A medida que los precios medios de la vivienda y el número de compraventas registrado aumentan sin dar tregua, el mercado inmobiliario español sigue calentándose trimestre tras trimestre, acercándose lentamente a los niveles máximos previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, y superándolos en el caso del valor de la obra nueva.
En el segundo trimestre del año, el costo medio de las casas alcanzó los mil 894 euros por metro cuadrado, de acuerdo con los últimos resultados anualizados, ‘más estructurales’, del Colegio de Registradores de España.
Dicha cifra es la más alta registrada desde finales de 2010, y representa un avance trimestral del 2% y otro anual del 7.5%. A su vez, al cierre del 2T2022 se habían contabilizado en los últimos 12 meses más de 625 mil operaciones de compraventa, esto es un 4.5% más que en el periodo anterior y un 14.3% más que en el mismo trimestre del 2021. En este caso, habría que remontarse a 2008 para encontrar una cantidad más elevada.
Sin embargo, el rumbo que está tomando el mercado se hace más notorio al analizar por separado la antigüedad de las viviendas transmitidas. Mientras que el metro cuadrado de las casas de segunda mano alcanzó en el segundo trimestre los mil 861 euros, una cifra no vista desde finales de 2011, el de los inmuebles de obra nueva avanzó hasta los 2 mil 35 euros, en este caso récord de toda la serie histórica.
Detrás de este repunte están la crisis inflacionaria (ya que la subida desbocada de los precios de los materiales ha trasladado parte del sobrecosto de la obra al valor final del inmueble) y la falta de mano de obra especializada (que también encarece la promoción).
Al unísono, la escasa oferta de obra nueva, incapaz de absorber la demanda, impulsa a su vez los precios de la segunda mano hasta registrar alzas interanuales que en junio llegaron al doble dígito.
Cabe resaltar que en mayo de 2022, se contabilizaron 7 mil 600 visados de obra nueva en España frente a los más de 23 mil registrados en mayo de 2008, casi un 70% menos, publicó cincodias.elpais.com.
Los expertos reconocen que todavía es pronto para estimar cuándo comenzará a estabilizarse el mercado. Para Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario Idealista, el momento actual sigue siendo de ‘absoluta incertidumbre’, por lo que las previsiones para el corto y el medio plazo carecen por ahora de validez.
Por otro lado, el departamento de Análisis y Mercados de Bankinter sigue sin ver ‘señales de sobrecalentamiento’ en los precios, ya que las tasas de esfuerzo de los hogares están bien soportadas y se encuentran en niveles aceptables, como también lo confirman los propios registradores.
Según sus datos, las cuotas hipotecarias sobre el salario cerraron el segundo trimestre en torno al 30%, dentro de los límites que se consideran aceptables para no hablar de sobreesfuerzo.
Los dos factores sobre los que hay que poner atención a la hora de ver cómo evolucionan las operaciones y los precios, son la inflación y los tipos de interés, reconocieron los expertos.
Hasta el momento, la consultora inmobiliaria CBRE, cree que el costo de los materiales de la construcción está cerca de tocar techo, por lo que ‘iniciará un camino de descenso gradual durante los próximos meses’.
Se prevé que este ajuste paulatino de los costos de la construcción se revierta en un tercio del incremento registrado en los últimos dos años. Esto, según explicó Joan Pina, director de Econometric Forecasting en CBRE, permitirá volver a alcanzar los niveles de equilibrio a largo plazo.
Dijo que el fin de la subida de los costos de construcción, y su posterior descenso, “ayudarán a atenuar las consecuencias arrastradas durante los últimos meses. Confiamos en que el sobrecosto actual acabe absorbiéndose completamente en 2025”.
Al estabilizarse el mercado, los precios comenzarían a moderarse en los mercados más cotizados de España. Según los registradores, el metro cuadrado ya se cotiza entre los 2 mil 951 y los 4 mil 992 euros en capitales como Bilbao, Palma, Madrid, Barcelona y San Sebastián, que en el segundo trimestre del año tuvieron alzas anuales de hasta el 12 por ciento.
