En la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG), al cierre del 2022, la absorción neta acumulada de espacios industriales clase A fue de 364 mil metros cuadrados (m²), cifra 4% menor a la reportada en el acumulado de 2021, cuando se absorbieron 381 mil m², de acuerdo con CBRE, firma de servicios e inversiones inmobiliarias comerciales.
Cabe mencionar que, durante 2021, se llevaron a cabo transacciones superiores a 50 mil m², mismas que permitieron que este indicador rompiera el récord histórico en términos de absorción neta para la ZMG.
Indicadores de mercado
Con respecto a la Absorción Bruta (indicador que contempla renovaciones, pre arrendamientos y proyectos build-to-suit), al cierre de 2022 se acumularon 493 mil m², cifra 17% menor a la registrada en el acumulado de 2021, únicamente durante el cuarto trimestre la absorción bruta fue de 113 mil 900 m²; CBRE espera que hacia 2023 esta cifra se mantenga en los mismos niveles o rebase la cifra de 2022, motivado por los pre arrendamientos, mismos que comienzan a ser más comunes en el mercado de la ZMG, tan solo durante el último trimestre del año, 34% del total del espacio comercializado se debió a pre arrendamientos.
De acuerdo con la firma, la disminución de la vacancia derivada del incremento en la demanda de espacios industriales continúa detonando el interés de desarrolladores locales e institucionales, mismos que están buscando la expansión de sus parques actuales y la consolidación de otros nuevos. Por otro lado, la actividad de construcción al cierre de 2022 se colocó en 314 mil 600 m², de los que 64% son espacios especulativos.
Respecto a los espacios en construcción especulativos (225,000 m²), el 70% está siendo comercializados con precios de salida en dólares, mientras que el 30% tienen precios de salida en moneda nacional, estos últimos corresponden a edificios de desarrolladores locales.
El incremento en la actividad industrial se ha visto favorecido por la Inversión que ha llegado al estado, y es que, en términos de Inversión Extranjera Directa (de acuerdo con las cifras reportadas por la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras), al cierre del tercer trimestre de 2022, Jalisco se colocó en la tercera posición nacional, con inversiones acumuladas por 2 mil 396 millones de dólares (mdd) y 7.5% de participación en el total nacional, tan solo detrás de la Ciudad de México que registró inversiones por 10 mil 296 mdd (32.0%) y Nuevo León con 2 mil 805 mdd (8.7%).
Inventario
Al cierre del último trimestre del 2022, el inventario de espacios industriales finalizó con 4.1 millones de metros cuadrados, lo que representó un incremento de 6.1% con respecto al cierre de 2021 (3.9 millones de m²). A nivel de submercado, El Salto fue el que más metros incorporó, con cerca de 150 mil nuevos metros; se espera que, durante la primera mitad de 2023, con la nueva oferta a entregarse, el inventario rebase los 4.4 millones de m².
Tasa de vacancia
El incremento en la demanda, así como la incorporación de nueva oferta pre arrendada, hicieron que la tasa de vacancia registrara su mínimo histórico, cerrando 2022 con una tasa de 0.2%, esto es 7,100 m² vacantes/disponibles, cifra que no se había visto nunca en el mercado de la ZMG. "Es importante mencionar que al cuatro trimestre (4T), el submercado de El Salto es el único que cuenta con espacio vacante clase A en la ZMG", resaltó la empresa.
A nivel de submercados, El Salto fue el que más transacciones reportó en 2022, con 32 transacciones y 302 mil m² en conjunto, esto es 61% del total de la actividad del espacio comercializado en la ciudad.
Por último, en términos de sectores, el sector de logística y almacenaje fue el que lideró la demanda en la ZMG durante el año con 216,100 m² esto es 46% del total comercializado, seguido por el sector de manufactura, mismo que registró 182,000 m 2 con el 39% del total comercializado.
