El actual contexto macro-financiero en España, que Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España (BdE) califica de "muy complejo", ha ocasionado que los datos recientes apunten a un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario del país.
De este modo, Hernández de Cos se une a los avisos del Banco Central Europeo (BCE) que ya ha puesto cifra incluso a la posible corrección del precio de la vivienda.
Reconoció además que había una cierta sobrevaloración de los precios y afirmó que en los últimos trimestres ya apreciaba "cierta exuberancia" en la dinámica del mercado de vivienda a tenor del incremento de las compraventas, los créditos concedidos o el encarecimiento de los precios.
En este sentido, recordó que la tasa de variación de los precios de la vivienda se había acelerado hasta el 8%, confirmando una cierta sobrevaloración de los precios que el BdE estimaba en trimestres previos. No obstante, datos del sector sugieren un cambio de tendencia en un contexto marcado por la pandemia, la invasión de Rusia a Ucrania, la inflación, el endurecimiento de las condiciones de financiación y una elevada incertidumbre.
Una muestra de ello, señaló el Gobernador, es que durante el mes de julio, las transacciones de viviendas se contrajeron, lo que resulta significativo para un mes que suele tener un componente estacional positivo. Pero también, en el segundo trimestre los precios de la vivienda dejaron de acelerarse y mostraron un crecimiento similar al de los tres primeros meses del año.
Al respecto, economistas del BCE, Niccolò Battistini, Johannes Gareis y Moreno Roma, publicaron un análisis en el que examinan las tendencias actuales del mercado de la vivienda. Los expertos no dudan en advertir que, históricamente, las subidas de tipos en las hipotecas han desencadenado correcciones en el precio de la vivienda.
"La evidencia empírica sugiere que la dinámica del mercado inmobiliario es muy sensible a los tipos hipotecarios... Según el modelo estimado, un aumento de 1% en la tasa hipotecaria conduce, en igualdad de condiciones, a una caída en los precios de la vivienda de alrededor del 5% después de aproximadamente dos años. No obstante, el aumento del mismo punto porcentual en la tasa hipotecaria tiene un mayor impacto en la inversión en vivienda, lo que lleva a una caída del 8% después de aproximadamente dos años".
Sin embargo, cuando los tipos parten de un umbral muy bajo, el impacto sobre la vivienda puede ser incluso mayor. Y advirtieron los expertos del BCE que "los resultados de este modelo no lineal muestran que, en un entorno de tipos de interés bajos, la disminución estimada de los precios y la inversión en vivienda en respuesta a un aumento del tipo de interés hipotecario de 1% es de aproximadamente 9 y 15%, respectivamente, después de unos dos años".
Poner atención en la vivienda
Respecto al crédito a los sectores de la construcción e inmobiliario, se sigue reduciendo, tan solo el peso del stock de crédito concedido a los hogares para la compra de una vivienda sobre el PIB se sitúa en el 39.7% (21.3 puntos porcentuales menos que a finales de 2010), y las condiciones de concesión de las hipotecas tras la crisis financiera global se mantienen en niveles prudentes.
En todo caso, Hernández de Cos dijo que este mercado debe seguir siendo un punto de atención prioritario y que habrá que esperar nueva información para valorar este comportamiento con más precisión.
