Antes de invertir o iniciar una nueva operación de manufactura en el país, es recomendable enfocarse y tener claros ciertos aspectos, como los que señala el documento 'Lo que debes saber antes de iniciar una operación de manufactura en México', que elaboró Enrique R. Portillo, director ejecutivo de servicios industriales en Cushman & Wakefield, los cuales pueden ser de gran utilidad para tomar las decisiones que estás por efectuar.
Recomendaciones para tomar en cuenta
- Son tres las principales regiones industriales en México.
Los estados de la frontera son Baja California, Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas.
Esta región fronteriza se orienta principalmente a la manufactura de exportación. Se puede decir que la mayoría de las empresas en la zona se establecen para atender al mercado de Estados Unidos (EU) y Canadá. Todos los contratos de arrendamiento se cotizan normalmente en dólares y los inmuebles se miden en pies cuadrados.
A su vez, en la región del Bajío, que abarca los Estados de San Luis Potosí, Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro y una parte de Jalisco, el sector es principalmente automotriz y la mayoría de los OEMs (Original Equipment Manufacturer por sus siglas en inglés, o también llamados "Fabricantes de equipos originales") están ubicados allí; algunas de estas empresas son: GM, Nissan, Honda, Mazda, BMW, Toyota, COMPAS.
Hoy en día encuentras muchos terrenos con uso de suelo industrial en venta con buena infraestructura, y las rentas se cotizan en dólares por metro cuadrado por mes.
Por otra parte, la tercera región industrial importante en el centro de México la conforman la Ciudad de México (CDMX) y sus alrededores, Puebla, el Estado de México, Tlaxcala e Hidalgo. El motor de la zona es la CDMX, aunque también destacan Toluca y Puebla como lugares de fabricación, ya que cuentan con plantas de ensamblaje como Volkswagen y Audi (Puebla), o Stellantis, General Motors, y Daimler (Toluca).
- Compra dentro de un parque industrial.
Por lo regular, los parques industriales además del uso de suelo para actividades industriales cuentan con los servicios necesarios para un correcto funcionamiento, como agua, energía eléctrica, drenaje y telecomunicaciones (en ocasiones, incluso, gas natural). Se debe tener cuidado porque la energía eléctrica también puede presentar retos en prácticamente todas las regiones del país.
Evita las propiedades que no tienen la infraestructura de apoyo, como la energía eléctrica, el agua, el gas natural, fibra óptica, el drenaje, etcétera, porque terminarás invirtiendo mucho tiempo y recursos adicionales para que la tierra funcione; además, el tiempo y costo adicionales pueden hacer que tu proyecto sea inviable o demore en el inicio de su operación.
Al respecto, Portillo comentó que "en México, los desarrolladores profesionales tanto nacionales e internacionales pueden tardar de uno a dos años en llevar a sus parques industriales toda la infraestructura y obtener todos los permisos de construcción. Al final del día, la tierra en breña barata puede terminar siendo más cara, por lo que se debe tener mucho cuidado en este punto".
"Actualmente, el requerimiento de edificios industriales, reflejado en la absorción neta, muestra un comportamiento sano en México. Entre 2020 y la primera mitad de 2022, la demanda neta positiva ha sido constante en todos los mercados. Destaca Monterrey, con un nivel sólido arriba de 600,000 m² por año. Tijuana se ubica con un notable pico de 800,000 metros cuadrados en 2021", dijo José Luis Rubí, Market Research Manager de Cushman & Wakefield.
Como el mercado industrial de la CDMX se centra en la distribución; alrededor del 50% de las rentas en la ciudad se hace en pesos y el resto en dólares. En este mercado es muy difícil comprar terrenos con todo lo que se requiere, ya que la burocracia y los servicios (infraestructura) fuera del sitio, pueden ser lentos de obtener y con costos excesivos.
- Realiza un estudio de selección de sitio.
La mejor recomendación para una empresa que viene a México por primera vez, o para una nueva operación, es contratar un estudio de Selección de Ciudad (Site Selection) para analizar temas como el costo de la mano de obra, la disponibilidad de ésta, el transporte, los servicios públicos, la tasa de criminalidad, educación, etc., pues estos costos y temas impactarán directamente en su operación.
De acuerdo con el documento, es importante no dejarse llevar por recomendaciones que no salgan de expertos inmobiliarios, pues realizar una correcta Selección de Ciudad representa un reto que solo puede llevar a cabo un profesional de manera eficaz.
