La necesidad de adquirir una vivienda hace que muchas familias vean en los remates hipotecarios una alternativa para hacerse de un hogar. Pero, ¿qué hay detrás de este esquema que ofrece adquirir una casa o departamento con un valor muy por debajo de lo que se observa en el mercado?
Para responder a la interrogante, especialistas dieron algunos elementos a considerar para comprender mejor el modelo. En primer lugar, es importante entender que al adquirir un remate hipotecario no se está comprando una propiedad como tal.
Luis Osuna, director general de Urban Capital, explicó durante el Programa 'Inversiones Inmobiliarias', que lo que se adquiere son derechos crediticios, que a la larga llevarían a los involucrados a convertirse en los dueños legítimos de un inmueble.
Osuna consideró que los remates bancarios se han comercializado erróneamente. Principalmente porque se vende la idea de que quien lo adquiere, compra una propiedad. Este hecho, ha derivado en desconfianza por parte de la gente.
“Este producto se tiene que vender como un intangible y no como un inmueble. Tiene una combinación de la venta de bienes raíces y de vender un intangible, como vender un seguro o un producto de inversión. Así nace Urban Capital, con la idea de venderlo bien, dejando clara la idea que no estás comprando una casa, que era lo que antes se hacía.
“Antes te decían 'estás comprando una casa, pero te la vamos a entregar en tanto tiempo'. De ahí nacen los tabús y el miedo a los remates. Urban Capital lo empieza a vender dejando claro que no estás comprando una casa, eventualmente se va a convertir en una casa, pero no es una casa, estas comprando un producto financiero”, enfatizó.
Por lo que el experto compartió algunas recomendaciones para quienes están interesados en adquirir un remate hipotecario. Uno de los elementos clave y en el que se tiene que poner mucha atención es el precio. Para que se considere como un remate, el valor de venta debe ser el 60% del precio que se puede observar en el mercado.
“Hoy en día, puedes encontrar remates bancarios desde los 600 mil pesos, es lo mínimo para entrar. Un elemento importante es que, un remate hipotecario, lo más caro que puede venderse es por el 60% de su valor; es decir, si la propiedad vale un millón de pesos, lo más caro que debes comprar es 600 mil pesos, si no, no es remate”.
Osuna mencionó que en torno de la figura de los remates también se presentan riesgos. Si bien no es la generalidad, puede existir la posibilidad de que la recuperación de cierto inmueble no se concrete por un mal juicio.
“El riesgo de pérdida de un remate hipotecario es porque el juicio se lleva mal o se ejecuta erróneamente; o incluso, porque el juicio ya tiene una serie de situaciones que son complejas de recuperar. Pero eso se analiza antes de vender. Es como ver la fecha de caducidad: yo no te puedo vender algo que no sirve y si te lo vendo, te vendo algo que te va a enfermar”.
Reiteró que el único riesgo real que existe en los remates es el no controlar el tiempo en el que se puede recuperar el inmueble. El proceso puede tardar de uno hasta cuatro años.
“Si está bien hecho, entonces vamos a recuperar el remate hipotecario eventualmente, no importa si es en uno o dos, o puede llegar a ser hasta en cuatro años. En realidad, eso es algo que no puedes controlar, y ese es tu primer riesgo”, dijo Osuna en el programa. Por otro lado, y contrario a la creencia, se puede ganar dinero a través de los remates sin la necesidad de esperar a la recuperación del inmueble.
“Tú puedes ganar dinero en los remates hipotecarios sin quedarte con el inmueble. No está sujeto únicamente al inmueble. Cuando compras un remate, compras un instrumento financiero. Ese documento que compras tiene un valor, son como acciones de la Bolsa. El objetivo es quedarse con el inmueble porque eso es lo que te permite crecer el capital.
"Pero si en algún momento decides que solo le vas a dar un año, y si en ese tiempo no se concluye la cesión de derechos, puedes vender con un interés a tu favor; ese interés lo va a decir el mercado, en promedio de 15 a 35% que se ofrece por un remate cuando avanza de una etapa temprana a una sentencia, que no es el final, pero ya puedes vender a mayor valor", finalizó.
