Tijuana mantienen proyectos en desarrollo que suman 240 mil, 85 mil y 61 mil m2, respectivamente. En estos mercados, los proyectos finalizados durante el 4T23 han continuado progresando, incorporando a sus inventarios 14 mil, 6 mil y 3.3 mil m2 de oficinas.

En los últimos tres meses de 2023 se incorporaron a inventario 120 mil m2 con la entrega de ocho proyectos corporativos, además de iniciar la construcción de dos nuevas edificaciones en Monterrey y Guadalajara.

Precio de renta

A lo largo del 2023, los precios de renta se mantuvieron estables, situando a la CDMX y Monterrey al cierre de 2023 en 21.00 y 17.80 dólares por m2 al mes, respectivamente. “Estos valores reflejan ajustes mínimos, cercanos a los 10 centavos de dólar, durante el transcurso del año. Únicamente Tijuana experimenta un ajuste que supera el dólar por metro cuadrado anual, finalizando en $20.90 USD m2/mes, cifra muy próxima a la que se maneja en la capital del país", se mencionó.

Las perspectivas para el comienzo del 2024 delinean oportunidades emergentes para varios proyectos que estaban en fase de planificación. Entre estas proyecciones, destaca un enfoque prometedor en la implementación de nuevos usos, siendo el principal beneficiario una combinación de espacios compartidos que incorporan niveles de oficinas listas para ser ocupadas mediante modalidades de tiempo compartido.

Comentó Solili que esta estrategia no solo refleja una adaptación a las tendencias cambiantes en el entorno laboral, sino que también señala un enfoque innovador que aprovecha la flexibilidad y eficiencia ofrecidas por estos espacios compartidos en el panorama del 2024.