Los datos de septiembre confirman que se ha producido un enfriamiento durante el otoño en el mercado de alquileres de vivienda de Estados Unidos, ya que el crecimiento nacional disminuyó a su ritmo más bajo (+7.8%) desde junio de 2021, según el Informe de alquiler mensual de Realtor.com.

En otra señal de moderación estacional más típica que el año pasado, el precio medio de alquiler en el país registró su segunda caída mensual en ocho meses en septiembre, descendiendo aún más desde su máximo de julio.

"Después de más de un año de aumentos anuales de alquileres de dos dígitos y casi la misma cantidad de meses de alquileres récord, es importante ver la consistencia antes de confirmar un cambio importante como el reciente enfriamiento del mercado de alquileres. Pero los datos de septiembre brindan esa evidencia, a medida que los alquileres nacionales continuaron retrocediendo desde su último máximo histórico registrado hace solo dos meses", dijo Danielle Hale, economista jefe de la firma.

Agregó que este regreso de normas más estacionales indica que los mercados de alquiler están trazando un camino de regreso hacia un equilibrio más típico entre la oferta y la demanda, en comparación con el 2021.

Se espera que el crecimiento de los alquileres siga desacelerándose en los próximos meses, debido al impacto de la inflación en los presupuestos de los inquilinos. Sin embargo, es poco probable que los alquileres vuelvan a un ritmo de crecimiento más normal anterior al Covid-19 durante al menos otro año, cuando el inventario de alquiler disponible comience a reflejar el reciente aumento en la construcción de viviendas multifamiliares nuevas.

Métricas de alquiler de septiembre de 2022 a nivel nacional.

Continúa enfriamiento de la renta nacional

Septiembre marcó el segundo mes consecutivo de moderación constante en los alquileres nacionales, tanto en términos de la tasa de crecimiento anual que se mantuvo en un solo dígito, como de las continuas caídas de precios mes a mes. Estas tendencias reflejan el cambio anterior en la vivienda en venta, lo que sugiere que el mercado de alquiler sigue patrones similares de enfriamiento estacional más típico como parte de la actualización inmobiliaria del frenesí de 2021.

No obstante, al igual que los compradores de viviendas de este año, los inquilinos todavía enfrentan costos de vivienda significativamente más altos que en años anteriores, con alquileres nacionales para todos los tamaños de unidades en más de 1.2 veces sus niveles de 2020 en septiembre. Como resultado, la asequibilidad del alquiler sigue siendo un desafío importante, especialmente porque la inflación continúa superando el crecimiento salarial.

Por segundo mes consecutivo, el precio medio de alquiler en la unión americana para unidades de 0 a 2 dormitorios ($1,759) creció a un ritmo de un dígito año tras año (+7.8%) y cayó mes tras mes, con caídas totales en septiembre sobre el pico de julio a USD 22.

Aunque el crecimiento anual de la renta se moderó a su ritmo anual más lento desde junio de 2021 (+8.5%), se mantuvo más de dos veces más rápido que la tasa anual de marzo de 2020 (+3.3%) al comienzo de la pandemia. Además, las rentas nacionales fueron un 24.8% mayores en septiembre respecto al mismo mes de 2019.

También se enfrió en septiembre el crecimiento de los alquileres de las unidades más grandes, con los precios medios de alquiler de dos dormitorios ($1,941) y un dormitorio ($1,647), ambos aumentando a un ritmo interanual de un solo dígito por segundo mes consecutivo, un alza de 6.4% y 7.7% respectivamente.

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Los precios de alquiler de los estudios siguieron un patrón similar de desaceleración en septiembre, a pesar de superar los alquileres de unidades más grandes en septiembre, y cayeron 15 dólares desde el pico de julio a una mediana de mil 483 dólares. Sin embargo, los estudios fueron el único tamaño de unidad que mantuvo un ritmo de crecimiento anual de dos dígitos en los alquileres, un 10.1% (+$136) desde septiembre de 2021.

Mercados de alquiler de Sun Belt se observan moderados

Así como las tendencias nacionales de alquiler de septiembre reflejaron un cambio hacia patrones relativamente normales, los mercados locales de alquiler mostraron un regreso a una actividad más típica. Por un lado, muchas áreas metropolitanas de Sun Belt mostraron signos sustanciales de moderación en el crecimiento anual de los alquileres en septiembre, una marcada reversión de los incrementos de alquileres del área durante la pandemia.

Por otro lado, los alquileres urbanos  están recuperando el tiempo perdido debido a la desaceleración del covid a medida que más estadounidenses adoptan las oficinas y los estilos de vida del centro. De hecho, las grandes ciudades tecnológicas se encontraban entre los únicos grandes mercados que registraron aumentos anuales de alquiler de dos dígitos en septiembre.

Durante el noveno mes del año, los precios de alquiler crecieron a un ritmo anual de dos dígitos en ocho áreas metropolitanas, incluidas varias de las principales ciudades tecnológicas del país. En orden de clasificación, las mayores ganancias de alquiler año tras año se registraron en Chicago (+23.9%), Boston (+19.9%), Nueva York (18.2%), Providence, Rhode Island (+16.7%), Oklahoma City (+13.8%), Miami (+13.2%), Kansas City (+11.2%) y San José (+10.7%).

En relación con esas ocho grandes ciudades, los aumentos de alquiler en el mes de referencia fueron menores en más de las tres cuartas partes de los mercados más grandes, incluidos muchos en el área de Sun Belt. Por ejemplo, los alquileres aumentaron un solo dígito año tras año en Dallas (8.8%), San Diego (8.4%) y Orlando  (8.3%), cada uno por primera vez en al menos 15 meses.

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Cuatro mercados además registraron caídas anuales en los precios de alquiler: Riverside (-1.0%), Tampa (-0.3%), Las Vegas (-0.2%) y Sacramento (-0.1%); en cada una de estas áreas metropolitanas, septiembre marcó su primera caída anual en los alquileres desde el inicio de la pandemia.

Al mismo tiempo, en comparación con hace tres años, los precios de alquiler de septiembre fueron más altos en las 50 áreas metropolitanas más grandes y aumentaron dos dígitos en 48 mercados. Incluso con su reciente moderación de alquileres, las áreas de Sun Belt siguen encabezando la lista de los mayores aumentos de alquileres con respecto a los niveles de septiembre de 2019: Miami (+51.8%), Tampa (+40.9%) y Memphis (+37.5%).

"Los datos de septiembre resaltan el alcance del auge del mercado de alquiler que ha tenido lugar en los últimos tres años y subrayan la prevalencia de los desafíos de asequibilidad de alquiler que enfrentan muchos estadounidenses en la actualidad. Encuestas recientes de Avail también muestran que los costos de vivienda más altos son una tensión financiera significativa para muchos inquilinos y propietarios, en un momento en que la inflación está elevando los precios en general", comentó Ryan Coon, vicepresidente de alquileres en Realtor.com.

Las buenas noticias para los inquilinos, y una prueba más de que el enfriamiento de los alquileres continuará, es que muchos propietarios encuestados indicaron que están ajustando sus estrategias de precios para tener en cuenta los presupuestos más ajustados de los inquilinos.