Después de una velocidad y un crecimiento de precios récord en el 2021 y 2022, el mercado de la vivienda en Estados Unidos se ha asentado en gran medida y ha evitado una caída de los precios, pero persisten los desafíos.
El valor de las viviendas está creciendo en línea con las normas previas a la pandemia, un camino que Zillow pronostica que continuará. También, el alquiler ha vuelto al crecimiento "perfectamente promedio" después de su propio comportamiento salvaje. Los compradores están encontrando un mercado costoso y competitivo, pero un poco más tranquilo y más fácil de planificar y presupuestar.
Los vendedores continúan al margen, aferrándose a las bajas tasas hipotecarias. Y si bien las tarifas podrían disminuir con el tiempo, es poco probable que mejore significativamente el problema de la asequibilidad, que ha empeorado en los últimos años.
“Se está estabilizando el mercado de la vivienda después de la turbulencia de la pandemia, pero los efectos perdurarán mucho tiempo. La apreciación de los precios volvió a la normalidad después de un breve reinicio, pero eso significa que los compradores aún enfrentan serios desafíos de costos y competencia, especialmente para las casas más asequibles y en los mercados menos costosos", expresó el economista senior de Zillow, Jeff Tucker.
Durante la pandemia, el crecimiento récord del valor de la vivienda se vio respaldado en gran medida por los fundamentos del mercado. La demanda de compra de viviendas se disparó porque muchos hogares aún no habían sido capaces de salir adelante por sí mismos después de años de subconstrucción durante la Gran Recesión, y la generación millennial había entrado en la mejor edad para comprar una vivienda.
La demanda se enfrió a medida que las tasas hipotecarias se duplicaron en el transcurso de 2022 hasta el rango superior de 6%, que es aproximadamente donde se encuentran hoy. Los listados generalmente quedaron pendientes en 10 días durante la temporada de compras de primavera de este año, más lento que los simples seis días durante el punto álgido de la pandemia, pero mucho más rápido que los 19 días en el 2019.
Si bien los economistas del sitio web confiaban en que los fundamentos mantendrían la resiliencia de los precios, la mera fuerza del auge inmobiliario pandémico hizo que otros proyectaran una caída igualmente dolorosa. Esas proyecciones no se han cumplido.
A principios de este año, el pronóstico del sitio web para el valor de las viviendas en el 2023 exigía una disminución del 0.7%. Ahora, espera un crecimiento de 5.5% en 2023, aproximadamente en línea con un año normal antes de que se rompieran los récords durante la pandemia.
La disminución resultante de la oferta ha sido más significativa que el retroceso de la demanda. Las tasas hipotecarias podrían disminuir a largo plazo si la inflación continúa retrocediendo, pero es casi seguro que no volverán a los mínimos históricos observados durante la pandemia.
Para aquellos que todavía están trabajando para ahorrar para una casa, el aumento sin precedentes de los precios y el subsiguiente aumento de las tasas hipotecarias duplicaron efectivamente el costo de una hipoteca. Con un pago inicial del 20%, los pagos mensuales aumentaron de aproximadamente 875 dólares en el 2019 a poco más de mil 800 dólares ahora.
La competencia por las pocas casas enlistadas es alta, y el valor de las casas una vez más ha estado creciendo históricamente a un ritmo más o menos normal. Las presiones de costos y la falta de opciones para los compradores han arrastrado las ventas. Pronostica el sitio web 4.2 millones de ventas de viviendas existentes en 2023, que sería el nivel más bajo desde 2010.
Nuevas construcciones ayudan a llenar el vacío
Reconociendo la oportunidad, los constructores de viviendas han acelerado la actividad en los últimos meses después de un final lento en el 2022 y un comienzo igualmente lento en el 2023.
Los constructores están cambiando de táctica para enfrentar las presiones de los costos que las altas tasas de interés han impuesto tanto a ellos como a sus clientes, y las viviendas unifamiliares separadas están dando paso a opciones más económicas.
Los constructores también son más propensos que los propietarios de viviendas a ofrecer atractivos incentivos financieros a los compradores, incluidas las reducciones de las tasas hipotecarias. La disponibilidad y la flexibilidad están dando sus frutos: las ventas de construcciones nuevas aumentan 24% año tras año.
Crecimiento de las rentas es ‘perfectamente promedio’
Los arrendatarios que han lidiado con aumentos masivos de precios y mercados volátiles, también deberían apreciar un retorno al crecimiento normal. Tucker calificó el crecimiento de la renta como "perfectamente promedio" en el último informe de renta de Zillow, registrando un crecimiento interanual de 4.1% y un aumento mensual de 0.6%, ambos en línea con las tendencias previas a la pandemia.
El crecimiento de las rentas se estancó al comienzo de la pandemia, luego se disparó a un pico récord del 16.2% de crecimiento anual en febrero y marzo de 2022 antes de volver a desacelerarse rápidamente.
Ahora, el enfriamiento de la inflación de los alquileres finalmente está en marcha. Como predijeron los economistas del sitio web, la inflación de alquileres medida en el índice de precios al consumidor se retrasó con respecto a las medidas de alquileres del mercado como el índice de alquileres observados de Zillow en aproximadamente 12 meses y está disminuyendo.
¿Qué sigue para los posibles compradores?
La competencia y el crecimiento de los precios están disminuyendo, como suele ocurrir en esta época del año, mientras que un incremento más normal y predecible de los alquileres y los precios de las viviendas facilitarán el presupuesto y la planificación de aquellos que estén considerando nuevas hipotecas.
Más casas existentes podrían estar en camino. En una nueva encuesta, el sitio web reportó que 23% de los propietarios actuales dijeron que están considerando vender su casa en los próximos tres años o que actualmente la tienen a la venta. Eso se compara con solo 15% el año pasado.
