Para evaluar un mercado inmobiliario, históricamente una receta rápida es comparar el ingreso por renta contra la tasa de interés, pero actualmente, en Estados Unidos en todas las opciones está resultando negativo, por lo que INMSA Real Estate Investments estima que eso va a enfriar dicho mercado e inclusive ya se observan indicadores que lo demuestran.
El caso de Europa es muy distinto, ya que se aprecia una gran oportunidad. Debido a que las tasas continúan bajas, se genera la posibilidad de un retorno muy atractivo, no solamente sobre el capital que se invierte, también sobre la deuda que se toma.
Un ejemplo es España, que en el último año tuvo el 10% de apreciación, a pesar del incremento de tasas que subió poco por el impacto de la guerra, pero que aumentó el 1% aproximadamente, indicó la empresa de gestión de inversiones inmobiliarias.
De igual forma, el último año tuvo récords en la mayoría de los indicadores, superando los récords recientes o los del boom del 2008, en los casos que no los había superado. El volumen de transacciones superó en 27% el volumen del 2008. Mientras que el volumen de inversión, que en el 2021 había sido récord, en el primer semestre del 2022 se ubicó un 80% por arriba, además, el volumen de hipotecas se situó un 27% arriba, superando el máximo histórico del 2007.
Un mercado inmobiliario en crecimiento
Se sabe que todo ciclo inmobiliario tiene cuatro fases: recuperación, expansión, contracción y recesión. Y dependiendo del mercado y segmento, el ciclo completo puede durar entre 15 y 25 años.
La labor del inversor inmobiliario es identificar cuándo los precios, que están cayendo, llegan al punto más bajo y cuándo empiezan a recuperarse, y comprar activos en distress. Pero no es necesario que el propio inversionista maneje esa complejidad de información y variables de análisis, ya que los asset managers globales son quienes se encargan de hacer ese ejercicio, tienen el talento y el conocimiento.
Es importante señalar que es difícil predecir cuál es el momento en el que el mercado toca fondo. Luego de varios años de disminuciones en los precios, al darse indicios de recuperación, hay que esperar dos o tres trimestres antes de entrar a un mercado para tener evidencias de que la recuperación sea sostenida, ya que una recuperación demora de tres a ocho años dependiendo del mercado y del segmento del activo.
Mercado norteamericano, ¿vive una burbuja inmobiliaria?
Hoy en día, los valores en viviendas en Estados Unidos se ubican 55% arriba del máximo de la burbuja del 2008. Los activos comerciales se sitúan 52.8% en promedio respecto a 2008. Multifamily está 118% arriba, logístico 60%, oficinas 23% y retail y hotelería se ubican a la par, ya que fueron los dos más castigados en la pandemia. Con lo que es muy difícil encontrar valor.
Por eso, ya no ven oportuna la inversión en Estados Unidos. Aquellos grandes inversores y fondos institucionales que se anticipan a las tendencias están saliendo y mirando hacia Europa, un mercado con grandes oportunidades.
Tipos de propiedades convenientes para invertir
Actualmente, los inversores se están interesando mucho por las propiedades comerciales, de logística y locales comerciales para supermercados y cadenas de restaurantes.
El pequeño inversor particular sin asesoramiento calificado que no tiene acceso a comprar este tipo de activos, se maneja más en el mercado residencial. En INMSA, hablan de la miopía del inversor internacional. A lo que se refieren es que cuando un extranjero llega a un país nuevo, por desconocimiento, invierte en el lugar donde le gustaría ir a vivir, donde le gusta pasear, etcétera.
Dichos lugares son considerados como nichos y tienen un comportamiento distinto al resto del mercado, porque en esos mercados generalmente se generan burbujas, debido a que todo el extranjero que llega invierte allí. Como es el caso de Barrio Salamanca en Madrid, Brickell o Miami Beach en Miami o Manhattan en New York.
Por lo que hay que invertir en oportunidades adquiridas en bancos y subastas, es decir, en distress, para obtener altos rendimientos de entrada así como en activos que están en fase de recuperación y tienen por delante una fuerte apreciación y altos ingresos por alquiler.
