En las carteras, los bienes inmuebles ofrecen rendimientos de ingresos generalmente estables y proporcionan un bajo riesgo, gracias a la poca volatilidad y las bajas correlaciones de los rendimientos con las clases de activos tradicionales.
Sin embargo, debido a los tiempos difíciles de hoy en día, estos representan una amenaza para todas las clases de activos y requieren poner atención y cierta precaución.
Así lo dio a conocer el equipo de Bienes Raíces de UBS Asset Management, que al analizar lo que ocurrió en el pasado, dijo que a los periodos de mayor inflación le han seguido rendimientos inmobiliarios típicamente más altos.
“Nuestro modelo mostró que los bienes raíces ofrecían una protección contra la inflación del 78% y de hasta el 80% cuando se aplicaban condiciones adicionales, como tasas de interés reales y prima de riesgo de propiedad variable”, señaló el documento.
Sin embargo, para UBS se está viendo un riesgo creciente de estanflación, debido al aumento de las tasas de interés de los bancos centrales en su intento de frenar la inflación. Por lo que a continuación te compartimos las opiniones para Estados Unidos y Europa en cuanto a bienes raíces.
Situación inmobiliaria en EU
La evidencia de los Estados Unidos se remonta al último periodo de estanflación en la década de 1970, y muestra que los bienes raíces superaron a las acciones y los bonos, aunque por debajo de las expectativas en comparación con tiempos de mejor crecimiento económico.
Desde 1978, en tiempos de una economía equilibrada, los rendimientos totales reales anuales (después de la inflación) fueron del 6 al 7%, con una mediana del 6.9%. Aunque durante los periodos de estanflación, el sector inmobiliario rindió un 5.5% en términos reales, mientras que las acciones arrojaron un 2.5% y los bonos del Estado un -7.3 por ciento.
En opinión de la firma global, “las mayores amenazas para los mercados inmobiliarios son los períodos de recesión combinados con una inflación en niveles promedio o por debajo del promedio. Para mitigar tales riesgos, creemos que una amplia diversificación entre países es la estrategia más prudente”.
No obstante, el mercado inmobiliario de EU está en mejores condiciones que cuando fue la crisis financiera mundial (2007+), con una relación préstamo-valor menos estirada y diferenciales entre los rendimientos inmobiliarios y los rendimientos de los bonos menos comprimidos.
Situación inmobiliaria europea
La relación entre la alta inflación y los fuertes rendimientos inmobiliarios en Europa ha sido, a lo largo de la historia, tenue en el mejor de los casos. En ocasiones, la inflación ha sido impulsada por una fuerte demanda que ha sido positiva para el crecimiento de los alquileres.
Empero, cuando la alta inflación es un síntoma de crecimiento económico al final del ciclo, se asocian riesgos adicionales. “Actualmente, la inflación es impulsada por los costos y no por la demanda, lo que conduce a una rebaja de las previsiones de crecimiento económico. Por ejemplo, el Banco de Inglaterra espera que la economía del Reino Unido se estanque en 2023/24”.
Además, los tipos de interés están aumentando, con subidas considerables que han estrechado los diferenciales entre el inmobiliario y la renta fija. Para el sector inmobiliario, esto puede traducirse en cierta presión alcista sobre los rendimientos, ya que el sector debería descontar el nuevo entorno de tipos de interés, y una rebaja en las expectativas de crecimiento de los alquileres a medida que la economía se debilita.
“Este es especialmente el caso de los activos logísticos ubicados en centros de distribución estratégicos, donde el potencial de demanda aún supera significativamente la actividad de construcción”.
Para UBS, el sector que sigue beneficiándose de las tendencias estructurales es el sector europeo de la vivienda en alquiler, indicó el documento.
De hecho, el crecimiento constante en el número de hogares y el creciente atractivo del segmento de alquiler, desde el punto de vista de la flexibilidad y la asequibilidad, continúan alimentando una demanda reprimida considerable para el sector en la mayoría de las áreas urbanas del continente.
