Durante varios años, el mercado inmobiliario ha estado respaldado por un importante puntal en particular: los bancos centrales. Las condiciones de financiamiento ultrabajas y la demanda superior a la construcción han llevado a expectativas de precios cada vez más optimistas entre los compradores.

Incluso las expectativas más positivas se han superado en algunos casos en los últimos tiempos. Como resultado, los desequilibrios se han vuelto cada vez más severos, resaltó el banco UBS en su ‘Índice global de burbujas inmobiliarias 2022’.

Pero el panorama está cambiando rápidamente: las tasas de interés y, a su vez, los costos de financiamiento, han aumentado en los últimos meses para combatir la elevada inflación. Al mismo tiempo, varios shocks han sacudido los mercados financieros de todo el mundo. 

“En consecuencia, es probable que la disposición a pagar por las viviendas ocupadas por sus propietarios se vea afectada. En ciudades con un fuerte crecimiento de la población, dicho ajuste podría manifestarse en forma de un estancamiento prolongado en los precios de compra nominales y una corrección de precios en términos reales, es decir, ajustados por inflación. Pero como los mercados inmobiliarios rara vez tienen una tendencia lateral, este no es el resultado más probable”, indicó el documento.

Los desequilibrios en los mercados inmobiliarios metropolitanos globales son muy elevados.

Punto de inflexión

Los desequilibrios en los mercados inmobiliarios metropolitanos globales son muy elevados y los precios no están sincronizados con el aumento de las tasas de interés. En este contexto, Toronto y Fráncfort encabezan el índice UBS Global Real Estate Bubble de este año, y ambos mercados exhiben características de burbuja pronunciadas. 

También los riesgos son elevados en Zúrich, Múnich, Hong Kong, Vancouver y Ámsterdam. En particular, Tel Aviv y Tokio se unen al grupo de ciudades en la zona de riesgo de burbujas por primera vez desde que la firma comenzó a publicar este informe en 2015.

Mientras que en Estados Unidos, las cinco ciudades analizadas se encuentran en territorio sobrevalorado, con un desequilibrio más pronunciado en Miami y Los Ángeles que en San Francisco, Boston y Nueva York.

Siguen siendo elevados los desequilibrios del mercado de la vivienda en Estocolmo, París y Sídney a pesar de cierto enfriamiento, mientras que las valoraciones de riesgo se mantienen sin cambios respecto al año pasado en Ginebra y Londres. Ambas ciudades también se ubican en territorio sobrevaluado.

Otros mercados inmobiliarios con signos de sobrevaloración son Madrid y Singapur. Sao Paulo es la adición al índice de este año, con un valor razonable junto con Milán y Varsovia. Y a pesar de un año próspero, el mercado inmobiliario de Dubái también se encuentra en territorio de valor justo.

EU estaría en medio de la quinta burbuja inmobiliaria

Valoraciones en el nivel máximo

De acuerdo con el índice, el crecimiento del precio nominal de la vivienda en las 25 ciudades analizadas se aceleró a casi un 10 % en promedio desde mediados de 2021 hasta mediados de 2022, el aumento más alto desde el 2007. De hecho, todas menos tres ciudades (París, Hong Kong y Estocolmo) vieron subir los precios de las casas.

Las ciudades de América del Norte registraron el mayor crecimiento regional de precios de más del 15% en términos nominales. Además, una aceleración en el crecimiento de las hipotecas pendientes fue evidente en prácticamente todas las ciudades y, por segundo año consecutivo, la deuda de los hogares creció significativamente más rápido que el promedio a largo plazo.

7 Ciudades con riesgo de burbuja inmobiliaria

El auge de los préstamos fue notablemente fuerte en Oriente Medio, Estados Unidos, Canadá y Australia. Desde la pandemia, UBS observó un aumento en la deuda agregada de los hogares en relación con la producción económica en muchas de las economías analizadas.

Aunque las valoraciones actuales son elevadas, las puntuaciones del índice no han aumentado en promedio en comparación con el año pasado. El crecimiento de los ingresos y las rentas ha mitigado los desequilibrios. Los precios de la vivienda en áreas no urbanas han aumentado más rápido que en las ciudades por segundo año consecutivo.

También, el crecimiento de los precios se ha desacelerado significativamente en términos ajustados por inflación. El aumento de los precios de la vivienda fue superado por los precios al consumidor en 10 de los 25 mercados analizados.

De acuerdo con el índice, las ciudades que tienen una puntuación de 1.5 en adelante tienen riesgo extremo de burbuja inmobiliaria, y son:

-Toronto (2.24)

-Fráncfort (2.21)

-Zúrich (1.81)

-Munich (1.80)

-Hong Kong (1.71)

-Vancouver (1.70)

-Ámsterdam (1.62)

-Tel Aviv (1.59)

-Tokio (1.56)

-Miami (1.39)

-Los Ángeles (1.31)

Estocolmo (1.22)

-París (1.21)

-Sídney (1.19)

-Ginebra (1.14)

-Londres (1.08)

-San Francisco (0.78)

-Boston (0.75)

-Madrid (0.59)

-Nueva York (0.57)

-Singapur (0.50)

-Milán (0.34)

-Sao Paulo (0.20)

-Dubái (0.16)

-Varsovia (0.15).