Los mercados corporativos más grandes y con mayor oferta de Latinoamérica continúan siendo Ciudad de México (CDMX) en México, San Pablo en Brasil y Santiago en Chile, al concentrar, respectivamente, el 22%, 13% y 9% de la superficie relevada.
Así lo dio a conocer JLL en su informe Mercado de oficinas de América Latina, nov 2023, en el cual analiza 21 ciudades, distribuidas en 17 países, las cuales totalizan un stock de 34.4 millones de metros cuadrados (m2).
Para el cierre de 2024, estima que el inventario habrá crecido un 4.4%, ya que proyecta la incorporación de un millón 508 mil m2 de nueva superficie. Los mercados corporativos de la CDMX y San Pablo poseen prácticamente la mitad de dicha oferta a ingresar un 28% y un 23%, respectivamente.
Indica el análisis que al cierre del primer semestre del 2023, el 21.5% del inventario se encontraba disponible. Panamá es el mercado con la tasa de vacancia más alta, con un valor que asciende al 45.0%, seguido por Río de Janeiro con el 36.5%. Caso contrario el de Medellín, que con una disponibilidad de 2.9% se destaca por ser el mercado con la menor proporción de espacios disponibles.
Con respecto a la demanda, en el cuarto trimestre de 2022 se registró el mejor comportamiento de la absorción neta. En este periodo, explicó la firma, se ocuparon 286,000 m2, valor que representa el 42% de toda la superficie ocupada en el último año, desde el tercer trimestre de 2022 hasta el segundo trimestre de 2023.
“En los últimos 4 trimestres, la Ciudad de México, con más de 176,000 m2, fue el mercado que más metros ocupó, seguido por Lima, con 141,100 m2. Cabe destacar que todas las ciudades presentan un balance positivo en el periodo analizado, es decir, todas ocuparon más metros que los que liberaron”, resalta el documento.
La ciudad de Guatemala es el mercado con los valores más bajos de la región para ambos segmentos, con un promedio de 11.5 dólares por m2 por mes para la clase A y 9.3 dólares por m2 por mes para la categoría B.
Al analizar el promedio de los valores solicitados en venta, destaca San Pablo por presentar el precio más elevado para la clase A, con un promedio de 5 mil 500 dólares por m2. Detrás se ubica Buenos Aires, con un valor de 5 mil dólares por m2.
En el segmento B, San Pablo también se ubica entre los primeros lugares, pero en este caso lo comparte con Santiago, ya que ambos mercados alcanzan un valor de 3 mil 300 dólares por m2. Buenos Aires también se sitúa por encima de la mayoría de las ciudades en esta categoría, con un promedio de 2 mil 500 dólares por m2, al igual que la CDMX.
De toda la región, San José, Costa Rica, posee la tasa de capitalización más elevada en la clase A, con un 10.5% para este tipo de propiedades. Río de Janeiro, con un 10.0%, se encuentra segunda en esta categoría. Para los inmuebles del segmento B, la tasa de retorno más elevada se encuentra en Río de Janeiro, con 12.5 por ciento.
Antigüedad del stock
Un factor particularmente importante en muchos distritos centrales de negocios de la región es la antigüedad del stock, ya que puede generar que éstos pierdan relevancia. Así, analizarlos ayuda para estimar qué proporción del inventario podría sufrir reconversiones de uso.
En el caso de Latinoamérica, se aprecia una correlación entre la antigüedad de los mercados y el aumento significativo de su vacancia en la pospandemia -en Santiago con solo un 16% construido desde 2015, Ciudad de Panamá con 20% y Buenos Aires con el 21%, por ejemplo-, ante la preferencia por edificios modernos, eficientes y sostenibles, se indicó.
Sin embargo, en términos agregados, la región enfrenta menos presión en este sentido, en particular en mercados jóvenes como Asunción -el 88% construidos desde 2015-, Montevideo -82% construido desde 2015-, Lima (63%) y Medellín (44%), puntualizó Daniel Silva, research analyst North Latin America de JLL.